Kaution: Wie funktioniert die Mietkaution?
Die Kaution, manchmal auch als Mietkaution bezeichnet, wird zu Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter beim Vermieter hinterlegt. Wir fassen zusammen, wie hoch die Kaution sein darf, wann sie rechtmäßig einbehalten wird und wie Vermieter mit der Kaution umgehen müssen.
Kaution: Rechtsgrundlage und Höhe
Die Höhe der Kaution ist üblicherweise bereits im Immobilieninserat angegeben. Meist beträgt sie drei bis sechs Monatsmieten – unter drei Monaten wäre hingegen unüblich. Manche Vermieter verlangen eine höhere Kaution. Das ist insbesondere der Fall, wenn eine Immobilie hochwertig ausgestattet ist oder neu saniert wurde. Bei solchen Objekten wird die Kaution mit bis zu sechs Monatsmieten angesetzt.
Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche Regelung, welche Höhe der Kaution maximal erlaubt ist. Bei fehlenden gesetzlichen Definitionen greift der Grundsatz, dass Mieter nicht gröblich benachteiligt werden dürfen und keine sittenwidrige Vereinbarung getroffen werden kann. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat zu diesem Thema geurteilt (Az.: 5 Ob 2217/96), dass bis zu sechs Monatsmieten in Ordnung sind und darauf verwiesen, dass bei begründbaren Umständen sogar eine noch höhere Kaution vereinbart werden darf.
Kaution veranlagen
Als Immobilieneigentümer müssen Sie die Kaution während der Mietdauer sicher anlegen. Empfehlenswert ist, die Kaution daher einfach auf ein täglich fälliges Sparbuch zu legen. So ist der Betrag von anderen Summen getrennt – es findet also beispielsweise keine Vermischung mit Mietzahlungen, Betriebskosten usw. statt. Das ist die praktischste Möglichkeit, denn wenn der Mieter auszieht, muss die Kaution inklusive Zinsen zurückbezahlt werden.
Befindet sich die Kaution nun auf einem eigens dafür eingerichteten Konto, so können Sie einfach den dort verfügbaren Gesamtbetrag (= ursprünglich einbezahlte Kaution + erhaltener Zinsen – bezahlter Kontoführungsgebühren) an den Mieter auszahlen. Wäre die Summe hingegen mit anderen Beträgen, die nicht die Kaution betreffen, am selben Konto vermischt, so wäre es umständlicher auszurechnen, welche Zinsen auf die Kaution entfallen.
Kaution einbehalten
Wenn nicht die vollständige Kaution wieder an den Mieter ausbezahlt wird, führt das häufig zu Streitigkeiten. Grundsätzlich gibt es zwei zentrale Szenarien, die eine Rückzahlung der Kaution verhindern oder einschränken:
- Mietrückstände
- Schäden am Mietobjekt
Doch nicht immer ist es möglich, in beiden Szenarien einfach die Kaution einzubehalten.
Fall 1: Miete wurde nicht vollständig bezahlt
Wenn ein Mieter in Zahlungsschwierigkeiten gerät und zum Zeitpunkt des Auszuges die bisher fällige Miete nicht vollständig bezahlt hat, ist der Grund des Mietrückstandes entscheidend. Liegt es einfach an finanziellen Schwierigkeiten, so dürfen Sie die Kaution zur Deckung der offenen Forderung heranziehen.
Anders sieht es aus, wenn strittig ist, ob die Miete berechtigterweise nicht vollständig bezahlt wurde. Ein solches Szenario tritt ein, wenn der Mieter eine Mietreduktion vornimmt. Sehen wir uns dazu ein Beispiel an:
Der Mieter einer Wohnung kündigt den Mietvertrag, weil es massive Lärmbeeinträchtigung wegen einer nahegelegenen Baustelle gibt. Für die verbleibenden Monate bis zum Auszug teilt er mit, die Mietzinszahlung um 10 Prozent zu reduzieren, da das Mietobjekt nicht uneingeschränkt nutzbar ist. Der Vermieter hingegen argumentiert, eine Mietreduktion wäre unberechtigt, da der Lärm dem ortsüblichen Ausmaß entspricht. Bis zum Auszug des Mieters kann keine einvernehmliche Lösung gefunden werden.
In dieser Situation wäre es unzulässig, die Kaution, zur Deckung des vermeintlichen Zahlungsrückstandes, einzubehalten. Selbstverständlich ist anzuraten, auch in einem solchen Fall durch Gespräche eine gütliche Einigung herbeizuführen.
