Die Besonderheiten der Staffelmiete

Mietverträge laufen über mehrere Jahre. Vermieter möchten sich dagegen absichern, dass in diesem Zeitraum zwar die generelle Inflation steigt, die Nettomiete jedoch nicht. Deshalb wird in vielen Mietverträgen festgelegt, wie die Höhe der monatlichen Nettomiete im Zeitverlauf angepasst wird – entweder als Staffelmiete oder per Wertsicherungsklausel.

Miete erhöhen: Welche Möglichkeiten gibt es?

Meist wird eine Indexierung, basierend auf dem Verbraucherpreisindex, festgelegt. Es wird geprüft, wie sich der Index entwickelt hat. Die Nettomiete steigt dann um ebendiesen Betrag. Die Folge ist, dass bei dieser Vorgehensweise weder Mieter noch Vermieter bei Vertragsabschluss wissen, wie sich die Inflation künftig entwickeln wird. Beide Seiten können also nur abwarten, was die Zukunft bringt. Die Indexmiete kann für beide Seiten nachteilig sein. Denn es ist schlichtweg nicht vorhersehbar, wie sich Inflation bzw. Kaufkraft entwickelt.

Wertsicherungsklauseln sind üblicher

Bei einem „klassischen“ Mietvertrag, der mit einer Wertsicherungsklausel versehen ist, muss der Vermieter erst kalkulieren, wie die Nettomiete nun anzupassen ist, sobald ein neuer Indexwert veröffentlicht wurde. Darüber informiert er den Mieter, der dann die Berechnung kontrollieren kann. Immer wieder führt diese Vorgehensweise zu Streitigkeiten, die teilweise sogar vor Gericht ausgetragen werden.

Mieterhöhung durch kumulierten Indexwert

Oftmals enthalten Mietverträge auch Klauseln, die besagen, dass die Erhöhung erst realisiert wird, wenn sich der Index seit Vertragsabschluss kumuliert um mehr als fünf Prozent verändert hat. Dadurch wird verhindert, dass selbst minimale Indexänderungen zu Mietanpassungen führen müssen, die dann nur im sehr geringen Bereich liegen würden.

Staffelmiete als Alternativlösung

Obwohl Wertsicherungsklauseln weitverbreitet sind, stellt die Staffelmiete eine echte Alternative dar. Doch wie funktioniert diese Mietvertragsform?

Die Inflationsrate spielt in diesem Fall keine Rolle. Stattdessen wird schon bei Vertragsabschluss vereinbart, um welchen Betrag die Nettomiete zu welchem Zeitpunkt steigen wird. Es kann beispielsweise vereinbart werden, dass der Mietvertrag auf fünf Jahre befristet ist und nach Ablauf des ersten Vertragsjahres die Nettomiete um 25 Euro steigt, nach Ablauf des zweiten Vertragsjahres um weitere 20 Euro und so weiter.

Die Erhöhung kann ein konstanter Betrag sein oder es werden unterschiedliche Beträge vereinbart. Wichtig ist jedoch, dass eine konkrete Summe definiert werden muss und kein prozentueller Wert. Eine Vereinbarung, die besagt, dass die Miete pro Jahr um fünf Prozent steigt, wäre daher ungültig. Ebenso muss zwischen den Mietanpassungen eine Dauer von wenigstens zwölf Monaten liegen.

Der Vermieter muss die Mieterhöhung dem Mieter nicht mehr mitteilen. Da die Miethöhe bereits im Vertrag festgelegt ist, gilt sie automatisch ab dem vereinbarten Termin. Sofern alle sonstigen rechtlichen Bedingungen eingehalten sind, kann diese Miete dann sogar über der örtlichen Vergleichsmiete liegen.

Die Staffelmiete bietet Vermieter und Mieter jeweils Vor- und Nachteile. Beide Seiten sollten diese vor Abschluss einer solchen Vereinbarung bedenken.

Vorteile der Staffelmiete

• Der Mieter weiß genau, welche finanzielle Belastung wann auf ihn zukommt. Er kann längerfristig planen.
• Bei befristeten Mietverträgen, die z. B. nach fünf Jahren jedenfalls enden, ist das Risiko gering, dass die Staffel-Erhöhungen sehr stark von der generellen Inflation abweichen.
• Entwicklungen im Gebäude können eingepreist werden: Wenn im Haus z. B. gerade ein Aufzug eingebaut wird, kann vereinbart werden, dann im Jahr nach der Fertigstellung die Miete entsprechend erhöht wird.
• Vermieter sind abgesichert: Die exakt planbaren Mieteinnahmen sind eine Erleichterung, wenn eine neue Immobilienfinanzierung aufgenommen wird.

