Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?

Vom Entschluss, eine Immobilie zu verkaufen, bis zu dem Tag, an dem der vereinbarte Kaufpreis auf Ihrem Konto eingeht, vergehen typischerweise mehrere Monate. Wir fassen zusammen, wie lange welcher Abschnitt der Verkaufsphase ungefähr in Anspruch nimmt.

Aufwand vor Vermarktungsbeginn

Schon bevor ein Inserat erstellt wird, müssen einige Hausaufgaben erledigt werden.

Relevante Dokumente zusammentragen

In einem ersten Schritt ist es nötig, diverse Dokumente, die für potenzielle Käufer wichtig sind, zusammenzustellen. Dazu zählen beispielsweise der Grundbuchauszug, der Grundriss, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und der Wohnungseigentumsvertrag.

Die Mehrzahl der Dokumente kann über Behörden oder bei Wohnungseigentum über die Hausverwaltung angefordert werden. Einzig der Energieausweis, der gesetzlich verpflichtend vorliegen muss, ist von einem externen Unternehmen zu erstellen.

Insgesamt sollten sicherheitshalber zwei Wochen für diese Phase eingeplant werden. Mit einer schnellen, hilfsbereiten Hausverwaltung kann diese Phase verkürzt werden.

Immobilie vorbereiten

Nicht nur Dokumente, sondern auch die Immobilie selbst muss für den Verkaufsprozess vorbereitet werden. Auch wenn das Objekt nicht tiefgehend saniert wird, können kleinere Arbeiten bereits zu einer merklichen Aufwertung führen. Der Verkauf kann dadurch beschleunigt werden und ein höherer Kaufpreis ist erzielbar. Ebensolche Maßnahmen können sein:

• Garten pflegen, Rasen mähen und Hecke schneiden
• Innenräume neu weiß ausmalen
• Gesamtes Objekt tiefgehend reinigen
• Sonstige kleinere Handwerksarbeiten erledigen, um den ersten Eindruck zu verbessern (Zaun streichen, Verputz ausbessern etc.)

Abhängig davon, wie viel für diese kleine Aufwertung zu tun ist, sollten ein bis zwei Monate eingeplant werden.

Home-Staging

Um die Vermarktung zu beschleunigen, nutzen viele Verkäufer die Möglichkeit des Home-Staging. Dabei wird das Objekt mit passenden, ansprechenden Möbeln eingerichtet, sodass sich Interessenten besser vorstellen können, wie die Immobilie künftig nutzbar ist.

Angebote einholen und vergleichen und dann schlussendlich alles vorübergehend eingerichtet bekommen, nimmt einige Zeit in Anspruch. Damit sollten Sie daher schon zwei bis vier Wochen beginnen, bevor Sie das Inserat erstellen möchten.

Fotos anfertigen lassen

Ein erfahrener Immobilienfotograf setzt Ihre vier Wände besser in Szene, als wenn nur Smartphone-Bilder genutzt werden. Sobald das Staging abgeschlossen ist, kann der Fotograf mit seiner Arbeit beginnen. Für den Vergleich mehrerer Angebote und die Terminfindung sollte eine Woche eingeplant werden, bis dann die fertigen Bilder vorliegen.

Grundriss

Bevor es mit der Vermarktung losgeht, muss ein Grundriss entweder organisiert oder angefertigt werden. Eventuell liegt Ihnen noch ein alter Grundriss vor, dessen Angaben weiterhin korrekt sind. Ansonsten sollte ein professioneller Plan erstellt werden, damit Interessenten die Raumaufteilung vorab genau prüfen können. Binnen eines Tages ist diese Aufgabe erledigt. Tipp: Bei ohne-makler können Sie einen Grundriss in 3D aufbereiten lassen!

360-Grad-Rundgang

Speziell bei größeren Immobilien macht ein 360-Grad-Rundgang viel aus. Interessenten können sich vorab einen sehr genauen Eindruck verschaffen und realistisch erleben, wie das Objekt wirkt. Die Erstellung sollte eine Woche vor Vermarktungsstart in Angriff genommen werden.

