Mieteinnahmen versteuern

Jegliche Einnahmen, die in Österreich erzielt werden, unterliegen der Steuerpflicht. Dazu zählen selbstverständlich auch Einnahmen aus Miet- und Pachtverträgen. Hinsichtlich der Versteuerung sind insbesondere zwei Aspekte zu beachten: Umsatzsteuer und Einkommenssteuer.

Sind Sie umsatzsteuerpflichtig?

Seit 2025 liegt die Kleinunternehmergrenze bei 55.000 Euro brutto pro Jahr. Das bedeutet, wer mehr als diesen Betrag aus Vermietung und Verpachtung verdient, muss auf die Nettomiete Mehrwertsteuer hinzurechnen und diese monatlich oder quartalsweise an das Finanzamt abführen. Die meisten privaten Vermieter bleiben deutlich unter der Umsatzsteuergrenze und sind daher nicht von der Umsatzsteuer betroffen.

Umsatzsteuer verrechnen

Manche Vermieter agieren anders. Sie kaufen Anlegerwohnungen zum Netto-Kaufpreis und verrechnen dafür den Mietern die Mehrwertsteuer. Dieses System ist etwas komplizierter. Einerseits muss eine Umsatzsteuervoranmeldung erledigt werden, andererseits ist mit einer Prognoserechnung nachzuweisen, dass das Investment mittelfristig ertragreich sein wird – denn ansonsten wäre der Abzug der Vorsteuer unzulässig. Sollten Sie überlegen, eine Wohnung explizit als Anlegerwohnung mit Vorsteuerabzug zu erwerben, müssen Sie diese Vorgehensweise daher unbedingt vorab mit einem Steuerberater besprechen.

Besonderheit bei Kleinunternehmern

Vorsicht ist auch bei all jenen geboten, die bereits mit einem Kleinunternehmen selbstständig sind. Denn die Einnahmen aus der selbstständigen Kleinunternehmertätigkeit werden zum Miet-Umsatz hinzugerechnet, wenn es um die 55.000 Euro Kleinunternehmergrenze geht.

Selbstständige müssen daher besonders vorsichtig agieren, um nicht ungewollt umsatzsteuerpflichtig zu werden. Im schlimmsten Fall muss ansonsten die Umsatzsteuer sogar abgeführt werden, wenn sie nicht eingehoben wurde – de facto bleibt der Betroffene somit auf diesen Kosten sitzen.

Vermietung als Unternehmen betreiben

Wer nicht nur eine einzelne Wohnung privat vermieten, sondern lieber ein echtes Nebeneinkommen aufbauen möchte, gründet für die Vermietung gerne ein eigenes Unternehmen. Dabei handelt es sich meist um eine Kapitalgesellschaft, üblicherweise um eine GmbH. Diese nutzt nicht die Kleinunternehmerregelung, sondern erstellt monatlich oder quartalsweise (je nach Umsatz) eine Umsatzsteuervoranmeldung („UVA“) und führt die Steuer an das zuständige Finanzamt ab.

Lohnen nur für Vermieter mit mehreren Objekten

Die Gründung einer eigenen Gesellschaft ist mit Kosten verbunden. Außerdem muss ein Jahresabschluss erstellt werden, wodurch Steuerberatungskosten entstehen. Insgesamt lohnt sich eine eigene GmbH für die Vermietung deshalb meist nur, wenn zumindest ein paar Wohnungen vermietet werden.

Grundsätzlich bietet die Vermietung als GmbH dennoch Vorteile. Wenn die Gesellschaft z. B. in einem Jahr keinen Gewinn erzielt, muss nur die Mindest-Körperschaftssteuer bezahlt werden. Die Privatentnahmen aus der Gesellschaft lassen sich zeitlich steuern. Außerdem ist es möglich, die Erträge in der Gesellschaft zu belassen und direkt für weitere Immobilieninvestments zu nutzen.

Mieterträge mit Einkommenssteuer versteuern

Wer weniger als fünf Wohnungen besitzt, gilt als privater, nicht-gewerblicher Vermieter. Mit einem Umsatz von unter 55.000 Euro brutto pro Jahr spielt die Umsatzsteuer keine Rolle. Die meisten Privatpersonen, die vielleicht eine oder zwei Wohnungen vermieten, fallen in diese Kategorie. Für sie gilt nur: Der Gewinn, der aus der Vermietung und Verpachtung erzielt wird, muss dem sonstigen Einkommen hinzugerechnet und mit der Einkommenssteuer versteuert werden. Selbstverständlich müssen auch gewerbliche Vermieter Einkommenssteuer bezahlen bzw. ihren Gewinn versteuern.