Fall 2: Schäden am Mietobjekt
Ein leider häufig eintretender Fall liegt vor, wenn ein Vermieter die Kaution einbehält, da die Wohnung beschädigt wurde. Manchmal sind solche Situationen eindeutig und Mieter kommunizieren offen, dass ein bestimmter Schaden unabsichtlich passiert ist und sie für die Behebung aufkommen werden.
Es kommt jedoch auch vor, dass Vermieter vermeintliche Schäden geltend machen möchten, die jedoch nicht zu einer Einbehaltung der Kaution führen dürfen. Das entscheidende Schlagwort diesbezüglich ist die „übliche Abnutzung“. Dieser juristische Terminus besagt, dass Vermieter es tolerieren müssen, dass die Wohnung „üblicher Abnutzung“ ausgesetzt ist – dabei handelt es sich also nicht um Schäden, die der Mieter bezahlen muss.
Auswirkungen dieser üblichen Abnutzung sind auch dann zu tolerieren, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass die Wohnung prinzipiell so zurückzustellen ist, wie sie angemietet wurde. Ein Beispiel für übliche Abnützungserscheinungen sind einzelne, oberflächliche Kratzer im Parkettboden.
Erwähnenswert ist folgender Sonderfall: Löcher in den Wänden, die beim Aufhängen eines Bildes entstanden sind, müssen vom Mieter verschlossen werden (Spachtelmasse, o. Ä.). Das sieht meist nicht wunderschön aus, doch diesen optischen Nachteil muss der Vermieter akzeptieren.
Ermittlung der „üblichen Abnutzung“
In welchem Ausmaß ebensolche Schäden zu tolerieren sind, hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Je länger die Wohnung gemietet wurde, desto mehr Abnutzung muss der Vermieter akzeptieren.
Ebenfalls zu beachten ist, wie der Zustand bei der Anmietung war und welche Lebensdauer bestimmte Elemente haben. Denken wir an eine Wohnung, die bei der Anmietung über bereits 20 Jahre alten Parkettboden verfügt. Der Mieter lebt weitere acht Jahre in der Wohnung. Dann kann der Vermieter nicht argumentieren, dass das anschließende Abschleifen des Parkettbodens von der Kaution zu decken ist, da die Lebensdauer des Parkettbodens ohnehin bereits überschritten wurde. Die Sanierung wäre also, unabhängig davon, wie gut der Mieter die Wohnung behandelt, ohnehin nötig.
Gerade solche Szenarien führen zu strittigen Situationen und unterschiedlichen Ansichten bei Mieter und Vermieter. Entsprechend viele Gerichtsurteile liegen diesbezüglich vor, die auch als hilfreiche Orientierung für aktuelle Streitigkeiten herangezogen werden können. Bei Innentüren und Steckdosen nimmt das Gericht beispielsweise eine Nutzungsdauer von 30 Jahren an. Hinzu kommt jedoch, dass oft auch strittig ist, ob ein bestimmter Bestandteil der Wohnung überhaupt erneuert werden muss, da eine deutliche Beschädigung vorliegt – oder der Vermieter die Immobilie schlichtweg ohnehin vor der Neuvermietung aufwerten will.
Kaution: Streitigkeiten vermeiden
Der wichtigste Schritt, um späteren Streit über die Erstattung der Kaution zu vermeiden, ist die Dokumentation des Zustandes der Immobilie beim Einzug.
Der Zustand sollte nicht nur im Mietvertrag erwähnt werden, sondern im Rahmen eines Übergabeprotokolls genau festgehalten werden. Fertigen Sie Bilder und ein Video der Wohnung an. Listen Sie am Übergabeprotokoll auf, wo bereits Mängel vorhanden sind.
Formulieren Sie diese Punkte möglichst konkret – ein Beispiel: Schreiben Sie nicht: „Der Boden befindet sich in gebrauchtem Zustand.“, sondern stattdessen präzise: „Am Parkettboden befindet sich neben Schlafzimmertüre ein ca. 10 cm langer Kratzer, siehe Bild 3.“
Durch diese möglichst genauen Angaben kann auch Jahre später noch gut eingeschätzt werden, inwieweit sich der Zustand des Objektes während der Mietdauer verschlechtert hat. Das Übergabeprotokoll wird von Mieter und Vermieter unterschrieben, die Fotos werden beigelegt.
