Bonität eines Immobilienkäufers prüfen

Der Verkauf einer Immobilie ist eine sehr persönliche Angelegenheit, bei der nicht nur der Kaufpreis entscheidend ist, sondern auch die sichere, professionelle Abwicklung des Kaufprozesses. Damit Sie nicht unnötig Zeit mit einer Person verschwenden, die sich Ihre Immobilie nicht leisten kann, ist eine Bonitätsprüfung wichtig. Doch wie ist es möglich, sicherzustellen, dass ein potenzieller Käufer den Kaufpreis auch tatsächlich aufbringen kann?

Besichtigungsphase: Bonität hinterfragen

Wenn sich jemand für Ihr Haus oder Ihre Wohnung interessiert und einen Besichtigungstermin vereinbart, können persönliche, finanzielle Details noch nicht angesprochen werden. Es wäre auch vermessen, bei jedem Interesseenten schon vor der ersten Besichtigung bereits eine Bonitätsprüfung durchzuführen.

Sprechen Sie stattdessen während des Besichtigungstermins nicht nur über die Immobilie, sondern stellen Sie Fragen, deren Antworten möglicherweise Rückschlüsse auf die Bonität der Person zulassen können. Beispiele dafür sind:

• Was machen Sie beruflich?
• Welche Suchkriterien sind Ihnen generell wichtig?
• Haben Sie bereits eine Finanzierungszusage Ihrer Bank erhalten?

Selbstverständlich könnte jemand, der sich Ihre Immobilie nicht leisten kann, sie aber aus Interesse besichtigen möchte, die Fragen schlichtweg falsch beantworten. Die allermeisten Menschen werden jedoch ehrlich sein und im Smalltalk lässt sich dann bestenfalls bereits erahnen, ob die Person den Kaufpreis aufbringen wird können. Speziell die Finanzierungszusage werden Interessierte aber beim ersten Besichtigungstermin schriftlich vorlegen können.

Angebotsphase: Finanzierungszusage als Voraussetzung

Nach den Besichtigungen wird es ernst, denn nun stellt sich die Frage, welcher Interessent tatsächlich ein Kaufanbot abgibt. Das Kaufanbot ist in Österreich bereits ein rechtsverbindliches Dokument. Grundsätzlich können Anbote mit Vorbehalten gestellt werden. Das bedeutet, es kann beispielsweise jemand sagen, ich würde für dieses Haus 500.000 Euro bezahlen, wenn (Vorbehalt) der Verkäufer es noch auf eigene Kosten weiß ausmalen lässt.

Anbot ohne Finanzierungsvorbehalt

Immer wieder möchten Interessenten Anbote abgeben, die mit einem Finanzierungsvorbehalt versehen sind. Das bedeutet, das Anbot wird nur gültig, wenn die Bank eine Finanzierungszusage erteilt. Aus Verkäufersicht kann das jedoch sehr mühsam sein, denn es ist unklar, an welchem Punkt der Gespräche rund um den Kredit sich der Interessent mit der Bank gerade befindet. Hat er die Kreditzusage bereits so gut wie in der Tasche oder muss er überhaupt erst bei einer Bank anfragen? Finanzierungsvorbehalte sind meist problematisch und von Verkäufern nicht gerne gesehen. Empfehlenswert ist daher, Interessenten darauf hinzuweisen, dass nur Anbote berücksichtigt werden, die ohne Finanzierungsvorbehalt gelegt werden.

Finanzierungszusage der Bank vor Anbotslegung einholen

Der potenzielle Käufer muss dann zuerst mit seiner Bank klären, ob sie den Immobilienkauf tatsächlich finanzieren würden. Das kann einige Tage in Anspruch nehmen, abhängig von der Bonität der Person, der Komplexität der Dokumentenprüfung (Banken können z. B. eine neu sanierte 1-Zimmer-Wohnung zur Vermietung schneller einschätzen als den Wert eines gebrauchten Vierkanthofes) und der Höhe des Kredits.

Indem der potenzielle Käufer zuerst eine schriftliche Finanzierungszusage der Bank einholen muss, um anschließend ein Anbot ohne Finanzierungsvorbehalt abgeben zu können, sichern Sie sich wesentlich ab. Besonders gute Bonität ist zu vermuten, wenn der Interessent bereits bei der Besichtigung angeben kann, die Finanzierung mit der Bank bereits geklärt zu haben. Denn bei sehr guter Bonität sagen Banken die Finanzierung vorab bereits pauschal zu, solange der Kreditbetrag eine bestimmte Summe nicht übersteigt und die Immobilie in sehr gutem Zustand ist.