Dieser Aufwand lohnt sich jedenfalls doppelt. Einerseits gibt es Personen, deren Interesse durch den Rundgang weiter gesteigert wird, und andererseits kommt es auch vor, dass jemand beim Rundgang erkennt, dass diese Immobilie nicht das richtige Objekt ist. So sparen sich Verkäufer unnötige Besichtigungen und es kommen genau jene Personen, die wirklich ernsthaft über den Erwerb der Liegenschaft nachdenken.

Wertermittlung, Texterstellung und Inserierung

Über den Verkaufspreis haben Sie sich sicher schon eingehend Gedanken gemacht, bevor Sie sich überhaupt zum Verkauf der Immobilie entschieden haben. Nun folgt noch ein letzter Preis-Check. Vergleichen Sie Angebotspreise ähnlicher Immobilien und entscheiden Sie final, mit welchem Preis Sie die Vermarktung starten möchten.

Tipp: Besonders praktisch ist der nach wenigen Minuten vorliegende Vergleichspreis von ohne-makler. Diese Wertermittlung nutzt eine riesige Datenbank mit tatsächlichen Transaktionen und ist für Kunden kostenlos!

Erstellen Sie außerdem einen aussagekräftigen, präzisen Text über Ihre Immobilie für das Exposé. Erklären Sie die Vor- und Nachteile des Objektes, erwähnen Sie Besonderheiten und denken Sie daran, alle relevanten Daten und Fakten einzubauen.

Dann kommt es auch schon zur tatsächlichen Erstellung des Immobilieninserats. Dank unserer Plattform können Sie Ihr Objekt schnell und einfach auf diversen relevanten Immobilienportalen inserieren und dabei auch noch bares Geld sparen.

Für diese letzten Schritte vor dem Vermarktungsbeginn muss maximal ein Tag eingeplant werden.

Aufwand nach dem Vermarktungsbeginn

Sie haben alle vorbereitenden Maßnahmen getroffen und das Objekt ist online inseriert. Nun warten weitere Aufgaben auf Sie, bis der Verkauf tatsächlich abgewickelt ist.

Marketing ankurbeln

Die Inserate sind geschalten, nun geht es darum, dass sie von möglichst vielen Menschen gesehen werden. Posten Sie Links zu Ihrem Inserat in passenden Facebook-Gruppen, informieren Sie die Nachbarn über den Verkauf, bringen Sie ein Schild an und selbst wenn es ein schwarzes Brett gibt, kann auch dieses zu Werbezwecken genutzt werden. Online- und offline-Marketing gehen beim Immobilienverkauf Hand in Hand.

Tipp: Sie können bei uns Fensterschilder mit „zu verkaufen“ oder „zu vermieten“ bestellen!

Für diese Maßnahmen können Sie ein paar Tage einplanen, an denen Sie sich immer wieder darum kümmern, neue Werbung für Ihre Immobilie zu machen.

Kontaktmanagement

Mit der Werbung kommen dann üblicherweise auch die ersten Kontaktanfragen. Diese zu bearbeiten nimmt ebenfalls Zeit in Anspruch. Fragen müssen beantwortet und Besichtigungstermine vereinbart werden. Vielleicht müssen nun auch die ein oder anderen Unterlagen noch besorgt werden, die nicht vorliegen, nach denen aber doch gefragt wird. Die Kommunikation via E-Mail und Telefon nimmt einiges an Zeit in Anspruch, wenn die Nachfrage für Ihr Objekt groß ist.

Besichtigungstermine vereinbaren und abwickeln

Bei den Besichtigungsterminen nimmt die Vereinbarung bereits Zeit in Anspruch und dann ist zu bedenken, dass Sie bereits vor dem Termin vor Ort sein sollten. Lüften, das Licht einschalten und vielleicht noch kleine Details erledigen, damit die Immobilie von ihrer besten Seite präsentiert werden kann – das sind Schritte, die unmittelbar vor der Besichtigung erfolgen.

