Erbe einer Immobilie: Was ist zu beachten?

Wer eine Immobilie erbt, sei es Haus oder Wohnung, hat meist einige bürokratische Fragen. Wie läuft das Verlassenschaftsverfahren ab? Fallen beim Erbe einer Immobilie Steuern an? Wie wird der Wert des Erbes ermittelt? Wir klären wichtige Eckpunkte für Immobilienerben.

Haus geerbt: Erbe annehmen oder ausschlagen?

Die erste Frage für potenzielle Erben lautet, ob es überhaupt sinnvoll ist, das Erbe anzutreten. Diesbezüglich stehen Ihnen mehrere Optionen offen:

• Erbschaft ausschlagen: Das Erbe ausschlagen kommt vor allem dann infrage, wenn die Immobilie mit hohen Schulden belastet ist, die nicht durch den Verkauf gedeckt werden können. Ein weiterer Grund können hohe Erhaltungskosten sein. Etwa, wenn das Objekt stark sanierungsbedürftig oder denkmalgeschützt ist. Manchmal wird ein Erbe ausgeschlagen, um Streitigkeiten zu vermeiden. Indem Sie die Erbschaft nicht antreten, können Sie z. B. anderen Angehörigen das Haus überlassen.
• Erbschaft bedingt antreten: Mit einem bedingten Antritt der Erbschaft sind Sie bei einer mit einem Kredit belasteten Immobilie meist auf der relativ sicheren Seite. Denn Sie haften mit der Erbmasse, aber nicht darüber hinaus. Es wird somit der Wert der Immobilie geschätzt – dafür fallen zwar auch Kosten an, aber es besteht nicht das Risiko, dass Sie mit Ihrem sonstigen Privatvermögen haften würden.
• Erbschaft unbedingt antreten: Der unbedingte Antritt des Erbes bedeutet, dass Sie das Erbe unwiderruflich antreten. Bevor Sie diesen Schritt setzen, prüfen Sie genau, welche Güter tatsächlich vorhanden sind und welche Belastungen z. B. durch Kredite bestehen.

Kosten der Erbschaft

Wenn Sie etwas erben, muss der Wert geprüft und hinterfragt werden, welche Verbindlichkeiten diesem Erbe gegenüberstehen. Doch auch die Kosten, die im Zuge der Erbschaft anfallen, gilt es zu bedenken.

Erbschaftssteuer in Österreich

Ein Aspekt, um den Sie sich in Österreich keine Sorgen machen müssen, ist die Erbschaftssteuer. Denn es gibt hierzulande weder Erbschafts- noch Schenkungssteuer. Zu beachten ist jedoch die Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuer bei Erbschaft

Bei einem Erbe handelt es sich um einen unentgeltlichen Erwerb. Daher fällt Grunderwerbsteuer an, wobei diese günstiger ist als beim Kauf einer Immobilie. Die Berechnungsbasis ist der „Grundstückswert“, der nach einer bestimmten Methode des Finanzministeriums zu ermitteln ist. Wird ein Wertgutachten erstellt oder erfolgt eine Schätzung durch eine Bank, dann gilt der niedrigere Wert als Grundstückswert. Die Regelung ist somit insgesamt sehr konsumentenfreundlich.

Folgende Steuern werden, basierend auf dem festgestellten Grundstückswert, fällig:

• Für die ersten 250.000 Euro: 0,5 %
• Für die nächsten 150.000 Euro: 2,0 %
• Für alles darüber, also ab 400.000 Euro: 3,5 %

Wenn Sie ein gepflegtes Haus mit Garten erben, müssen Sie somit mit einigen tausend Euro an Grunderwerbsteuer kalkulieren. Die genaue Berechnung kann je nach Zustand, Größe und Lage des Objektes (und je nach sonstigen wertbeeinflussenden Faktoren) selbstverständlich sehr unterschiedlich ausfallen und ist individuell zu prüfen.

Sonstige Kosten bei Erbschaft

Die Grunderwerbsteuer ist leider nicht der einzige Betrag, der fällig wird. Folgende Positionen können zusätzlich anfallen:

• Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % des Grundstückswertes werden als Eintragungsgebühr fällig.
• Gebühren für den Notar: Die Höhe ist individuell, je nach Wert des Erbes.
• Gerichtsgebühr: 0,5 Promille des Wertes der Verlassenschaft, mindestens jedoch 77 Euro.
• Bei bedingtem Antritt: Gutachten für den Wert der Immobilie und Gutachten für den Wert des Hausinventars. Die Kosten liegen typischerweise bei gesamt ca. 1.000 bis 2.000 Euro.
• Diverse Kleinbeträge: Planen Sie auch noch kleinere Beträge u. a. für Kopien, Grundbuchauszug etc. ein.

Erbe antreten: Ablauf

In den meisten Fällen wird ein vorhandenes Erbe auch tatsächlich angetreten. Gerade, wenn eine Immobilie unbelastet ist oder ein überschaubarer offener Betrag vorhanden ist, handelt es sich beim Antritt um die naheliegende Entscheidung. Wenn zusätzlich zu Haus oder Wohnung auch noch Kapital vererbt wird, lässt sich ein offener Kredit umso leichter abbezahlen.

