Probleme mit Mietern – So gehen Sie als Vermieter damit um

Für die meisten Vermieter steht nicht die Maximierung der Rendite im Fokus, sondern der Wunsch, durch die Vermietung ein langfristiges, sicheres und vor allem auch problemfreies Zusatzeinkommen zu schaffen. Wer für die Zukunft vorsorgen und vermieten will, möchte keine Streitigkeiten, sondern ein gutes, respektvolles Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter.

Trotzdem kommt es immer wieder zu Schwierigkeiten mit Mietern. Wir zeigen in diesem Beitrag einige typische Probleme, wie Sie als Vermieter vorbeugen können und welche Lösungsansätze es gibt.

Klare Kommunikation beugt Problemen vor

Schon vor der Vermietung Ihrer Immobilie setzen Sie klare Signale. Gerade auch in den ersten Wochen nach der Anmietung, wo es oftmals noch etwas mehr Kontakt zwischen Vermieter und Mieter gibt, empfiehlt sich das. So versteht der Mieter, was Ihnen wichtig ist, wie die Kommunikation verlaufen wird und inwiefern Sie bereit sind, bei Problemen zu unterstützen.

Auswahl der Mieter und Preisgestaltung

Bereits der Beginn des Mietverhältnisses spielt eine entscheidende Rolle. Indem Sie Ihre Immobilie zu einem fairen Preis anbieten, erhalten Sie meist zahlreiche Bewerbungen. Während bei übermäßig teuren Objekten sich weniger Personen für die Anmietung interessieren, können Sie mit einem geringfügig niedrigeren Preis aus diversen Bewerbungen wählen. Mit guten Fragen und danach soliden, prüfbaren Informationen über die potenziellen Mieter und Ihrem Bauchgefühl gelingt es hoffentlich, eine Person zu wählen, die ebenfalls Interesse an einem unkomplizierten Mietverhältnis hat.

Mietvertrag und Hausordnung

Stellen Sie einen professionellen, klaren Mietvertrag bereit, der den gesetzlichen Erfordernissen entspricht und dem die gültige Hausordnung beiliegt. Machen Sie vor der Unterzeichnung darauf aufmerksam, dass auch die anderen Parteien im Haus großen Wert darauf legen, dass die Hausordnung tatsächlich eingehalten wird. Lassen Sie den Mieter die Hausordnung jedenfalls auch unterschreiben und händigen Sie eine Kopie aus, um die Bedeutung des Dokuments zu unterstreichen.

Persönliche Kommunikation

Stellen Sie gegenüber dem Mieter klar, dass Sie kein großer, institutioneller Vermieter sind. Es gibt somit keine Möglichkeit, sich über eine gewissermaßen anonyme Hotline zu beschweren oder an eine „office@-Mailadresse“ wegen jeder Kleinigkeit zu schreiben. Vielmehr muss der Mieter entweder die Hausverwaltung oder Sie persönlich kontaktieren, wenn es ein Anliegen gibt. Durch diese sehr persönliche Ebene wird die Anzahl der Beschwerden erfahrungsgemäß verringert.

Im Zuge dieser persönlichen Kommunikation ist es gut, eindeutig zu formulieren, wenn ein bestimmtes Anliegen Mietersache ist und Sie keine Unterstützung anbieten können. Gibt es hingegen berechtigte Wünsche oder Beschwerden des Mieters, müssen diese ebenfalls ernstgenommen werden. Indem Sie manche Anliegen klar und begründet ablehnen und in anderen Szenarien hilfsbereit agieren, zeigen Sie einerseits Ihr Engagement als Vermieter und setzen andererseits auch eindeutige Grenzen.

Häufige Probleme mit Mietern und dazugehörige Lösungsansätze

Bei der Vermietung einer Wohnung kann jahrelang alles perfekt laufen, doch auch eine große Vielfalt an Problemen ist nicht auszuschließen. Sehen wir uns diesbezüglich einige Beispiele an.