Nachteile der Staffelmiete

• Die Staffel-Erhöhung kann deutlich von der tatsächlichen Inflation abweichen, insbesondere, wenn einige Jahre vergehen und sich die Wirtschaftslage dynamisch entwickelt. Dies kann sowohl für Vermieter als auch für Mieter nachteilige Folgen haben.
• Es besteht das Risiko, dass sich immer eine der beiden Parteien benachteiligt fühlt, abhängig davon, für wen die Indexierung der Miete die bessere Option gewesen wäre. Das kann das persönliche Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter unnötig belasten.
• Eine Kombination aus Indexierung und Staffel-Erhöhung ist nicht möglich. Die Inflation bleibt somit gänzlich unberücksichtigt und beide Parteien müssen hoffen, dass die Staffel-Erhöhung auch in ein paar Jahren noch einigermaßen fair erscheint.

Staffelmiete und Richtwertmietzins

Zu betonen ist, dass die Staffelmiete meist nur bei Neubauwohnungen genutzt wird. Hier gelten nicht die Regelungen des Mietrechtgesetzes (MRG), es gibt keine Mietpreisobergrenzen. Bei Altbauwohnungen, bei denen das Richtwertsystem zur Anwendung kommt, ergibt eine solche Vereinbarung üblicherweise keinen Sinn, denn die gesetzlichen Maximalbeträge pro Quadratmeter müssen weiterhin beachtet werden.

Im staatlichen und geförderten Wohnbau ist die Staffelmiete ebenfalls nicht gebräuchlich. Achtung: Auch Vermieter von Wohnungen in sogenannten „Wiederaufbau-Häusern“ müssen darauf achten, trotzdem weiterhin die gesetzlichen Vorgaben einzuhalten.

Korrekte Anwendung

Für die Berechnung der Staffelmiete ist wie erwähnt wichtig, dass im Vertrag definierte Euro-Beträge anzugeben sind und ein Staffel-Mindestabstand von zwölf Monaten eingehalten werden muss. Eine prozentuelle Staffelung ist hingegen unzulässig. Erhöht wird dabei immer die Nettomiete pro Monat.

Die Betriebskosten hingegen können nicht mit einer Staffelung versehen werden, sondern müssen immer exakt abgerechnet werden. Dazu gibt es klare gesetzliche Regelungen. Pauschale oder prozentuelle Erhöhungen, die von den tatsächlichen Anpassungen abweichen, sind bei den Betriebskosten nicht möglich. Selbiges gilt auch für andere Nebenkosten, beispielsweise die Kosten für Heizung und Warmwasser.

Wenn ein Ein- oder Zweifamilienhaus vermietet wird, ist die Vereinbarung einer Staffelmiete ebenfalls zulässig. Auch bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften besteht diese Option.

Empfehlung: Staffelmiete oder Indexierung?

Grundsätzlich bietet die Indexierung der Miete einen guten Schutz der Werthaltigkeit der Nettoeinnahmen, doch trotzdem kommt immer wieder eine Staffelmiete zum Einsatz.

Staffelmiete sinnvoll nutzen

Wenn es gute Gründe gibt, um eine andere Vereinbarung als die einfache Wertsicherung zu treffen, spricht auch nichts gegen die Anwendung einer Staffelmiete. Empfehlenswert ist, diese in begründeten, sinnvollen Situationen zu nutzen. Beispielsweise, wenn eine deutliche Mieterhöhung zu einem bestimmten Zeitpunkt geplant ist, ab dem im Haus gewisse Aufwertungsmaßnahmen abgeschlossen sein werden.

Einzig im Segment der reglementierten Mieten, somit bei den meisten Altbauten, ist von einer Staffelmiete eher abzuraten. Das Risiko ist groß, dass die Nettomiete über das erlaubte Maximum hinaus erhöht wird und die Mieter diese Summe dann ohnehin später zurückfordern werden. Hier sollten Sie schlichtweg die gesetzlichen Werte einhalten, um Ärgernissen vorzubeugen.

Fair vermieten, Ärger sparen

Generell birgt die Staffelmiete immer das Risiko, dass eine Partei anders als bei der klassischen Indexierung benachteiligt wird. Das kann zu Verstimmungen führen und sofern der Mieter in einer nachteiligen Situation ist, sucht er möglicherweise schneller eine andere Wohnung. Daher ist eine möglichst faire, transparente Lösung jedenfalls anzustreben, um spätere Frustration zu vermeiden – egal ob bei Vermieter oder Mieter.