Denkmalgeschützte Immobilien in Österreich

Eine denkmalgeschützte Immobilie ist immer ein echtes Juwel, das historisch und architektonisch viel zu bieten hat. Gleichzeitig geht ein solches Objekt mit strengen Auflagen einher, die im Alltag einschränkend sein können. Wir geben Ihnen in diesem Beitrag einen Überblick dazu, worauf Sie bei denkmalgeschützten Liegenschaften achten sollten und welche Vor- bzw. Nachteile bei Denkmalschutz zu bedenken sind.

Denkmalschutz: gesetzliche Rahmenbedingungen

Die für Denkmalschutz zuständige Stelle ist in Österreich das Bundesdenkmalamt. Dieses handelt auf Basis des Denkmalschutzgesetzes. Eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, kann problemlos gekauft und verkauft werden. Sie müssen jedoch daran denken, den Eigentümerwechsel dem Bundesdenkmalamt mitzuteilen.

Auch abseits des Kaufprozesses spielt das Bundesdenkmalamt für Eigentümer denkmalgeschützter Objekte eine wichtige Rolle. Denn bei baulichen Maßnahmen, selbst wenn es um dringliche oder vermeintlich kleine Arbeiten geht, ist zuerst Rücksprache mit der Behörde zu halten. Das ist zwar einerseits bürokratisch, schützt jedoch andererseits erhaltenswerte Bestandsobjekte.

Gleichzeitig verweist das Bundesdenkmalamt immer wieder darauf, eine gewisse Offenheit und Flexibilität an den Tag zu legen. So können auch denkmalgeschützte Gebäude, in enger Abstimmung mit dem Denkmalamt, modernisiert werden.

Pflichten bei denkmalgeschützten Immobilien

Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude tragen verschiedene Pflichten. Diese müssen erfüllt werden, denn sie sind sogar gesetzlich festgelegt. Das genaue Ausmaß und wie Sie Ihren Pflichten im Detail nachzukommen haben, ist oft subjektive Auslegungssache. Dadurch lässt sich auch erklären, weshalb nicht jedes denkmalgeschützte Objekt in perfektem Zustand saniert ist. Grundsätzlich gibt es folgende bedeutende Pflichten:

• Erhaltungspflicht: Das ist die wohl wichtigste Pflicht, denn diese besagt, dass denkmalgeschützte Gebäude nicht verfallen dürfen, sondern möglichst im vorhandenen Zustand erhalten bleiben müssen. Zu beachten ist, dass das Ausmaß der Schutzwürdigkeit je nach Liegenschaft unterschiedlich sein kann. Theoretisch können sogar einzelne Objekte im Innenraum unter besonderem Schutz stehen.
• Fundmeldepflicht: Wenn im Gebäude neue Entdeckungen gemacht werden, beispielsweise im Zuge einer Sanierung, muss das Denkmalamt informiert werden. Dieses prüft dann, wie mit dem Fund umzugehen ist.
• Bewilligung einholen: Bei „normalen“ Häusern reicht für eine bauliche Änderung eine Bauanzeige oder eine Baugenehmigung, je nach Ausmaß der Veränderung. Bei denkmalgeschützten Häusern muss die geplante Maßnahme hingegen vorab auch vom Bundesdenkmalamt freigegeben werden – ohne Bewilligung darf nicht mit den geplanten Arbeiten begonnen werden.
• Anzeigepflichten: Über manche Vorgänge muss das Bundesdenkmalamt informiert werden, auch wenn es diese nicht explizit genehmigen muss. Dazu zählen beispielsweise der Eigentümerwechsel, aber auch Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen (reine Erhaltung des Zustandes, kein bewilligungspflichtiger Um- oder Zubau), die im Haus erledigt werden.

Um Strafen und sonstige Konsequenzen zu vermeiden, ist dringend anzuraten, das Bundesdenkmalamt lieber zu oft als zu selten zu kontaktieren. Wenn Sie unsicher sind, ob das Amt informiert werden , oder gar eine Genehmigung erteilen muss, sollten Sie jedenfalls Rücksprache halten.

Steuervorteile, Abschreibung und Förderungen bei denkmalgeschützten Häusern

Der Erhalt denkmalgeschützter Gebäude ist aufwendig und kostenintensiv. Damit solche Objekte trotzdem bestmöglich erhalten werden und die nötigen Maßnahmen für die Eigentümer leistbar sind, gibt es staatliche Unterstützungen.

Steuervorteile und beschleunigte Abschreibung

Der erste Aspekt ist der Einheitswert. Dieser wird bei denkmalgeschützten Immobilien mit nur 30 Prozent des tatsächlichen Einheitswertes festgelegt. Das wirkt sich auf die Berechnung der Grundsteuer aus, die entsprechend gering ausfällt. Die Grundsteuer ist zwar in Österreich allgemein niedrig, doch es wurde zuletzt (Jahr 2025) über eine maßgebliche Erhöhung diskutiert.

Der zweite Faktor ist die Abschreibung. Diese ist relevant, wenn Sie das denkmalgeschützte Gebäude betrieblich nutzen oder vermieten. Wird keine Förderung für Anschaffungs- und Herstellungskosten in Anspruch genommen (dazu zählen z. B. auch Sanierungskosten nach dem Erwerb), reduziert sich die Nutzungsdauer auf nur 10 Jahre. Falls die Immobilie vermietet wird, liegt die rechnerische Nutzungsdauer bei 15 Jahren. Das bedeutet, dass denkmalgeschützte Objekte wesentlich schneller abgeschrieben werden als andere Immobilien.