Abhängig davon, wie groß die Immobilie ist, müssen Sie sich entsprechend Zeit pro Besichtigung nehmen. Versuchen Sie, Termine geschickt hintereinander zu legen, um die Besichtigungen effizient abwickeln zu können. Von Massenbesichtigungen ist bei Kaufobjekten abzuraten. Es sollte immer ausreichend Zeit bleiben, damit sich Interessenten das Haus oder die Wohnung wirklich in Ruhe ansehen können.

Bieten Sie besonders interessierten Personen außerdem an, zu einer anderen Uhrzeit auch noch zu einem zweiten Termin kommen zu können, denn vielleicht wirkt Ihr Objekt zu einer anderen Tageszeit wieder etwas anders.

Es kommt auf das Objekt und die Lage an, wie viele Termine Sie benötigen und über welchen Zeitraum sich diese ziehen. Planen Sie aber wenigstens zwei bis vier Wochen ein.

Preisverhandlungen und Kaufanbot

Nach einigen Besichtigungen wird es zu den ersten Preisverhandlungen kommen. Wenn Kaufanbote abgegeben werden, sollten Sie jene bevorzugen, die ohne Finanzierungsvorbehalt eingehen. Die Kaufpreisverhandlung und die Prüfung der Kaufanbote erfolgen meist frühestens zwei Wochen nach Inserierung.

Kommen sehr schnell mehrere Kaufanbote, war möglicherweise der Kaufpreis zu gering angesetzt. Dann können Interessenten darüber informiert werden, dass es mehrere Angebote gibt und einmalig die Möglichkeit gegeben wird, das Kaufanbot zu erhöhen. So haben alle die Gelegenheit, nochmal nachzubessern und Sie erzielen den optimalen Kaufpreis. Aber Achtung: Diese Vorgehensweise ist nur dann sinnvoll, wenn es wirklich viele Interessenten gibt – ansonsten könnte diese Aktion nach hinten losgehen.

Bis schlussendlich ein Kaufanbot angenommen wird, vergehen meist einige Wochen ab der Inserierung der Immobilie. In Einzelfällen kann es auch sehr schnell gehen oder entsprechend länger dauern, wenn der Kaufpreis hoch angesetzt wurde bzw. das Objekt generell schwierig zu verkaufen ist.

Kaufvertragserstellung, Unterschriftstermin und Verbücherung

Für die Erstellung des Kaufvertrages benötigt ein Rechtsanwalt meist nur ein paar Tage, da vorgefertigte Verträge genutzt werden können, die nur geringfügig anzupassen sind. Dann muss ein Unterschriftstermin gefunden werden, bei dem auch der Notar anwesend ist, um die Unterschriften zu beglaubigen.

Nach diesem Termin dauert es noch einige Zeit (meist ca. zwei bis vier Wochen), bis das Grundbuch geändert ist, der Kaufpreis vom Treuhandkonto ausbezahlt wird. Erst dann ist der gesamte Verkaufsprozess abgeschlossen.

Empfehlung: Nicht unter Zeitdruck verkaufen

Ein professioneller, strukturierter Verkaufsprozess dauert typischerweise zwei bis drei Monate. Vermeiden Sie es, unter Zeitdruck eine Immobilie zu verkaufen. Denn in dieser Situation versuchen Sie an allen Ecken und Enden, ein paar Tage einzusparen. Dann ist die Vermarktung möglicherweise weniger professionell, der Kaufpreis etwas geringer angesetzt und die Bilder werden schnell, aber schlechter, angefertigt.

All das führt dazu, dass Sie nicht den optimalen Immobilienpreis erzielen, den Ihre Immobilie eigentlich wert ist. Außerdem kann bei Interessenten Skepsis aufkommen, wenn diese bemerken, dass Sie dringend verkaufen möchten.

Nehmen Sie sich daher ausreichend Zeit, um den gesamten Ablauf in Ruhe abzuarbeiten und Ihre Immobilie in angemessener Zeit zu Ihrem Wunschpreis zu verkaufen.