Problem 1: Miete bleibt aus

Wenn die Miete immer wieder unpünktlich bezahlt wird oder sie schlussendlich sogar ganz ausbleibt, müssen Sie als Vermieter handeln. In einem ersten Schritt weisen Sie den Mieter darauf hin, dass die pünktliche und vollständige Zahlung der Miete die logische Voraussetzung dafür ist, dass das Mietverhältnis überhaupt bestehen kann.

Hinterfragen Sie die Gründe für die Zahlungsschwierigkeiten. Abhängig von der Erklärung des Mieters und Ihrer Persönlichkeit, können Sie unter Umständen nachsichtiger agieren oder aber auch ganz klar darauf verweisen, dass die unpünktliche Zahlung der Miete keine Option darstellt.

Wird das Verhalten fortgesetzt, muss eine Mahnung übermittelt werden. Die weiteren Schritte sind eine Mahnklage, die Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund und gegebenenfalls eine Räumungsklage. Geht das Verfahren tatsächlich vor Gericht, nimmt die gesamte Angelegenheit leider viel Zeit in Anspruch. Daher sollte zuerst immer versucht werden, eine außergerichtliche Einigung zu erzielen.

Problem 2: Beschwerden anderer Hausparteien

Wenn sich wiederholt andere Hausbewohner über eine bestimmte Verhaltensweise des Mieters beschweren, muss dringend das direkte Gespräch gesucht werden. Sei es das Abstellen von Gegenständen im Gangbereich oder laute Musik am Wochenende – es muss klar kommuniziert werden, dass die Hausordnung das Zusammenleben regelt und andere Parteien das bisherige Verhalten so negativ empfinden, dass sie sich sogar eigens beschwert haben.

Geben Sie dem Mieter die Chance, die Umstände zu erklären, aber kommunizieren Sie auch eindeutig, dass die Hausordnung zwingend einzuhalten ist. Die nachhaltige Störung des Hausfriedens kann ansonsten als wichtiger Grund gelten, um den Mietvertrag frühzeitig zu beenden.

Problem 3: Mieter fordert Mietzinsreduktion

Wenn Ihnen Ihr Mieter mitteilt, dass er eine Mietzinsreduktion fordert, müssen Sie in einem ersten Schritt hinterfragen, wie gerechtfertigt dieses Ansinnen ist. Prüfen Sie, ob die Angaben des Mieters korrekt sind und dokumentieren Sie die tatsächliche Situation vor Ort. Wenn Sie Maßnahmen ergreifen, um die Umstände zu lindern, müssen diese ebenfalls dokumentiert werden.

Vermitteln Sie dem Mieter, dass Sie das Problem ernst nehmen und sich aktiv darum kümmern. Klären Sie objektiv, auf Basis bisheriger Gerichtsentscheidungen und juristischer Literatur, ob und in welcher Höhe eine Mietzinsreduktion zulässig und realistisch erscheint. Es gibt diesbezüglich zahlreiche Urteile, sodass auch Laien recht präzise einschätzen können, inwieweit eine Mietzinsreduktion angemessen ist. Teilen Sie Ihre faire, realistische Einschätzung mit, stellen Sie die dazugehörigen Quellen bereit und verweisen Sie darauf, dass bereits an der Problembehebung gearbeitet wird.

So zeigen Sie einerseits, dass Sie das Anliegen ernst nehmen, kommunizieren andererseits ganz klar und schützen sich gleichzeitig vor einer möglicherweise überzogenen oder gänzlich ungerechtfertigten Mietreduktion.

Problem 4: Verbotene Untervermietung der Wohnung

Der Mietvertrag regelt eindeutig, wie die vermietete Immobilie genutzt werden darf. Von dieser Nutzungsform darf der Mieter nicht einseitig abweichen. Das bedeutet, dass er beispielsweise nicht einfach die gesamte Wohnung als Büro verwenden darf. Auch die Untervermietung gehört zu diesem Themenfeld.

