Miete: Befristung des Vertrags

Die Befristung eines Mietvertrages bedeutet, dass der Vertrag nach Ablauf der vertraglichen Befristungsdauer (z. B. nach fünf Jahren) einfach endet. Eine zusätzliche Kündigung ist nicht nötig. Das Gegenteil sind unbefristete Verträge. Diese sind am Mietmarkt begehrt. Doch, warum ist das so?

Unterschied: Befristeter und unbefristeter Mietvertrag

Die Befristung legt fest, wann der Mietvertrag endet. Bislang war eine Mindestbefristung von drei Jahren vorgesehen, doch ab Herbst 2025 soll die Mindestdauer nun auf fünf Jahre angehoben werden. Politischer Konsens ist dazu weitgehend gegeben, der Anpassung dürfte nichts im Wege stehen. Der befristete Vertrag hat somit stets eine definierte Laufzeit und endet mit Ablauf dieser Dauer.

Bei einem unbefristeten Vertrag hingegen ist die Situation anders. Dieser kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist nur durch den Mieter beendet werden. Der Vermieter kann ausschließlich eine gerichtliche Kündigung durchsetzen. Das ist jedoch meist mit hohen Kosten und Risiken verbunden, weshalb unbefristete Mietverträge von der Vermieterseite kaum aufgelöst werden können.

Unbefristete Mietverträge sind dementsprechend begehrt. Wer eine Immobilie langfristig bewohnen möchte, ist mit einem unbefristeten Mietvertrag wesentlich bessergestellt. Die Wahrscheinlichkeit, dass eine Kündigung seitens des Vermieters durchgesetzt werden kann, ist gering. Bei befristeten Verträgen muss hingegen immer gehofft werden, dass der Vertrag verlängert bzw. erneuert wird. Oft verlangen Vermieter jedoch im Zuge des neuen Vertrags, der nach Ablauf der Befristung erstellt wird, entsprechend höhere Miete als bisher. Die Befristung schafft somit immer eine stärkere Abhängigkeit des Mieters vom Vermieter.

Verwechslungsgefahr: Kündigungsverzicht

Die Befristungsdauer darf nicht mit der Kündigungsverzicht-Dauer verwechselt werden. Mietverträge, egal ob befristet oder unbefristet, sind üblicherweise mit einer Kündigungsverzichtsklausel versehen. Diese Klausel besagt, dass für einen gewissen Zeitraum – üblich ist ein Jahr ab Vertragsunterzeichnung – keine Kündigung möglich ist.

Diese Regel soll sicherstellen, dass Mieter nicht eine Wohnung beziehen und kurzzeitig danach wieder ausziehen. Dadurch ergibt sich bessere Planungssicherheit für den Vermieter. Zu der Dauer des Kündigungsverzichts ist die Kündigungsfrist hinzuzurechnen. Liegt der Kündigungsverzicht bei 12 Monaten und die Kündigungsfrist bei drei Monaten, ist somit nach 15 Monaten das frühestmögliche Enddatum des Mietvertrages.

Die Vor- und Nachteile einer Befristung

Mittlerweile sind die allermeisten Mietverträge mit einer Befristung versehen. Diese liegt in den meisten Fällen bei fünf Jahren. Der klare Nachteil besteht darin, dass für die Mieter Ungewissheit herrscht, ob eine Verlängerung bzw. Erneuerung des Vertrags möglich sein wird. Auch die künftigen Konditionen bleiben unklar.

Ein positiver Aspekt ist, dass viele Vermieter ihre Immobilie grundsätzlich zur dauerhaften Vermietung erwerben. Sie nutzen die Befristung primär dazu sicherzustellen, dass die Mieter die Wohnung gut behandeln und die Miete pünktlich bezahlen. Viele Vermieter stellen von Beginn an klar, dass das Mietverhältnis zwar befristet ist, aber grundsätzlich das Interesse besteht, die Wohnung auch danach weiterhin zu vermieten.

Die Vorgehensweise, dass Mieten extrem erhöht werden, sobald die Befristung ausläuft, ist in der Praxis selten zu finden. Denn im Bereich der geregelten Mieten, also bei den meisten Altbauwohnungen, gelten ohnehin die gesetzlichen Rahmenbedingungen. Hinzu kommt, dass die Mieten indexiert werden. Eine zusätzliche Mieterhöhung nach Befristungsende wäre daher für den Vermieter nur sinnvoll möglich, wenn die Nachfrage am Immobilienmarkt so groß ist, dass er die Miete stärker erhöhen kann als der Anstieg der Inflation war.