Die Berechnung der Einkommenssteuer

Doch wie genau ergibt sich der Gewinn aus der Vermietung? Üblicherweise verrechnen Vermieter, wenn eine Wohnung langfristig vermietet wird, dem Mieter die Nettomiete zuzüglich der Betriebskosten. Die Betriebskosten werden an die Hausverwaltung weitergeleitet, sie sind somit ein neutraler Wert. Doch für den Vermieter fallen auch noch andere Kosten an. Diese können z. B. sein:

• Zuweisung zur Reparaturrücklage: Monatlich schreibt die Hausverwaltung einen bestimmten Betrag zum Aufbau der Rücklagen vor, die genutzt werden, um das Gebäude instand zu halten. Dieser Betrag muss vom Eigentümer bezahlt werden, er kann nicht an Mieter weiterverrechnet werden.
• Vermarktungskosten: Sei es für die Schaltung von Inseraten oder die Beauftragung eines Maklers, bei der Neuvermietung einer Immobilie fallen Kosten an.
• Handwerker-Kosten: Auch wenn keine tiefgreifende Sanierung nötig ist, fallen regelmäßig kleinere Arbeiten an, die von Fachleuten erledigt werden müssen. In vielen Fällen (z. B. Einbau einer neuen Therme) trägt die Kosten der Vermieter.
• Steuerberatung: Wenn für die korrekte Versteuerung die Unterstützung einer Steuerberatungskanzlei benötigt wird, so entstehen dadurch entsprechende Kosten.
• Zinsen für laufende Kredite: Es dürfen zwar nicht die Tilgungsraten als Kosten angesetzt werden, die Kreditzinsen hingegen gelten als Kostenfaktor.

Die Liste der möglichen Kosten sind nur Beispiele. Selbstverständlich können auch noch andere Positionen anfallen. Schlussendlich entsteht eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, die in einer einfachen Excel-Tabelle geführt werden kann. Doch während es bislang einfach klingt, liegt der Teufel nun im Detail.

Gewinnmindernde Abschreibung

Ein wesentlicher Faktor ist die sogenannte „Abschreibung“. Vereinfacht ausgedrückt bedeutet Abschreibung, dass die abzuschreibenden Güter einmal angeschafft wurden, durch die Abnutzung jedoch an Wert verlieren. Diese Wertminderung darf rechnerisch angesetzt werden, um die Steuerbemessungsgrundlage zu verringern.

Ein einfaches Beispiel: Sie erwerben für Ihre zu vermietende Wohnung eine Küche für 10.000 Euro. Diese 10.000 Euro mindern nicht sofort vollständig den Gewinn im Anschaffungsjahr, denn die Küche wird längere Zeit genutzt werden. Der Einfachheit halber gehen wir davon aus, dass die Nutzungsdauer zehn Jahre betragen wird. Auch acht oder zwölf Jahre wären wahrscheinlich zu argumentieren.

Wir rechnen daher: Anschaffungswert (10.000 Euro)/Nutzungsdauer (zehn Jahre) = 1.000 Euro Abschreibung pro Jahr.

Die Steuerbemessungsgrundlage wird somit um € 1.000 pro Jahr verringert, solange die Nutzungsdauer läuft.

Achtung, Ausnahme: Manche Produkte werden zwar länger als ein Jahr genutzt, dürfen aber gleich im Jahr der Anschaffung vollständig abgeschrieben werden. Das sind sogenannte „Geringwertige Wirtschaftsgüter“, also Produkte, die unter 1.000 Euro kosten. Ein Beispiel bei einer Wohnung wäre somit etwa eine Waschmaschine.

Abschreibung der Wohnung

Komplex ist es auch, wenn es um die Abschreibung der Immobilie selbst geht. Die Abschreibung beträgt grundsätzlich 1,5 Prozent der Anschaffungskosten. Bei den Anschaffungskosten dürfen bestimmte Werte dem Kaufpreis hinzugerechnet werden, beispielsweise die Kosten der Sanierung, die unmittelbar nach dem Kauf erfolgt ist. Die Berechnung der korrekten, tatsächlich ansetzbaren Anschaffungskosten sollte idealerweise durch einen Steuerberater erfolgen.