Dabei ist zu beachten, dass ein gänzliches, dauerhaftes Verbot der Untervermietung bei Wohnungen, die in den Bereich der Vollanwendung des Mietrechtgesetzes (MRG) fallen, nicht möglich ist. Prüfen und dokumentieren Sie daher vorab möglichst genau, inwieweit die Wohnung wirklich untervermietet wird. Suchen Sie das Gespräch mit dem Mieter und klären Sie ab, ob ein Teil oder die gesamte Wohnung untervermietet wurde und für welche Dauer die Untervermietung erfolgt. Vermieter können bei rechtswidriger Untervermietung auf Unterlassung klagen oder gegebenenfalls den Mietvertrag auflösen.

Problem 5: Mieter kommt Wartungspflichten nicht nach

Üblicherweise müssen sich Mieter um die regelmäßige Wartung der Gastherme kümmern und gegebenenfalls muss der Rauchfangkehrer zur Hauptkehrung in die Wohnung gelassen werden. Auch für Ablesetermine müssen manche Wohnungen, wenn keine Fernablöse möglich ist, betreten werden.

Ist der Mieter bezüglich solcher Termine unkooperativ, müssen Sie ihn darauf hinweisen, dass die Wartungspflichten und der Zugang zur Wohnung aus wichtigem Grund vertraglich geregelt sind. Erklären Sie, dass es sich dabei um völlig übliche Vorgänge handelt, die schlichtweg unvermeidbar sind. Häufig ist es bereits deeskalierend hilfreich, wenn Sie dem Mieter anbieten, z. B. beim Rauchfangkehrer einen möglichst konkreten Termin zu bekommen. Denn manchmal geben Dienstleister (z. B. Rauchfangkehrer, Ablesetermine etc.) sehr große Zeitfenster an, innerhalb derer sie die Wohnung betreten möchten.

Mit etwas Bemühen und guter Kommunikation lässt sich diese Situation entschärfen. Verweisen Sie jedoch auch ganz klar darauf, dass den Mieter Sorgfaltspflichten treffen, die eingehalten werden müssen.

Problem 6: Mieter beschwert sich über andere Parteien im Haus

Manchmal ist auch nicht Ihr Mieter das Problem, sondern andere Hausbewohner sorgen für Ärger. In diesem Fall sollten Sie Ihrem Mieter zusagen, die Hausverwaltung und Miteigentümer zu kontaktieren. Fordern Sie Ihren Mieter auf, die Ereignisse (z. B. Lärmbelästigung) möglichst gut zu dokumentieren. Zeigen Sie ihm, dass Sie das Problem ernst nehmen und sich darum kümmern.

Der Mieter soll verstehen, dass die Hausordnung für alle gilt und seine Bedürfnisse Gehör finden. Kontaktieren Sie anschließend am besten sofort die Hausverwaltung und – falls Sie über entsprechende Kontaktdaten verfügen – auch Miteigentümer. Suchen Sie eine konstruktive Lösung im Sinne der guten Hausgemeinschaft und informieren Sie anschließend Ihren Mieter aktiv darüber, welche Schritte Sie gesetzt haben.

Zentrale Erfolgsfaktoren: Fairness und Kommunikation

Bei nahezu allen Anliegen zeigt sich deutlich, dass in einem ersten Schritt das persönliche Gespräch entscheidend ist. Probleme müssen direkt angesprochen werden, wobei es wichtig ist, die Stimmen aller Beteiligten zu hören. Versetzen Sie sich in die Situation Ihres Mieters, nehmen Sie auch seine Perspektive ernst und bemühen Sie sich um eine gute, einvernehmliche Lösung.

Eskaliert ein Problem erst so weit, dass es tatsächlich eine juristische Ebene erreicht, ist mit hohem finanziellem und zeitlichem Aufwand zu rechnen. Dementsprechend sinnvoll ist es, alles an eine gütliche Einigung zu setzen. Kommunizieren Sie möglichst rasch, präzise und klar, um einerseits Ihr Bemühen für eine Lösung hervorzuheben und andererseits Grenzen aufzuzeigen. Bleiben Sie dabei stets respektvoll, sachlich, konstruktiv und vor allem lösungsorientiert, um ein gutes Verhältnis mit Ihrem Mieter – und den anderen Parteien im Haus – zu erhalten.