Dementsprechend verringert sich die jährliche Steuerbemessungsgrundlage. Denn durch die kürzer angesetzte Nutzungsdauer fällt der jährliche Abschreibungsbetrag höher aus. Dieser wirkt gewinnmindernd.

Förderungen

Zur Erhaltung denkmalgeschützter Gebäude steht österreichweit Kapital des Denkmalfonds zur Verfügung. Um eine Förderung zu erhalten, muss vor Baubeginn ein Sanierungsplan eingereicht werden, in dem auch die Kosten und die Finanzierung aufgeschlüsselt sind. Die Förderstelle entscheidet anschließend darüber, ob und in welcher Höhe ein nicht rückzahlbarer Zuschuss gewährt wird.

Zusätzlich gibt es Förderungen auf Landes- und Gemeindeebene, die für denkmalgeschützte Gebäude in Frage kommen. Während auf Gemeindeebene meist geringe Zuschüsse verfügbar sind, beispielsweise für den Erhalt eines alten Gebäudes im Ortskern, gibt es auf Landesebene relevante Beträge. Die Landesförderungen beziehen sich auf „Denkmalpflege“ und sind somit sehr weit gefasst, beispielsweise hier für das Land Niederösterreich. Kontaktieren Sie am besten vorab die zuständige Förderstelle auf Landesebene, besprechen Sie Ihr Vorhaben und klären Sie ab, ob dieses förderbar ist.

Nutzbarkeit denkmalgeschützter Immobilien

Wenn Sie überlegen, eine denkmalgeschützte Immobilie zu kaufen, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass nur schwer vorhersehbar ist, welche Kosten künftig durch das Objekt entstehen werden. Für Sanierungsmaßnahmen müssen spezialisierte Unternehmen beauftragt werden, die entsprechend teurer sind. Auch der zeitliche Aufwand, um den bürokratischen Vorgaben gerecht zu werden, ist nicht zu unterschätzen.

Dem steht gegenüber, dass denkmalgeschützte Objekte typischerweise besonderen Charme haben. Sie können durch gute Pflege und hochwertige Sanierungen aufgewertet werden. Es gibt immer Liebhaber, die bereit sind, für denkmalgeschützte Immobilien hohe Preise zu zahlen. Die Werthaltigkeit ist somit sehr gut gegeben.

Denkmalgeschützte Immobilie vermieten

Als Anlage eigenen sich denkmalgeschützte Objekte nur bedingt. Die kurze Abschreibungsdauer ist ein bedeutender Steuervorteil und es lässt sich höhere Miete erzielen, wenn es sich um eine sehr schöne Liegenschaft handelt. Andererseits ist die schwierige Kostenplanbarkeit bei einem Investment immer ein unangenehmes Risiko.

Für Vermieter ist jedenfalls große Vorsicht hinsichtlich der Miethöhe geboten: Denn grundsätzlich sind die meisten denkmalgeschützten Gebäude so alt, dass die mietrechtlichen Bestimmungen des Mietrechtgesetz in Vollanwendung gelten. Das bedeutet, dass auch die üblichen Mietobergrenzen greifen. Es gibt jedoch Juikatur, wonach, abweichend von den Obergrenzen des Mietrechtgesetzes, ein „angemessener“ Mietzins vereinbart werden darf, wenn der Vermieter erhebliche Eigenmittel für den Erhalt des denkmalgeschützten Gebäudes aufwendet.

Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Objekt zur Vermietung erwerben möchten, sollten Sie dieses Vorhaben daher unbedingt zuvor mit einem versierten Immobilienjuristen besprechen, um die Höhe des zulässigen Mietzinses zu klären.

Denkmalgeschützte Immobilie verkaufen: Das ist zu beachten

Als Verkäufer einer denkmalgeschützten Immobilie ist es wichtig, den Käufer ganzheitlich zu informieren. Dazu zählt, selbstverständlich zu erwähnen, dass Denkmalschutz besteht. Der Zustand des Gebäudes sollte mit einem ernsthaften Interessenten besonders detailliert besprochen werden. So stellen Verkäufer sicher, dass keinerlei Mängel unbekannt bleiben.

Legen Sie möglichst genaue Dokumente über den Erhaltungszustand bzw. getroffene Maßnahmen vor. Das können beispielsweise Rechnungen von Fachfirmen zu bisher erledigten Arbeiten sein. Für potenzielle Käufer ist jedenfalls auch interessant, welche Interaktionen es bisher mit dem Denkmalamt gab. So wird verständlich, wie streng die Auflagen bislang waren und welche Mitsprache die Behörde hinsichtlich des Erhalts des Gebäudes hatte.

Gerade bei denkmalgeschützten Objekten ist es wichtig, Ihnen bekannte Mängel exakt anzugeben. Andernfalls könnte von einem versteckten Mangel ausgegangen werden, wodurch nach dem Verkauf der Immobilie langwierige Streitigkeiten entstehen können. Agieren Sie möglichst transparent, übergeben Sie umfassende Informationen bezüglich der getroffenen Erhaltungsmaßnahmen und dokumentieren Sie, welche Daten mit dem Käufer geteilt wurden.