Rolle des Anwalts beim Immobilienkauf

Egal ob Wohnungskauf, Grundstückskauf oder Hauskauf – bei den meisten Immobilientransaktionen ist in Österreich ein Rechtsanwalt involviert. Er erstellt den Kaufvertrag, erläutert diesen den Beteiligten und nimmt bei Bedarf Vertragsanpassungen vor, bevor es zur Unterzeichnung kommt. Doch was genau macht der Rechtsanwalt beim Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf alles und braucht man unbedingt einen Anwalt zur Abwicklung?

Was macht der Anwalt beim Immobilienkauf?

Grundsätzlich ist für die Immobilientransaktion ein Kaufvertrag nötig. Dieser regelt die Verkaufsbedingungen und hält schriftlich fest, welche Vereinbarungen die Vertragsparteien getroffen haben. So wird beispielsweise auch der Zustand des Objektes erwähnt und festgelegt, wann die Immobilie übergeben wird.

Wahl des Anwalts – und die Kosten

Wenn eine Immobilie von einem Bauträger verkauft wird, legt nahezu immer der Verkäufer fest, welcher Anwalt beauftragt wird. Dieser Rechtsanwalt wird oft als „Vertragserrichter“ bezeichnet.

Wenn der Verkäufer den Anwalt vorgibt, muss üblicherweise trotzdem die Käuferseite die Kosten übernehmen. Daher sollte unbedingt vorab hinterfragt werden, wie hoch die Kosten des Anwalts sind. Sollten diese überdurchschnittlich hoch sein, sollten Käufer nachverhandeln. Je nach Höhe des Kaufpreises verrechnen Anwälte meistens zwischen 1,2 % und 1,8 % des Kaufpreises inkl. Steuer als Honorar. Vereinzelt gibt es teure Kanzleien, die 2 % oder sogar noch mehr verlangen.

Findet die Immobilientransaktion zwischen zwei Privatpersonen statt, ist es empfehlenswert, einen neutralen Anwalt zu wählen und die Käuferseite entscheiden zu lassen, wer beauftragt wird. Denn schließlich übernimmt der Käufer die Kosten für die Leistungen des Anwalts.

Ablauf der Vertragserrichtung

Käufer und Verkäufer erhalten den Vertragsentwurf vorab und können ihre Anmerkungen einbringen. Der Rechtsanwalt passt den Vertrag individuell an, damit dieser den Wünschen beider Parteien entspricht. Sobald es eine Version gibt, die für alle Beteiligten akzeptabel ist, kann die Vertragsunterzeichnung geplant werden.

Meist findet der Unterschriftstermin in der Kanzlei des Anwalts statt, der den Vertrag ausgearbeitet hat. Bei diesem Termin sind der Anwalt, Käufer, Verkäufer und ein Notar anwesend. Bei provisionspflichtigen Immobilien ist manchmal auch der Makler vor Ort, wobei dieser bei der Vertragsunterzeichnung nicht wirklich relevant ist, da die Parteien sich ohnehin schon auf den Vertragsinhalt geeinigt haben.

Doch sind überhaupt Anwalt und Notar nötig? Was unterscheidet diese beiden Berufsgruppen?

Unterschied: Anwalt und Notar

Die wichtigste Unterscheidung zwischen Anwalt und Notar ist die Kerntätigkeit der jeweiligen Person:

• Die zentrale Aufgabe des Anwalts ist es üblicherweise, den Kaufvertrag zu erstellen und zu adaptieren, bis beide Seiten zur Unterschrift bereit sind.
• Für den Notar steht hingegen im Fokus, die Unterschriften am Kaufvertrag zu beglaubigen. Das bedeutet, er prüft den Reisepass der Anwesenden und stellt sicher, dass die unterschreibende Person tatsächlich jene Person ist, die sie vorgibt zu sein und die laut Vertrag unterschreiben muss.

Während der Anwalt vor der Vertragsunterzeichnung in Kontakt mit beiden Parteien steht, um sicherzustellen, dass der Vertrag unterschriftsbereit wird, ist der Notar zu diesem Zeitpunkt noch nicht involviert. Häufig sprechen Verkäufer und Käufer, abgesehen vom Unterschriftstermin, ansonsten nicht mit dem Notar.

