Reparaturrücklage bei Wohnungseigentum

Die Reparaturrücklage, in Deutschland übrigens als „Hausgeld“ bezeichnet, wird in Österreich von der Hausverwaltung erhoben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft baut darüber eine Kasse auf, aus der fällige Reparaturen und andere Maßnahmen bezahlt werden können. Das Geld ist nicht nur für die regelmäßige Instandhaltung der Immobilie wichtig, sondern fließt als Faktor in den Kaufpreis einer Wohnung ein.

Zahlung der Rücklage

Der monatlich von den Eigentümern zu bezahlende Betrag für die Rücklage geht auf ein eigenes Rücklagen-Konto der Hausverwaltung. Die Höhe der Rücklage ist gesetzlich vorgeschrieben. Das gesetzliche Minimum liegt bei knapp über einem Euro pro Quadratmeter der jeweiligen Wohnung. Alle zwei Jahre wird dieser Satz an die Inflation angepasst. Ziel dieser Mindestdotierung ist, dass Eigentümergemeinschaften stets ausreichend Kapital zur Verfügung haben, um Gebäude in gutem Zustand zu erhalten.

Ein geringerer Wert darf vorgeschrieben werden, wenn es sich um einen Neubau handelt, der in entsprechend gutem Zustand ist. Die Hausverwaltung kann auch einen höheren Betrag vorschreiben, sofern das notwendig erscheint – beispielsweise, wenn das Gebäude bereits in schlechtem Zustand ist und nur geringe Rücklagenbestände vorhanden sind.

Die Bezahlung der vorgeschriebenen Rücklage obliegt dem Eigentümer. Die Kosten dürfen nicht an Mieter weiterverrechnet werden, auch nicht über die Betriebskostenabrechnung.

Nutzung der Reparaturrücklage

Die angesparte Summe kann dann verwendet werden, um diverse Ausgaben für das Gebäude tätigen zu können. Primär dient die Rücklage dazu, das Haus zu erhalten. Es können beispielsweise Handwerker bezahlt werden, wenn Reparaturen an der Allgemeinfläche nötig sind. Bei solchen Erhaltungsmaßnahmen kann die Hausverwaltung direkt Aufträge vergeben, z .B. wenn das Schloss des Eingangstores beschädigt ist.

Anders ist es, wenn weitreichendere Sanierungsmaßnahmen umgesetzt werden sollen. Beispiele dafür sind:

• Das Stiegenhaus soll neu ausgemalt werden. • Die Steigleitungen sollen erneuert werden. • Das Haus soll thermisch saniert werden. • Das Dach muss erneuert werden.

Bezüglich solch umfangreicher Arbeiten sollte die Verwaltung die Eigentümergemeinschaft schriftlich informieren. In einer Eigentümerversammlung wird besprochen, wie dringend der Sanierungsbedarf ist, wie viel Kapital angespart wurde und mit welchen Kosten zu rechnen ist. So kann gemeinsam entschieden werden, für welche Maßnahmen Rücklagen eingesetzt werden sollen. Selbstverständlich muss die Gebäudeverwaltung Vergleichsangebote einholen, bevor es schlussendlich zur Auftragserteilung kommt.

Zu geringe Rücklagen: Was tun?

Die gesetzliche Mindestdotierung ist erst seit wenigen Jahren vorgeschrieben. Daher gibt es nach wie vor Häuser, für die wesentlich zu geringe Rücklagen angespart wurden und bei denen es zu einem Rückstau an durchzuführenden Erhaltungsmaßnahmen kommt. In dieser Situation gibt es zwei Möglichkeiten.

Sonderzuweisung zur Rücklage

Die erste Option ist eine sogenannte „Sonderzuweisung“. Das bedeutet, dass die Hausverwaltung einmalig einen zusätzlichen Betrag vorschreibt, den die Miteigentümer (anteilig, je nach Wohnungsgröße) bezahlen müssen, um den Stand der Rücklage zu erhöhen. Damit diese Zusatzbelastung für alle leistbar ist, handelt es sich bei Sonderdotierungen meist um drei- bis maximal niedrig vierstellige Summen.

Wenn eine solche Sonderzuweisung nicht ausreichend wäre, um das nötige Kapital aufzubringen, aber gleichzeitig Arbeiten nicht länger aufgeschoben werden können, muss ein Kredit aufgenommen werden. Als Schuldner gilt dabei die gesamte Eigentümergemeinschaft.

WEG-Kredit aufnehmen

Die zweite Option ist die Aufnahme eines Kredites für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Ein solcher WEG-Kredit kommt zur Anwendung, wenn dringend umfangreiche Maßnahmen nötig sind, die nicht aufgeschoben werden können, aber gleichzeitig die vorhandenen Rücklagen bei Weitem nicht ausreichen. Der WEG-Kredit kann genutzt werden, um beispielsweise das Dach zu sanieren oder die Fassade zu erneuern.

Die Miteigentümer bezahlen die Kreditsumme anteilig, in monatlichen Kreditraten, ab. Möchten einzelne Eigentümer diese monatlichen Zusatzkosten nicht, ist auch eine entsprechend hohe Einmalzahlung möglich. Das ist beispielsweise sinnvoll, wenn die Wohnung verkauft werden soll und potenzielle Interessenten nicht durch höhere laufende Kosten abgeschreckt werden sollen.

Für den Kredit haftet die Eigentümergemeinschaft und die künftigen Zuweisungen zu den Rücklagen können verpfändet werden. Das hat zur Folge, dass ein gewisses Restrisiko für Miteigentümer besteht, wenn ein einzelner Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen sollte.

Instandhaltungsrücklage bei Kauf und Verkauf

Das Konto der Eigentümergemeinschaft, auf dem die angesparte Rücklage liegt, steht in keinem Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf. Die bezahlten Beträge werden nicht rückerstattet.

Umgekehrt sind Sie im Vorteil, wenn Sie eine Wohnung kaufen, bei der die bestehende Eigentümergemeinschaft bereits hohe Rücklagen für das Gebäude angespart hat. Daher fließt der Stand der Rücklagen immer auch bei der Preisfindung ein. Denn gibt es hohe Rücklagen, ist in den nächsten Jahren kaum mit hohen Sonderzuweisungen zu rechnen. Andererseits kann eine Wohnung schwieriger zu verkaufen sein, wenn das Gebäude in schlechtem Zustand ist und nur geringe Rücklagen vorhanden sind.

Die optimale Situation liegt vor, wenn die Hausverwaltung die anfallenden Arbeiten stets gut plant und im Blick hat und gleichzeitig auch die Höhe der Rücklagen vorausschauend regelt. So entsteht ein solides Gesamtbild: Das Haus wird laufend in Schuss gehalten, sodass kein Sanierungsstau aufkommt und gleichzeitig werden die Rücklagen in sinnvoller Höhe aufgebaut – weder werden übertriebene Beträge vorgeschrieben, noch müssen Miteigentümer Sondervorschreibungen befürchten.