Kurzzeitvermietung: Was ist zulässig?
Die touristische Vermietung von Wohnraum ist je nach Region in Österreich sehr unterschiedlich geregelt. In Niederösterreich etwa müssen Meldegesetz, Gewerbeordnung und das NÖ-Tourismusgesetz eingehalten werden – hier liegt die Latte also relativ niedrig.
Ganz anders sieht es insbesondere in Wien aus, wo strenge Regeln rund um die touristische Vermietung herrschen. Genau diese Vorgaben sehen wir uns im vorliegenden Beitrag detailliert an.
Kurzzeitvermietung: Was ist darunter zu verstehen?
Die meisten Mietverträge werden auf mindestens 3,5 Jahre befristet. Weit verbreitet sind fünf Jahre Befristung und teilweise gibt es auch unbefristete Verträge. Eine Sonderform der Vermietung stellt die mittelfristige Vermietung dar. Diese trifft zu, wenn jemand drei bis sechs Monate, beispielsweise wegen Beruf oder Ausbildung, den Wohnort wechselt. In diesem Sonderfall ist diese kürzere Befristung erlaubt. Dauert der Aufenthalt länger als drei Monate, so ist keine Ortstaxe zu zahlen.
Anders stellt sich die Kurzzeitvermietung dar. Jeder Aufenthalt, der bis zu drei Monate dauert, gilt als Kurzzeitvermietung. Die Ortstaxe ist immer fällig, unabhängig davon, ob die Person als Tourist hier ist oder aus beruflichen Gründen.
Wien: Kurzzeitvermietung als Übergangslösung erlaubt
Die wichtigste gesetzliche Grundlage zu diesem Thema bildet § 119 der Wiener Bauordnung, der regelt, welche Nutzungsmöglichkeiten es für Wohnungen generell gibt.
Wer die eigene Wohnung vorübergehend nicht benötigt, etwa Studierende, die in den Sommermonaten verreisen, darf die Wohnung bis zu 90 Tage pro Jahr untervermieten. Voraussetzung ist, dass der eigene Wohnsitz an dieser Adresse nicht aufgegeben wird. Zu beachten ist, dass die Untervermietung im Hauptmietvertrag ausgeschlossen worden sein könnte und dass die Ortstaxe zu entrichten ist, wenn touristisch vermietet wird. Der damit einhergehende Verwaltungsaufwand ist jedoch relativ gering.
Die eigenen vier Wände für einige Wochen pro Jahr per Airbnb vermieten ist also weiterhin kein Problem, sofern nicht der Mietvertrag andere Vorgaben macht. Für eine Vermietung, die über 90 Tage hinausgeht, muss jedoch eine Ausnahmegenehmigung beantragt werden.
Ausnahmegenehmigung für touristische Vermietung
Wenn Sie eine Wohnung touristisch vermieten möchten, sollte zuerst die Ausgangssituation geklärt werden. Handelt es sich um eine Gemeindewohnung? Dann ist eine Untervermietung immer untersagt.
Auch bei ähnlichen Wohnformen wie etwa SMART-Wohnung oder Genossenschaft ist eine Untervermietung unmöglich – konkret gilt das Verbot der touristischen Vermietung sogar in generell allen Immobilien, die mit Wohnbaufördermitteln errichtet wurden. Das betrifft teilweise auch alte Gebäude, etwa Häuser, die mit Mitteln des Wiederaufbau-Fonds nach dem Weltkrieg wieder aufgebaut wurden oder auch Häuser aus den 1970er-Jahren, die mit Geld aus dem Wohnfonds finanziert wurden. Auch für Studentenheim-Plätze und Kleingarten-Siedlungen gibt es ein Untervermietungsverbot.
Wer nicht Eigentümer, sondern Hauptmieter ist, muss ergänzend den Mietvertrag prüfen, denn auch dieser kann eine Untervermietung – insbesondere touristischer Natur und für längere Zeit – untersagen.
