Ratgeber: Alles rund um den Energieausweis

Ein Energieausweis muss in Österreich bei jedem Verkauf und jeder Vermietung vorgelegt werden. Passiert das nicht, kann der Energieausweis sogar nachgefordert werden.

Wird die Pflicht, einen Energieausweis erstellen zu lassen, gänzlich ignoriert, so zieht das Verwaltungsstrafen nach sich. Diese können (Stand 01/2ß26) bis zu 1.450 Euro ausmachen. Entsprechend wichtig ist es für Immobilienbesitzer, dieses Dokument korrekt erstellen zu lassen.

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis gibt, vereinfacht ausgedrückt, Auskunft darüber, wie energieeffizient eine Immobilie ist. Daraus ergeben sich Rückschlüsse dazu, ob die Heizkosten eher hoch oder niedrig ausfallen werden und wie gut das Gebäude isoliert ist.

Im Fokus steht die Gesamtenergieeffizienz der Liegenschaft. Dazu wird berechnet, wie viel Energie benötigt wird, wenn das Gebäude durchschnittlich genutzt wird. Heizung, Kühlung, Belüftung, Warmwasser und selbst die Beleuchtung spielen dabei eine Rolle. Die relevanten Daten werden berechnet und in einem übersichtlichen Dokument zusammengeführt. Überblicksartig ist damit auch für Laien erkennbar, ob ein Gebäude effizient ist. Denn im Energieausweis werden die Gebäude auch in Klassen, von A++ bis G, eingeteilt.

Warum ist der Energieausweis wichtig?

Der Energieausweis soll dafür sorgen, dass bei Vermietung und Verkauf von Immobilien Interessenten klar ist, mit welchem Energiebedarf Sie ungefähr zu rechnen haben. So wird Bewusstsein dafür geschaffen, welche Vorteile energieeffiziente Gebäude bieten. Zusätzlich entstehen Transparenz und Vergleichbarkeit, da Energieausweise nach einheitlichen Standards erstellt werden müssen.

Abseits davon ist der Energieausweis gesetzlich verankert. Die Details sind eine Umsetzung einer EU-Richtlinie und finden sich im Energieausweis-Vorlage-Gesetz. Käufer und Mieter haben folglich ein Recht auf dieses Dokument und der mitunter so bezeichnete „Energiepass“ darf nicht älter als zehn Jahre sein. Wird kein Energieausweis vorgelegt, darf er seitens Käufer und Mieter nachgefordert werden. Außerdem droht eine beträchtliche Verwaltungsstrafe.

Empfehlenswert ist, als Verkäufer bzw. Vermieter somit jedenfalls einen Energieausweis erstellen zu lassen und diesen nachweislich zu übergeben. Es kann im Kauf- bzw. Mietvertrag festgehalten werden, dass der Energieausweis bereitgestellt wurde. Alternativ kann das Dokument dem Vertrag als Anhang beigefügt werden. So ist dokumentiert, dass der Energieausweis tatsächlich übermittelt wurde.

Außerdem müssen zwei Angaben, die im Energieausweis zu finden sind, auch bei Immobilieninseraten angegeben werden. Das ist gesetzlich vorgeschrieben: Einerseits muss der Heizwärmebedarf (HWB) angeführt sein, andererseits der Gesamtenergieeffizienzfaktor. Was diese Werte genau bedeuten, sehen wir uns als nächstes näher an.

Was steht in einem Energieausweis?

Der Energieausweis ist nach verschiedenen Kennzahlen unterteilt. Die Ergebnisse sind zusätzlich grafisch aufbereitet. Die wichtigsten Inhalte werden nachstehend überblicksartig beschrieben:

Heizwärmebedarf („HWB“)

Dieser Wert gibt an, wie viel Wärme rechnerisch benötigt wird, um die Fläche zu beheizen. Im Detail wird dieser Wert für den konkreten Gebäudestandort angegeben. Zusätzlich gibt es einen Vergleichswert zu einem Referenzstandort. Selbstverständlich wird die Fläche der Immobilie berücksichtigt. Dabei ist immer die Rede von der Brutto-Grundfläche, also der Fläche inklusive der für Innenwände verbrauchten Fläche.

Das Ergebnis ist ein Wert in kWh/m². Bei Neubauten liegt er meist unter 50, bei Altbauten oftmals über 100. Rechnerisch ist somit davon auszugehen, dass manche Altbauten mehr als doppelt so viel Heizwärmebedarf haben als Neubauten.

Achtung: Dieser Wert ist nicht mit dem Heizenergiebedarf zu verwechseln. Beim Heizenergiebedarf wird rechnerisch ermittelt, wie viel Energiebedarf für die Heizung unter Beachtung von Energieverlusten der Heizungsanlage gegeben ist.

Gesamtenergieeffizienzfaktor

Die Ausgangsbasis für diesen Wert ist ein Gebäude aus dem Jahr 2007. Das Ergebnis zeigt, ob die Immobilie besser abschneidet als das Vergleichsgebäude oder ob die Energieeffizienz schlechter ist – das wäre bei Ergebnissen über 1 der Fall. Bei der Berechnung dieser Kennzahl wird nicht nur das Gebäude selbst beachtet, sondern auch die vorhandenen Haustechnik-Anlagen (Heizung, kontrollierte Wohnraumlüftung etc.).