Unbefristeter Mietvertrag: Vor- und Nachteile

Ein unbefristeter Mietvertrag ist für Mieterinnen und Mieter speziell in Städten ein Traum. Diese seltene Vertragsform bedeutet, dass der Vermieter den Vertrag nur gerichtlich kündigen kann – ein Vorgang, der schwierig und teuer ist. Das ist auch der Grund, weshalb unbefristet vermietete Wohnungen teils sehr günstig verkauft werden, denn eine Eigennutzung oder Neuvermietung ist nahezu unmöglich.

Doch ein unbefristeter Mietvertrag bietet auch Vermietern Anreize. Wer die Immobilie sicher nie selbst nutzen möchte, bekommt mit dieser Vermietungsart typischerweise enorm viele Anfragen. So kann ein zuverlässiger Mieter gewählt werden, der Ihnen besonders sympathisch ist und über ein sicheres Einkommen verfügt.

Bei Immobilien, die unter Beachtung des Richtwertes vermietet werden müssen (also die meisten Altbauwohnungen) kommt hinzu, dass für einen befristeten Mietvertrag ein Abschlag der erlaubten Nettomiete pro Quadratmeter von 25 % zu erfolgen hat. Wird dies nicht berücksichtigt, können Mieter die zu viel bezahlte Summe auch später noch zurückfordern. Indexanpassungen sind selbstverständlich auch bei unbefristeten Mietverträgen zulässig.

Sonderregeln: Mietvertrag für Einfamilienhäuser

Eine wichtige Besonderheit liegt vor, wenn ein Ein- oder Zweifamilienhaus gemietet wird. Denn in diesem Fall gilt nicht das Mietrechtgesetz (MRG), sondern das ABGB. Das bedeutet, dass der Vermieter das Mietverhältnis auch ohne wichtigen Grund einfach kündigen kann. Er muss nur die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist einhalten, die nicht sittenwidrig sein darf. Üblich ist, dass eine Kündigungsfrist von drei Monaten vereinbart wird.

Bei Häusern besteht somit auch dann kein Kündigungsschutz für die Mieter, wenn der Vertrag unbefristet abgeschlossen wurde. In diesem Fall bedeutet „unbefristet“ nur, dass der Vertrag nicht automatisch, am Fristende, ausläuft. Eine Kündigung ist jedoch stets möglich, sofern nicht vertraglich eine bestimmte Kündigungsverzichts-Zeit vereinbart wurde.

Gerade wer aus einem Haus ausziehen muss, benötigt jedoch typischerweise mehr Zeit, um ein neues Objekt zu suchen und den gesamten Umzug zu organisieren. Daher ist es ratsam, bei Abschluss des Mietvertrages für ein Haus darauf zu achten, eine faire, längere Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten zu vereinbaren.

Da in diesem Fall der Mietvertrag frei gestaltet werden darf, können auch kreative Lösungen vereinbart werden. Etwa, dass die Kündigungsfrist länger ist, wenn der Vertrag schon länger läuft. Bewohnt jemand beispielsweise ein Haus bereits seit über fünf Jahren, könnte vereinbart werden, dass die Kündigungsfrist auf sechs Monate ansteigt. Das verbessert die Planungssicherheit und erleichtert es, im Falle einer Kündigung zeitgerecht eine andere Immobilie zu finden.

Ehrlicher Umgang entscheidend

Als Vermieter sollte mit einer Befristung schlichtweg ehrlich umgegangen werden. Mieter sollten vor Vertragsabschluss offen informiert werden, ob eine Erneuerung des Vertrags möglich sein wird, wenn die Miete bezahlt wird und das gesamte Mietverhältnis gut verläuft.

In manchen Fällen hat die Befristung auch einen anderen Hintergrund. Vielleicht vermuten Sie heute bereits, dass Ihr Kind die Immobilie in einigen Jahren nutzen möchte. Da Eigenbedarfskündigungen nahezu unmöglich sind, muss der Vertrag befristet werden. Auch in diesem Fall sollten potenzielle Mieter ehrlich darauf hingewiesen werden, dass eine neuerliche Vermietung noch nicht zugesagt werden kann, weil abzuwarten bleibt, wie sich die privaten Umstände entwickeln werden.

So bekommen Interessenten ehrliche Informationen und können selbst entscheiden, ob sie das Risiko eingehen möchten oder lieber eine Wohnung mieten, bei der die Chancen auf eine Vertragsverlängerung besser gegeben sind.