Auch hier gibt es Ausnahmen. Denn für Wohnungen, die nach dem 30.6.2020 fertiggestellt wurden, kann eine „beschleunigte Abschreibung“ genutzt werden. Im ersten Jahr werden dann 4,5 Prozent und im zweiten Jahr 3,0 Prozent abgeschrieben, danach erst die 1,5 Prozent. Nochmals anders ist es, wenn bestimmte bauliche Standards erfüllt werden, die sicherstellen sollen, dass die Immobilie nachhaltig ist. Bei diesen Objekten dürfen in den ersten drei Jahren 4,5 Prozent abgeschrieben werden. Diese sogenannte „erweiterte beschleunigte Abschreibung“ ist vorerst jedoch nur für Objekte möglich, die noch vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden.

Letzter Schritt: Gewinnversteuerung

Abseits der Überlegungen dazu, welche Erträge vorhanden sind und welche Kosten gewinnmindernd berücksichtigt werden können, ist individuell zu prüfen, ob Freibeträge genutzt oder noch weitere absetzbare Positionen beachtet werden können. Diesbezüglich ist eine eingehende Beratung einer Steuerberatungskanzlei absolut zu empfehlen.

Schlussendlich werden alle Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt und es ergibt sich die Steuerbemessungsgrundlage. Die Besteuerung des verbliebenen Gewinns erfolgt mit den üblichen, progressiven Einkommenssteuersätzen, wie Sie es auch bei Einkommen aus Ihrer beruflichen Tätigkeit gewohnt sind.

Achtung: Auch hier gibt es wieder eine Ausnahme zu beachten, denn nicht nur der Gewinn ist für das Finanzamt wichtig. Wenn Sie einen Garagenplatz oder eine Gewerbefläche vermieten, müssen Sie zusätzlich eine Mietvertragsvergebührung an das Finanzamt abführen. Diese wird zwar vom Mieter bezahlt, aber vom Vermieter abgeführt. Abgeschafft wurde diese Gebühr einzig für Wohnungen, für Stellplätze und Gewerbeflächen besteht sie weiterhin.

Für diese Gebühr ist das Finanzamt für Sonderzuständigkeiten zuständig. Unerklärlicherweise ist für diese Gebühr eine andere Steuernummer nötig, die eigens beantragt werden muss. Tun Sie das unbedingt rechtzeitig, um die Frist für die Steuerzahlung nicht zu verpassen.

Mieteinnahmen versteuern: Ist ein Steuerberater nötig?

Theoretisch ist es möglich, das zu versteuernde Einkommen selbst zu ermitteln und die Einkommenssteuererklärung über FinanzOnline einzureichen. Speziell die Abschreibung einer Immobilie ist jedoch ein komplexes Thema. Empfehlenswert ist daher, die Einnahmen und Ausgaben bereits übersichtlich in Excel aufzubereiten und alle Rechnungen aufzubewahren. So können die gesammelten Unterlagen einer Steuerberatungskanzlei optimal vorbereitet zur Verfügung gestellt werden.

Ebenso nötig ist es, die Kontobewegungen offenzulegen. Daher ist ein eigenes Konto, von dem alle relevanten Zahlungen rund um die Immobilie getätigt werden und auf welches die Mieteinnahmen eingehen, praktisch.

Wenn der Steuerberater die Dokumente übersichtlich zusammengestellt erhält, ist der Aufwand überschaubar. Die Kosten des Steuerberaters können zusätzlich gewinnmindernd geltend gemacht werden. Wer trotzdem noch mehr sparen will, kann auch nur in einem Jahr die Kanzlei beauftragen und im nächsten Jahr selbst versuchen, die Einkommenssteuererklärung abzugeben.

Unbedingt nötig wird ein Steuerberater, wenn Sie gewerblich vermieten oder nicht als Kleinunternehmer gelten. Denn das Abführen der Umsatzsteuer ist ein komplexes Thema, bei dem häufig Fehler passieren können. Insgesamt ist es deshalb für alle Immobilienbesitzer ratsam, einen Steuerberater zu beauftragen.