Bonitätsauskunft einholen

Wenn Sie sich noch genauer über den Interessenten informieren möchten, können Sie eine Bonitätsauskunft bei der Person anfragen oder selbst eine Abfrage starten. Dieser Service ist kostenpflichtig.

Die Aussagekraft einer Bonitätsprüfung für einen potenziellen Immobilienkäufer ist jedoch nicht immer gegeben. Schließlich kann es sein, dass eine Person mit mittelmäßiger Bonität z. B. Eigenkapital von einem anderen Familienmitglied bereitgestellt bekommt und dank eines möglicherweise nicht hervorragend bezahlten, aber sicheren Job, eine hohe Kreditsumme aufnehmen kann.

Als privater Immobilienverkäufer Bonitätsauskünfte über potenzielle Käufer einzuholen, ist somit nur bedingt empfehlenswert. Privatpersonen können ein Mal pro Jahr eine kostenlose Selbstauskunft beim Kreditschutzverband KSV 1870 anfordern. Genau genommen fordern Sie in diesem Fall eine gesetzliche Auskunft laut Datenschutzgesetz.

Als Verkäufer können Sie deshalb potenzielle Käufer um eine ebensolche Selbstauskunft fragen. Dabei sprechen Sie dieses heikle Thema offen und direkt an, statt selbst Auskünfte einzuholen.

Kaufvertragsphase: Treuhandabwicklung als zusätzliche Sicherheit

Wenn Sie sich mit einem Interessenten geeinigt haben und dieser ein Kaufanbot ohne Finanzierungsvorbehalt stellt, mit dem Sie zufrieden sind, nehmen Sie das Kaufanbot an. Als nächstes muss der Kaufvertrag verfasst werden. Das erledigt ein Rechtsanwalt oder Sie beauftragen den Notar, der später auch die Unterschriften am Kaufvertrag beglaubigen wird, mit der Vertragserrichtung.

Im Kaufvertrag wird festgehalten, wie die Zahlung des Kaufpreises erfolgt. Meist ist definiert, dass der Kaufpreis am Tag der Vertragsunterzeichnung bereits am Treuhandkonto, das der Notar verwaltet, eingehen muss. Manchmal werden auch etwas längere Zahlungsfristen vereinbart, z. B. eine Zahlung bis spätestens zwei Wochen nach dem Vertragsabschluss.

Die grundbücherliche Durchführung erfolgt erst, wenn der Kaufpreis vollständig eingegangen ist. Es ist Aufgabe des Treuhänders, die rechtzeitige Zahlung der Summe zu prüfen. Im Zuge der treuhändischen Abwicklung sind so beide Seiten optimal abgesichert: Einerseits wird der Kaufpreis ausbezahlt, andererseits das Grundbuch entsprechend geändert.

Stellt sich heraus, dass der Interessent doch nicht zahlungsfähig ist, hat das schwerwiegende Folgen. Sie bleiben weiterhin Eigentümer der Immobilie und es wird eine Modalität festgelegt, wie der unterzeichnete Vertrag hinfällig wird. Das kann beispielsweise geschehen, indem eine Nachfrist gesetzt wird, binnen derer erneut kein Kaufpreis eingeht. Als Verkäufer haben Sie in so einem Fall selbstverständlich Schadenersatzansprüche, wenn Ihnen durch diese Umstände finanzielle Nachteile entstehen.

Privater Immobilienverkauf: Gute Absicherung gegeben

Sie sind als privater Immobilienverkäufer gut abgesichert. Selbstverständlich kann es einmal vorkommen, dass jemand Ihre Immobilie besichtigt, der sich diese eigentlich nicht leisten kann – das lässt sich nicht völlig ausschließen.

Doch indem in weiterer Folge nur Anbote angenommen werden, die ohne Finanzierungsvorbehalt gelegt werden, selektieren Sie die Gruppe der potenziellen Käufer bereits hilfreich vor. Mit einem verbindlichen Angebot, das keinen Finanzierungsvorbehalt inkludiert, sind Sie bereits sehr gut abgesichert. Wird dann auch noch definiert, dass der Kaufpreis vor der Vertragsunterzeichnung bereits am Treuhandkonto eingehen muss, kann kaum mehr etwas schiefgehen.

Es gibt zwar immer ein gewisses Restrisiko, dass der Kaufpreis doch nicht bezahlt werden kann, doch solche Extremfälle sind selten. Kommt es soweit, ist das zwar ärgerlich, aber schlussendlich stellt die treuhändische Abwicklung sicher, dass dann auch kein Grundbucheintrag erfolgt und Sie die Immobilie an jemand anderen veräußern – und eventuell sogar Schadenersatz fordern – können.