Kommt es trotz allem zu Streitigkeiten, die nicht gelöst werden können, engagieren Mieter häufig Organisationen wie Mietervereinigung oder Arbeiterkammer, um die Erstattung der Kaution zu erwirken. Ohne einvernehmliche Einigung bleibt nur der Rechtsweg, der teuer und langwierig sein kann. Eine einvernehmliche Lösung ist daher empfehlenswert, wenn es sich bei den strittigen Beträgen nicht um hohe Summen handelt.
Wohnung ausmalen beim Auszug
Ein besonders relevantes Thema rund um die Kaution ist die Frage, ob eine Wohnung beim Auszug neu gestrichen werden muss. Hierzu gibt es rechtlich mehrere Punkte zu beachten:
- Szenario 1: Der Mietvertrag wurde vom Vermieter bereitgestellt und enthält eine pauschale Formulierung, dass der Mieter die Wohnung beim Auszug frisch gestrichen zurückgeben muss. Eine solche Vereinbarung ist nicht gültig.
- Szenario 2: Die Klausel bezüglich des Ausmalens wurde beim Einzug zwischen Vermieter und Mieter individuell ausgehandelt, z. B. weil der Mieter Maler ist und ausgemacht hat, dass er die Wohnung beim Auszug neu streichen wird, aber dafür einen Monat keine Miete zahlen muss. Eine solche Vereinbarung ist gültig.
In den meisten Fällen muss eine Wohnung daher beim Auszug nicht neu gestrichen werden. Doch auch hier gilt die Klausel der „üblichen Abnutzung“. Der Vermieter muss tolerieren, wenn weiße Wände nicht perfekt aussehen, weil z.B. Bilder aufgehängt wurden. Ebenso wurde gerichtlich entschieden, dass es zulässig ist, einzelne Wände in dezenten, anderen Farben zu streichen (konkret wurde z. B. bezüglich einer grünen Wand geurteilt).
Anders sieht es aus, wenn tatsächlich übermäßige Abnutzung vorliegt oder ortsunüblich vorgegangen wurde. Wer beispielsweise die Wohnzimmerwände schwarz streicht, muss damit rechnen, den ursprünglichen, weißen Zustand beim Auszug wieder herstellen zu müssen.
Kaution zurückzahlen: Frist beachten
Am Ende der Mietdauer wird ein bestimmter Tag für die Rückgabe der Immobilie vereinbart. Im Zuge dieses Termins wird das Objekt gemeinsam begangen und ein Rückgabeprotokoll angefertigt. Dieses inkludiert eine Auflistung entstandener Schäden, auch Fotos sollten wieder angefertigt werden.
Nach der Rückgabe der Wohnung und dem Ende des Mietvertrages muss der Vermieter direkt handeln, denn es gilt, dass die Kaution „unverzüglich“ zurückerstattet werden muss. Ein weiteres Einbehalten für mehrere Wochen oder Monate, wie es in manchen Ländern üblich ist, wäre unzulässig.
Wenn ein bestimmter Betrag strittig ist, so muss der übrige Teil der Kaution unverzüglich rückbezahlt werden. Wenn Sie als Vermieter 500 Euro einbehalten möchten, weil zwei Innentüren erneuert werden müssen, der Mieter jedoch der Ansicht ist, das wäre ungerechtfertigt, so müssen Sie den Teil der Kaution, der 500 Euro übersteigt, sofort zurückzahlen. Den strittigen Betrag hingegen behalten Sie vorerst weiter, bis geklärt ist, ob auch dieser erstattet werden muss oder die Summe zurecht einbehalten wurde.
FAQ: Häufige Fragen zum Thema Kaution
Wie hoch darf die Kaution sein?
Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, doch bei über sechs Monatsmieten muss eine sachliche Begründung vorliegen. Üblich sind drei bis sechs Monatsmieten.
Was macht der Vermieter mit der Kaution?
Während der Mietdauer muss der Vermieter die Kaution auf ein Sparbuch anlegen. Falls sich daraus ein Zinsertrag ergibt, muss er auch die Zinsen bei Auszug dem Mieter auszahlen.
Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Wenn ohne gerechtfertigten Grund nicht die vollständige Miete bezahlt wurde oder der Mieter durch übermäßige Abnutzung oder gar mutwillig den Mietgegenstand beschädigt hat, darf der Vermieter die Kosten der Behebung der Schäden mit der Kaution decken.
Wann muss die Kaution zurückbezahlt werden?
Der Vermieter muss die Summe zuzüglich eventuell angefallener Zinsen unverzüglich nach der Wohnungsübergabe zurückbezahlen. Er darf jedoch bei Beschädigungen oder übermäßiger Abnutzung ggf. vorerst einen Teil einbehalten.
