Eigenbedarfskündigung: Welche Möglichkeiten haben Vermieter?

Das österreichische Mietrecht ist einerseits sehr komplex und andererseits überaus mieterfreundlich. Diese Tatsache zeigt sich auch beim Thema der Eigenbedarfskündigungen.

Einen Mietvertrag für eine Wohnung einfach zu kündigen, weil man lieber selbst einziehen möchte, ist für Vermieter fast unmöglich. Es müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt und formale Abläufe eingehalten werden, damit es die Chance gibt, tatsächlich selbst in die eigene Wohnung einziehen zu können.

Was bedeutet „Eigenbedarf“?

Wenn ein Immobilieneigentümer eine bislang vermietete Wohnung selbst beziehen möchte, spricht man von „Eigenbedarf“. Ist eine Wohnung jedoch unbefristet vermietet, so sieht das Mietrecht in Österreich keine reguläre Kündigungsmöglichkeit vor – auch nicht wegen Eigenbedarfs.

Die Folge ist, dass die Kündigung „aus wichtigem Grund“ angestrebt werden kann. Dazu ist es nötig, den Wunsch der Kündigung aus wichtigem Grund gerichtlich durchzusetzen. Welche Gründe als „wichtig“ gelten, ist im Gesetzestext (§ 30 MRG) aufgelistet.

Komplizierter wird es, da die Situationen der Vermieter stets individuell sind und Gerichte unterschiedlich entscheiden. Daher können sich Vermieter nie sicher sein, ob eine gerichtliche Kündigung des Mietverhältnisses erfolgreich sein wird oder scheitert.

Eigenbedarf als Kündigungsgrund: Voraussetzungen

Um Eigenbedarf durchsetzen zu können, sollten Sie sich vorab sehr gute Argumente überlegen. Denn Sie müssen vor Gericht nachweisen, dass ein dringender Eigenbedarf besteht. Dieser muss entweder für Sie selbst gegeben sein oder bei einem unmittelbaren Angehörigen, also z. B. bei Ihrem Kind. Doch damit nicht genug.

Was ist ein schwerwiegender Nachteil?

Denn Sie müssen auch erklären, weshalb für Sie ein schwerwiegender Nachteil gegeben ist, wenn das Mietverhältnis weiter bestehen bleibt. Das könnte etwa der Fall sein, wenn Sie die Wohnung neben der Wohnung Ihrer Mutter vermietet und Sie bisher selbst im Ausland gelebt haben und nun dort einziehen möchten. Nämlich deshalb, weil Ihre Mutter pflegebedürftig ist und Sie sich um sie kümmern könnten, wenn der Mietvertrag der von Ihnen vermieteten Nachbarwohnung beendet würde. Selbst ein solcher Fall ist jedoch strittig, weil Sie eventuell auch eine andere, nahegelegene Wohnung finden könnten.

Ersatzwohnung erforderlich

Eine weitere Auflage ist, dass Sie das Mietverhältnis nicht einfach nur beenden können. Denn der Vermieter muss dem bisherigen Mieter eine gleichwertige Ersatzwohnung beschaffen. Das kann aus mehreren Gründen schwierig werden. Eine Ersatzwohnung muss sich in entsprechend ähnlicher Lage befinden, die Größe muss passend sein und auch die Kosten sollen sich an der bisherigen Wohnung orientieren. In der Praxis entstehen hier häufig Streitigkeiten. Noch dazu liegt es trotzdem allem im individuellen Ermessen des Gerichts zu entscheiden, ob der Eigenbedarf anerkannt wird. Das gilt selbst dann, wenn es objektive, dringende Gründe gibt.

Dadurch besteht immer ein Restrisiko. Der Versuch, per Gericht Eigenbedarf durchzusetzen, verursacht viel Aufwand, kann aber schlussendlich scheitern.

Das sagt der OGH zur Eigenbedarfskündigung

Unzählige Versuche, vor Gericht Eigenbedarf durchzusetzen, gingen bis zum Obersten Gerichtshof (OGH). Dieser hat eine ganze Sammlung an Urteilen publiziert, die zeigen, welche Voraussetzungen bisher als nicht ausreichend erachtet wurden, um dringenden Eigenbedarf zu begründen. Hinzu kommt, dass immer eine Interessenabwägung erfolgt, also eine individuelle Begutachtung der Gesamtsituation, der wirtschaftlichen Verhältnisse, alternativen Möglichkeiten usw., wodurch die OGH-Urteile sehr individuell sind.

Kündigung wegen Eigenbedarfs: Ausnahmen

Wie immer gibt es in Österreich diverse Sonderbestimmungen zu berücksichtigen. Bei den gerichtlichen Entscheidungen über die Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung kommen immer individuelle Prüfungen zur Anwendung, doch einige Ausnahmen und Sonderregelungen gelten ganz generell.

Eigentumsbegründung

Ein bedeutender Aspekt ist, dass bei der erstmaligen Wohnungseigentumsbegründung keine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich ist. Diese Regel soll folgendes Szenario unterbinden: Ein gesamtes Zinshaus wird verkauft. Das Haus wird parifiziert, leer stehende Wohnungen werden durch den neuen Eigentümer ertragreich verkauft und bei einer bislang unbefristet vermieteten Wohnung meldet der neue Eigentümer Eigenbedarf an und nutzt sie künftig selbst.