Doch sind Notar und Anwalt wirklich nötig? Theoretisch nicht! Denn laut Grundgesetzbuch wäre es auch zulässig, selbst einen Vertrag zu erstellen, diesen zu Gericht zu bringen, dort beglaubigen zu lassen und so die anschließende Grundbucheintragung zu erwirken.

In der Praxis wird diese Vorgehensweise jedoch nicht umgesetzt. Zu groß sind die Risiken, doch einen formalen Fehler zu begehen. Für die Sicherheit aller Beteiligten ist es jedenfalls besser, einen professionellen Kaufvertrag aufsetzen zu lassen, als selbst zu versuchen, ein solches Dokument zu erstellen.

Die grundbücherliche Durchführung ist eine eigene, bürokratische Wissenschaft. Die Kosten für Anwalt bzw. Notar sind somit normalerweise gut investiertes Geld.

Muss ein Notar beim Kaufvertrag involviert sein?

Die Unterschriften am Kaufvertrag müssen beglaubigt werden. Das heißt, die Echtheit der Unterschriften muss durch einen Notar bestätigt werden. Eine Kaufvertragsunterzeichnung für eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück ist daher ohne Notar nicht möglich.

Muss ein Anwalt beim Kaufvertrag involviert sein?

Bei den allermeisten Kaufabwicklungen sind Anwalt und Notar beigezogen. Es ist jedoch möglich, dass der Notar auch den Kaufvertrag erstellt. Dadurch ist eine Person weniger involviert und die Kosten sind möglicherweise etwas geringer. Doch nicht alle Notariatskanzleien sind gewillt, die Vertragserstellung zu übernehmen.

Sie können jedenfalls beim Notariat Ihres Vertrauens anfragen, ob auch die Vertragserrichtung möglich ist und welche Kosten dafür anfallen würden. Die Kosten mehrerer Kanzleien zu vergleichen, ist dringend zu empfehlen. Denn die Kosten für die Vertragserstellung können sehr unterschiedlich ausfallen.

Für die Beglaubigung der Unterschriften hingegen sind die Kosten üblicherweise sehr ähnlich, manchmal sogar völlig ident, egal welcher Notar die Beglaubigung erledigt. Grund dafür ist, dass es eine gesetzliche Regelung für die Kosten einer Beglaubigung gibt. Wenn der Notar also keine sonstigen Leistungen erbringt, die ebenfalls verrechnet werden, so richtet sich sein Honorar nach diesen Kostensätzen. Das Gesetz staffelt die Kosten danach, wie hoch der Kaufpreis ist.

Empfehlung: Notar und Anwalt bei Immobilienverträgen

Selbst dann, wenn es rein rechtlich theoretisch möglich wäre, Immobilientransaktionen gänzlich ohne Anwalt abzuwickeln, raten wir von dieser Vorgehensweise ab. Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist eine enorme Investition – vielleicht sogar die größte Anschaffung Ihres Lebens. Dementsprechend wichtig ist es, dass hier alles reibungslos, formal korrekt und rechtssicher abläuft. Ein Notar und Rechtsanwalt sollten daher jedenfalls involviert werden.

Zu beachten ist jedoch, dass die Kosten für die Vertragserstellung, die grundbücherliche Durchführung und die damit einhergehenden Arbeiten sehr unterschiedlich ausfallen können. Es sollten deshalb Angebote mehrerer Kanzleien verglichen werden. Vorteilhaft kann sein, wenn ein Notar sich bereit erklärt, auch gleich die Vertragserstellung zu übernehmen.

Wenn der Verkäufer eine bestimmte Kanzlei für die Abwicklung beauftragen möchte, obwohl der Käufer die Kosten zu übernehmen hat, sollte das Honorar unbedingt vorab genau hinterfragt werden. Wird eine überhöhte Summe aufgerufen, können sich die Parteien auch noch auf eine andere Kanzlei einigen. Einzig bei Bauträgerobjekten ist oftmals strikt vorgegeben, wer alle Kaufverträge für ein bestimmtes Projekt abwickelt. Doch selbst in diesen Fällen sind die Konditionen oftmals – zumindest geringfügig – direkt mit der jeweiligen Kanzlei verhandelbar.

Den Anwalt völlig einzusparen, ist in der Regel nicht sinnvoll. Die Konditionen der Beteiligten genau zu prüfen und gegebenenfalls zu verhandeln, ist hingegen eine Selbstverständlichkeit.