Ansonsten prüfen Sie online, ob sich Ihre Immobilie in einer Wohnzone befindet. In diesen Gebieten hat sich die Stadt zum Ziel gesetzt, den ohnehin raren Wohnraum möglichst geringer Belastung durch touristische Vermietung auszusetzen. In Wohnzonen sollte es daher schwieriger sein, eine Ausnahmegenehmigung für touristische Vermietung zu bekommen. Außerhalb der definierten Wohnzonen gibt es ebenfalls umfassende Auflagen, um eine Ausnahmegenehmigung zu bekommen.
Doch was ist nun diese Ausnahmegenehmigung genau? Dieses Dokument würde gültig für die nächsten fünf Jahre eine touristische Vermietung erlauben.
Wohnungen außerhalb der Wohnzone
Die wichtigsten Voraussetzungen, wenn sich die Immobilie außerhalb einer Wohnzone befindet:
- Wenn die Erlaubnis erteilt wird, müssen weiterhin mehr als 50 % des Gebäudes zu Wohnzwecken genutzt werden.
- Alle (!) Miteigentümer des Hauses müssen der Ausnahmeerlaubnis vorab zustimmen. Es müssen also Unterschriften aller Miteigentümer eingeholt werden, um nachzuweisen, dass diese mit der touristischen Nutzung einverstanden wären. Wichtig: Die Zustimmung muss für die konkrete Wohneinheit erfolgen. Eine allgemeine Erklärung, z. B. im Wohnungseigentumsvertrag, ist nicht ausreichend.
Wohnungen innerhalb der Wohnzone
Noch schwieriger ist es innerhalb der Wohnzone. Hier gilt, dass bei einem Gebäude, nach Abzug der Flächen von Erdgeschoß und Keller, mindestens 80 Prozent als Wohnfläche genutzte Fläche verbleiben muss. Die Zustimmung der Miteigentümer ist selbstverständlich auch hier erforderlich.
Außerdem handelt es sich in Wohnzonen bei touristisch vermieteten Wohnungen immer um einen Beherbergungsbetrieb. Dazu ist eine eigene Umwidmung der Fläche nötig. Bessere Chancen auf die Umwidmung bestehen, wenn es sich um eine ohnehin nicht gut nutzbare Fläche handelt – beispielsweise ein bislang ungenutztes, dunkles Erdgeschoß, das ansonsten leer stehen würde.
In der Praxis stellen die Zustimmungserklärungen der Miteigentümer die größte Hürde dar. In manchen Häusern gibt es zig Eigentümer, teilweise kann es sich bei diesen auch um Unternehmen handeln oder Personen, die im Ausland leben und die Wohnung langfristig vermietet haben. Doch ohne Zustimmungserklärungen braucht ein Antrag auf Ausnahmegenehmigung überhaupt nicht erst versucht werden.
Strafen bei illegaler Kurzzeitmiete
Wenig überraschend gibt es auch Personen, die alle gesetzlichen Vorgaben völlig ignorieren. Ob absichtlich oder aus Unwissenheit, die Konsequenzen bei Verstößen sind drastisch. Das Risiko, dass unzulässige Kurzzeitmiete auffliegt, ist groß.
Denn die Stadt Wien hat mittlerweile neun Personen im Einsatz, die aktiv nach ungenehmigten Wohnungen suchen. Zusätzlich werden Daten mit großen Buchungsportalen wie Airbnb ausgetauscht, um Verstöße aufzudecken. Und auch aktive Anzeigen bei der Baupolizei gehen ein – beispielsweise, wenn sich Nachbarn durch die touristische Nutzung gestört fühlen.
Wird ohne Ausnahmebewilligung trotzdem länger als 90 Tage pro Jahr an Touristen vermietet, so kann eine Geldstrafe von bis zu 50.000 Euro verhängt werden. Wer dieses Vergehen noch dazu in einem Gemeindebau begeht, kann nicht nur die Wohnung verlieren, sondern sogar lebenslang für den Bezug einer Gemeindewohnung gesperrt werden.
Bei diesen drakonischen Strafhöhen ist also klar: Ohne Erlaubnis touristisch zu vermieten, ist keinesfalls eine gute Idee. Es ist äußerst wahrscheinlich, dass ein Verstoß aufgedeckt wird und alleine schon die Geldstrafen können sehr beträchtlich ausfallen.