Zeitpunkt der Kündigung und Sperrfrist

Auch der Zeitpunkt einer Eigenbedarfskündigung ist nicht frei wählbar. Denn nachdem eine unbefristet vermietete Wohnung – für die das MRG gilt – erworben wurde, ist eine Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf von 10 Jahren möglich (§ 30 Abs. 3 MRG). Auch hierzu gibt es Ausnahmen:

• Die Frist existiert nicht, wenn die Wohnung erst nach dem Kauf an den Mieter unbefristet vermietet wurde.
• Die Frist existiert nicht, wenn die Wohnung neu errichtet und unbefristet vermietet wurde, und auch nicht, wenn der Vermieter die Wohnung selbst errichtet hat, wobei das auch inkludiert, dass der Vermieter den Bau des Hauses selbst beauftragt hat und das Risiko des Baus getragen hat.

Abweichender Kündigungsschutz

Ebenfalls typisch ist, dass der Kündigungsschutz je nach Objekt sehr unterschiedlich ist. Die meisten Altbauwohnungen unterliegen der Vollanwendung des Mietrechtgesetzes (MRG). Bei diesen Wohnungen ist immer ein wichtiger Grund nötig, um Eigenbedarf argumentieren zu können, und die Kündigung muss gerichtlich erfolgen.

Völlig anders sieht es z. B. bei Einfamilienhäusern au, die 2002 vermietet wurden. Hier gibt es de facto überhaupt keinen Kündigungsschutz. Sofern es nicht anders im Mietvertrag vereinbart wurde, kann die Kündigung einfach schriftlich erfolgen. Einzig die vertragliche Kündigungsfrist ist zu beachten und schon kann das Haus künftig selbst genutzt werden.

Zeitlicher Ablauf der Eigenbedarfskündigung

Das Gericht informiert den Mieter darüber, dass eine Eigenbedarfskündigung eingegangen ist. Anschließend hat der Mieter vier Wochen Zeit, dagegen vorzugehen. Er muss der Kündigung schriftlich widersprechen und diesen Widerspruch bei Gericht einbringen. Würde der Mieter keinen Einspruch vornehmen, wäre diese rechtskräftig. Abseits davon ist selbstverständlich die Kündigungsfrist zu beachten, die im Mietvertrag vereinbart wurde. Ist dort nichts explizit erwähnt, liegt die Frist bei nur einem Monat.

Ein weiterer zeitlicher Aspekt ist, dass es befristete und unbefristete Mietverträge gibt. Ein befristeter Mietvertrag endet oftmals ohnehin nach ein paar Jahren. In diesen Fällen lohnt sich der Aufwand für Vermieter kaum, eine Eigenbedarfskündigung vor Gericht durchsetzen zu lassen. Diese ist nur dann sinnvoll, wenn tatsächlich dringender Wohnbedarf besteht und keine andere Option gefunden werden kann.

Bei unbefristeten Verträgen hingegen, bei denen der Vermieter keine Kündigungsmöglichkeit hat, ist der Gang zu Gericht häufiger nötig. Das gilt zumindest, sofern keine einvernehmliche Lösung (mehr dazu im nächsten Abschnitt) gefunden werden kann, die für beide Seiten ein tragbarer, außergerichtlicher Weg wäre.

Mietaufhebungsvertrag: Mieter auszahlen, statt Gerichtsstreit

Manche Vermieter möchte eine Wohnung vielleicht selbst nutzen, doch es liegt kein dringender Eigenbedarf vor, der vor Gericht durchsetzbar wäre. Ein anderer Grund kann sein, dass die Wohnung womöglich mit einem sehr alten Mietvertrag unbefristet und außergewöhnlich günstig vermietet wird. Auch bei Sanierung, Parifizierung und Abverkauf der Wohnungen ist es hinderlich, wenn einzelne Bestandsobjekte weiterhin unbefristet vermietet bleiben.

In solchen Fällen sind Eigenbedarfskündigungen keine Lösung. Die gerichtliche Prüfung ist streng und würde einen vorgetäuschten Eigenbedarf aufdecken. Daher sollten Vermieter in diesen Situationen das Gespräch mit Mietern suchen. Üblicherweise wird ein sogenannter „Mietaufhebungsvertrag“ angeboten. Dieser Vertrag regelt, dass der Bestandsmieter bereit ist, bei Erfüllung bestimmter Konditionen den bisherigen Mietvertrag aufzulösen.

Freie Vereinbarungen statt Gerichtsentscheidung

In diesem Vertrag können freie Vereinbarungen getroffen werden, solange diese nicht sittenwidrig sind. Die gefundene Lösung hängt oft stark davon ab, welche Optionen der bisherige Vermieter hat. Handelt es sich um einen Bauträger, kann er womöglich eine andere, modernere Wohnung oder in besserer Lage als Ersatzwohnung anbieten. Ist der Vermieter eine Privatperson, stellt eine einfache Ablösezahlung oft die unkomplizierteste Option dar. Der Bestandsmieter erhält somit eine vereinbarte Summe und beendet dafür den unbefristeten Mietvertrag.

Die Höhe dieser Ablösesumme richtet sich danach, wie dringend der Vermieter Bestandsfreiheit herstellen möchte und wie der bisherige Mietvertrag gestaltet wurde. Wenn z. B. eine extrem niedrige Miete vereinbart ist und es sogar Eintrittsberechtigte gibt, die diesen Vertrag selbst nach dem Tod des Mieters fortführen würden, fällt die Ablöse entsprechend hoch aus.

Beide Seiten sind gefragt, eine einvernehmliche, faire Lösung zu finden. Denn gelingt das nicht, kann ein Rechtsstreit über die Beendigung des Vertrages Jahre dauern und wahre Unsummen verschlingen.