Primärenergiebedarf (PEB)

Der Primärenergiebedarf gibt an, wie viel Energie für das gesamte Gebäude benötigt wird. Hier wird rechnerisch berücksichtigt wie viel Aufwand es bedeutet, die nötige Energie herzustellen und zur Immobilie zu transportieren. Dabei handelt es sich um einen kalkulierten Wert, der für die Praxis als Immobilieneigentümer weniger relevant ist.

Warmwasser-Wärmebedarf (WWWB)

Der Warmwasser-Wärmebedarf zeigt, wie viel Energie für Warmwasser benötigt wird. Hier wird auch der Energieverlust der Heizungsanlage berücksichtigt. Beim WWWB handelt es sich ebenfalls um einen rechnerischen Wert mit weniger Praxisrelevanz.

Wie aussagekräftig ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis bietet eine gute Indikation. Gleichzeitig dürfen die Daten auch nicht überbewertet werden. So gibt es beispielsweise viele schöne Altbauwohnungen, die bereits mit neuen Fenstern ausgestattet wurden, aber trotzdem in Klasse D eingestuft werden.

Bei Neubauten hingegen sind Einordnungen im A- und B-Segment üblich. In der realen Praxis spielt immer auch das individuelle Nutzerverhalten eine wichtige Rolle. Sie können als auch in einem Altbau selbstverständlich energiesparend leben.

Wer besonders viel Wert auf Energieeffizienz legt, kann gezielt nach modernen Neubauten suchen. Besonders effiziente Immobilien erfüllen sogar den Klimaaktiv-Gebäudestandard. Solche Sonderbewertungen gibt es üblicherweise nur für Mehrparteienhäuser. Bei Einfamilienhäusern gilt das Plus-Energie-Haus als bestmöglicher Zustand. Diese Gebäude erzeugen mehr Energie als sie verbrauchen. Das ist möglich, wenn z.B. eine große Photovoltaik-Anlage mit Stromspeicher errichtet wird und gleichzeitig der Energiebedarf des Hauses minimal ist.

Der Energieausweis ist somit jedenfalls aussagekräftig. Es muss jedoch immer näher hingeschaut werden, wie eine Bewertung zustande kommt. Gerade für Menschen, denen Energieeffizienz wichtig ist, spielt oft auch die Bauweise eine bedeutende Rolle. Ein hocheffizientes Gebäude, das jedoch aus Beton errichtet wurde, ist dann wohl nicht die erste Wahl.

Ausnahmen: Wann ist kein Energieausweis nötig?

Keine Vorschrift ohne Ausnahme und so gibt es auch bei der Pflicht, einen Energieausweis erstellen zu lassen, bestimmte Ausnahmen. Zu diesen zählen folgende Immobilien:

• Freistehende Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche: Ein Tiny-House oder ein kleines Bürogebäude neben einem Einfamilienhaus benötigt somit keinen Energieausweis.
• Abbruchreife Gebäude: Wenn Sie ein Grundstück verkaufen, auf dem noch ein altes, abbruchsreifes Gebäude steht, muss für dieses Objekt kein Energieausweis beauftragt werden.
• Temporäre Gebäude: Wird ein Gebäude für voraussichtlich maximal zwei Jahre errichtet, ist kein Energieausweis nötig.
• Denkmalgeschützte Immobilien: Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, werden häufig von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen. Wenn Sie eine solche Immobilie besitzen, fragen Sie am besten einfach bei der Denkmalschutzbehörde bezüglich einer Ausnahme an.
• Ferienimmobilien: Wenn eine Immobilie ohnehin sehr selten genutzt wird, ist kein Energieausweis nötig. Das setzt voraus, dass sie als Freizeitwohnsitz gewidmet ist und der Energiebedarf voraussichtlich unter 25 Prozent der Energiemenge liegt, die bei dauerhafter Nutzung vorauszusehen wäre.
• Sonstige Ausnahmen: Dazu zählen beispielsweise religiöse Bauten und manche Gebäude, die landwirtschaftlich oder industriell genutzt werden. Für übliche Objekte, die zu Wohnzwecken verwendet werden, spielen die sonstigen Ausnahmen keine Rolle.

Für die meisten Wohnungen und Einfamilienhäuser muss somit jedenfalls ein Energieausweis erstellt werden.

Energieausweis: Kosten der Erstellung

Die Kosten für einen Energieausweis können sehr unterschiedlich ausfallen. Sie starten bei ca. 60 Euro, wenn der Energieausweis digital angefertigt werden kann. Zu diesem Zweck müssen Sie selbst relevante Daten angeben und Fotos übermitteln. Bei großen Gebäuden, bei denen zusätzlich auch ein Vor-Ort-Termin nötig ist, können die Kosten mehrere hundert Euro ausmachen.

Meist liegt der Preis für einen Energieausweis in Österreich zwischen 100 und 200 Euro. Erstellt werden darf ein Energieausweis nur von einer qualifizierten Person. Das kann ein Baumeister, Architekt oder auch Installateur sein.

Der Energieausweis ist anschließend zehn Jahre lang gültig. In Anbetracht dessen sind die Kosten für die Erstellung des Dokuments sehr überschaubar. Die Fertigstellung des Energieausweises ist meist binnen weniger Tage möglich.