Wohnung legal touristisch vermieten: Tipps für Kurzzeitvermietung
Durch die gesetzlichen Regelungen, die seit Juli 2024 gelten, ist die touristische Vermietung von Wohnraum nicht völlig unmöglich. Doch der bürokratische Aufwand ist so hoch, dass die Anzahl der legalen Touri-Apartments künftig wohl deutlich geringer bleiben wird als vor der Gesetzesänderung.
Wenn Sie überlegen, eine Wohnung touristisch zu vermieten, haben wir einig Praxis-Tipps für Sie zusammengestellt.
Tipp 1: Planung und Absprache mit der Behörde
Als Wohnungseigentümer sollte als erstes geprüft werden, ob sich die Wohnung in einer Wohnzone befindet. Falls ja, halten Sie am besten direkt Rücksprache mit der Behörde, um vorab zu besprechen, wie die Chancen für eine Zulassung stehen. Schließlich ist der Behörde bekannt, ob es im Haus schon andere touristisch vermietete Flächen gibt, und es kann besprochen werden, ob es sich bei Ihrer Immobilie vielleicht um eine schwierig nutzbare Fläche handelt.
Tipp 2: Prüfung der Wohnzone und Gespräch mit Nachbarn
Befindet sich Ihre Wohnung außerhalb der Wohnzone, kann unmittelbar damit begonnen werden, Zustimmungserklärungen der Miteigentümer einzuholen. Empfehlenswert ist, die Miteigentümer mit einem Schreiben über das Vorhaben aufzuklären und das persönliche Gespräch zu suchen, um skeptischen Haltungen entgegenzutreten.
Tipp 3: Finanzierung vorsichtig planen
Ebenfalls wichtig: Wenn Sie prüfen, ob sich der Kauf einer Immobilie finanziell lohnt, sollten Sie bei den Einnahme-Szenarien nicht vom Umsatz ausgehen, der durch Kurzzeitvermietung erzielbar scheint. Selbst wenn Sie eine Ausnahmegenehmigung erhalten, ist diese befristet. Die Kreditrate für die Immobilie sollte daher unbedingt auch mit der üblichen, zulässigen Nettomiete bezahlbar sein, die im Zuge der langfristigen Vermietung realisierbar ist.
Tipp 4: Aufwand und Ertrag realistisch einschätzen
Die touristische Vermietung scheint auf den ersten Blick sehr lukrativ. Bedenken Sie jedoch, welcher laufende Aufwand damit einhergeht. Reinigung, Kommunikation mit Gästen, Schlüsselübergaben, der laufende Ersatz fehlender oder kaputter Gegenstände, die höheren Instandhaltungskosten, die Ortstaxe und die Versteuerung der Einnahmen – all das reduziert die Rendite, die schlussendlich bei der touristischen Vermietung erreicht wird. Überlegen Sie daher vorab genau, ob Sie die zeitlichen Ressourcen für die touristische Vermietung aufbringen können und inwiefern sich finanzielle Vorteile aus dieser Form der Vermietung ergeben.
Kurzzeitmiete in anderen Bundesländern
Auch außerhalb Wiens werden Wohnungen zur Kurzzeitmiete angeboten. Hierzu gibt es zahlreiche regionale Vorgaben, mit verschiedenen Ausnahmen, beispielsweise für die Zimmervermietung in einem Haus, in dem der Eigentümer selbst ebenfalls wohnt. Die Stadt Salzburg hat zum Beispiel ähnliche Regelungen zur Kurzzeitmiete getroffen wie in Wien und auch Innsbruck geht einen ähnlichen Weg.
Generell gilt, dass Mietrecht, Gewerbeordnung, Tourismusabgabe, touristische Statistikmeldung und baubehördliche Vorschriften zur zulässigen Nutzung beachtet werden müssen. Die sicherste Vorgehensweise ist daher, die zuständige Baubehörde – üblicherweise die jeweilige Gemeinde – vorab zu kontaktieren und zu hinterfragen, inwiefern touristische Vermietung zulässig ist.