Der Ablauf dieses Vorgangs ist relativ unkompliziert. Sie haben vier Wochen Zeit, das Erbe anzutreten (bedingt oder unbedingt). Dann nimmt die Bürokratie ihren Lauf und mit einem sogenannten „Einantwortungsbeschluss“ wird das Verlassenschaftsverfahren beendet. Bei einem unbedingten Antritt ist das Verfahren einfacher. Bei einem bedingten Antritt, bei dem Sie nur mit dem Wert der Erbschaft für etwaige Verbindlichkeiten haften, ist ein Schätzgutachten erforderlich, wodurch der Prozess etwas verzögert wird.

Achtung: Grundbuch ändern lassen!

Unbedingt zu beachten ist, dass Sie im Grundbuch binnen eines Jahres ab Erhalt des Einantwortungsbeschlusses alle Änderungen durchführen lassen müssen. Sie können sich dazu selbst an das zuständige Grundbuchgericht (Bezirksgericht bzw. Magistrat) wenden oder der Notar stellt den entsprechenden Antrag für Sie.

Erbengemeinschaft: Mehrere Personen erben eine Immobilie

Wer nicht als Alleinerbe eingesetzt wurde, muss die Erbschaft mit weiteren Personen teilen. Das kann mitunter zu Streitigkeiten führen. Das Objekt kann verkauft und der Erlös aufgeteilt werden. Oder eine Person der Erbengemeinschaft zahlt die Miterben aus und behält somit die Immobilie. Theoretisch wäre es auch möglich, künftig gemeinsam zu vermieten oder die Liegenschaft gemeinsam zu bewohnen. Besprechen Sie jedoch vorab mit einem Steuerberater, in welcher Höhe Immobilienertragssteuer beim Verkauf des geerbten Hauses bzw. der geerbten Wohnung anfallen wird.

Geerbte Immobilie verkaufen

Wenn Sie eine Immobilie erben, egal ob Haus oder Wohnung, kann der Verkauf des Objektes aus mehreren Gründen ein naheliegender Wunsch sein. Besonders, wenn Sie keine emotionale Bindung zu der Liegenschaft verspüren oder wenn Erhaltung oder Sanierung schlichtweg zu teuer wären.

Wenn Sie die Immobilie alleine geerbt haben, ist der Weiterverkauf unkompliziert möglich. Bei einer Erbengemeinschaft müssen sich die Erben erst darauf einigen, ob wirklich verkauft werden soll oder ob eine Person die anderen ausbezahlt.

Immobilienertragssteuer (ImmoESt) bei Verkauf geerbter Immobilien

Vor dem Verkauf sollten Sie mit einem Steuerberater klären, wie der Verkaufserlös besteuert wird. Denn es gibt zwar keine Erbschaftssteuer, aber der aus dem Verkauf der geerbten Immobilie erzielte Gewinn fällt unter die Immobilienertragssteuer. Dieser fällt unter eine recht komplexe Regelung. Wichtig ist zu klären, wann die Immobilie ursprünglich gekauft wurde, denn das hat deutliche Auswirkungen:

• Anschaffung vor dem 31.3.2002: In diesem Fall spricht man von einem „Altgrundstück“. Das führt zu folgender Steuerkalkulation: 86 % des Verkaufspreises werden als Anschaffungskosten angenommen, die restlichen 14 % des Verkaufspreises werden mit 30 % besteuert. Das bedeutet effektiv eine Steuer von nur 4,2 % des erzielten Verkaufspreises.
• Anschaffung nach dem 31.3.2022: Vom erzielten Gewinn aus dem Verkauf (Achtung: Das ist nicht der Verkaufspreis! Es dürfen die Anschaffungskosten abgezogen werden. Ersuchen Sie einen Steuerberater um eine genaue Kalkulation vorab.) werden 30 % als ImmoESt fällig. Unter gewissen Umständen kann die Steuer vermieden werden. Etwa, wenn die Herstellerbefreiung oder die Hauptwohnsitzbefreiung greifen. Diese Detailregelungen sind sehr komplex und im Einzelfall durch Experten (Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater) zu klären.

Damit Sie die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs der geerbten Immobilie finanziell einplanen können, sollten Sie sich dahingehend unbedingt beraten lassen. Erste Ansprechperson ist typischerweise der Notar, der die Verlassenschaft abwickelt.

Immobilie erben: Segen oder Last?

Das Erbe einer Immobilie ist für viele Menschen zwar mit einem sehr traurigen Ereignis einhergeht, es aber auch eine finanzielle Entlastung darstellt. Wird die geerbte Immobilie künftig selbst bewohnt, kann das die Lebensqualität deutlich verbessern und die laufenden Kosten senken – Stichwort: Eigentum statt Miete.

Auch der Verkauf des geerbten Hauses oder der geerbten Wohnung kann eine praktische Option sein. Bei Erbengemeinschaften ist gute Kommunikation besonders wichtig. Unabhängig davon, ob eine Immobilie alleine oder gemeinsam geerbt wird, sollte der Wert des Objektes festgestellt und geklärt werden, welche steuerlichen Auswirkungen ein Verkauf hätte. Ebenso ist zu prüfen, ob das Erbe ohne Vorbehalt angetreten werden sollte oder besser nicht. Nehmen Sie sich daher vor dieser Entscheidung ausführlich Zeit und ziehen Sie echte Expertinnen und Experten hinzu, um fundierte nächste Schritte zu setzen.