Vorkaufsrecht Dritter beim Immobilienverkauf
Ein Vorkaufsrecht kann für jede Sache eingeräumt werden. Bei Immobilien dient es normalerweise dazu, einer bestimmten Person den Vorteil zu bieten, die Liegenschaft zum selben Preis kaufen zu können, wie es sonst eine dritte Person tun würde.
Was ist ein Vorkaufsrecht?
Das Vorkaufsrecht wird nach AGBG (§ 1072 ff.) bei einer Immobilie im C-Blatt des Grundbuches eingetragen. Der Abschluss einer rechtsgültigen Vereinbarung und die Eintragung im Grundbuch kosten gesamt ca. 300 bis 700 Euro. Im C-Blatt des Grundbuches stehen auch alle anderen verbücherten Lasten wie etwa Wegerechte. Ist das Vorkaufsrecht hier eingetragen, ist ein Verkauf an Dritte nicht sofort möglich. Das eingetragene Vorkaufsrecht kann weder übertragen noch vererbt werden und wird daher auch „höchstpersönliches“ Recht genannt, das nur von jener Person ausgeübt werden kann, der es ursprünglich erteilt wurde. Durch die Eintragung im Grundbuch wird das Vorkaufsrecht zum „dinglichen Recht“.
Auswirkung in der Praxis
Möchte jemand die Immobilie kaufen, so muss das Angebot erst der Person vorgelegt werden, die durch das Vorkaufsrecht begünstigt wird. Diese kann dann entscheiden, ob sie zu den identen Konditionen kaufen möchte oder ob sie auf das Vorkaufsrecht verzichtet.
Da das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, wickeln Notare den Verkauf der Immobilie nicht ab, bis nachgewiesen ist, dass die durch das Vorkaufsrecht begünstigte Person dieses Recht nicht ausüben möchte. Binnen 30 Tagen muss die Person bekannt geben, ob das Vorkaufsrecht genutzt wird.
Vorkaufsrecht: Fallbeispiel
Am einfachsten lassen sich Sinn und Funktionsweise eines Vorkaufsrechts mit einem Beispiel erklären. Denken wir an eine Familie mit zwei Töchtern. Hinter dem Elternhaus ist weiteres Bauland vorhanden. Eine Tochter bekommt diese Fläche übertragen und baut dort, unmittelbar neben dem Elternhaus, ihr eigenes Haus. Die andere Tochter soll später einmal das Elternhaus erben.
Für den Fall, dass die Tochter, die nun den Neubau errichtet, diesen irgendwann doch verkaufen möchte, lässt sie ihrer Schwester ein Vorkaufsrecht eintragen. Dadurch wird sichergestellt, dass im Fall eines Verkaufs die Schwester die Möglichkeit hat, das Haus zu erwerben, das unmittelbar neben ihrem Elternhaus errichtet wurde.
Selbstverständlich kann ein Vorkaufsrecht auch in anderen Konstellationen erteilt werden. Eine Möglichkeit ist beispielsweise, eine Immobilie an jemanden zu verkaufen und sich selbst ein Vorkaufsrecht eintragen zu lassen. So wird sichergestellt, dass sie selbst wieder eine bevorzugte Option hätten, um die Immobilie quasi zurückzukaufen, falls das Objekt später weiterverkauft werden soll.
Insgesamt sind Vorkaufsrechte sehr flexibel und bieten Gestaltungsspielraum, denn es können einfach vertragliche Vereinbarungen getroffen werden. Zur Sicherheit für beide Seiten sollten diese Vereinbarungen notariell beglaubigt werden.
Immobilie mit Vorkaufsrecht veräußern
Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die durch ein Vorkaufsrecht belastet ist, sollten Sie die Verkaufsabsicht am besten offen mit der begünstigten Person besprechen. So lässt sich normalerweise rasch klären, ob überhaupt Interesse daran besteht, das Vorkaufsrecht auszuüben.
Hinzu kommt, dass die begünstigte Person über die finanziellen Mittel verfügen müsste. Denn schließlich darf der Verkauf an den Begünstigten weder zu besseren noch zu schlechteren Konditionen erfolgen als an die dritte Person, die ein verbindliches Kaufangebot gestellt hat.
Das klärende Gespräch spart möglicherweise auch Zeit beim Immobilienverkauf. Womöglich möchte der Begünstigte die Immobilie kaufen, verfügt über das nötige Kapital und Sie einigen sich direkt.
Wenn das nicht der Fall ist, wird die Immobilie öffentlich zum Verkauf angeboten. Sobald es ein verbindliches Kaufanbot gibt, muss die Person mit Vorkaufsrecht darüber informiert werden. Dies sollte, zu Beweiszwecken, schriftlich erfolgen. Nun besteht für 30 Tage die Möglichkeit, dass die begünstigte Person zu denselben Konditionen die Immobilie kauft, wie im verbindlichen Kaufanbot dargelegt. Auch der potenzielle Käufer sollte darüber informiert werden, dass ein Vorkaufsrecht besteht und daher die Entscheidung, ob der Kauf zustande kommen kann, etwas länger dauern könnte. Wird das Vorkaufsrecht nicht genutzt, so kann nach Fristablauf die Immobilie an eine andere Person verkauft werden.
Wann erlischt das Vorkaufsrecht?
Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie ein Vorkaufsrecht enden kann:
- Der Rechteinhaber verstirbt: Die begünstigte Person verstirbt und die Sterbeurkunde wird dem Grundbuchgericht vorgelegt. Nun wird das Vorkaufsrecht gelöscht, da es nicht vererbt werden kann.
- Aktiver Verzicht auf das Vorkaufsrecht: Die begünstigte Person hat kein Interesse, das Vorkaufsrecht auszuüben und möchte den Verkauf der Immobilie nicht unnötig erschweren. Daher wird schriftlich der Verzicht auf das Vorkaufsrecht bekannt gegeben.
- Ablösezahlung: Der Begünstigte erhält eine Zahlung, um dafür das Vorkaufsrecht löschen zu lassen oder nicht auszuüben. So besteht ein Anreiz für den Rechteinhaber, auf das Vorkaufsrecht zu verzichten.
- Fristablauf: Ein Vorkaufsrecht kann auch zeitlich befristet eingeräumt werden. Wird es bis zu diesem Zeitpunkt nicht genutzt, so erlischt es automatisch. Diese Befristung ist nicht mit der Frist von 30 Tagen zu verwechseln, binnen derer die begünstigte Person entscheiden muss, ob sie vom Vorkaufsrecht Gebrauch macht.
- Sonstige Vereinbarungen: Auch Land und Gemeinden können Vorkaufsrechte besitzen, etwa um Immobilienspekulation zu verhindern oder um Flächen in bestimmten Gebieten (Hochwassergefahr etc.) nach und nach aufkaufen zu können. Solche Vorkaufsrechte können möglicherweise gelöscht werden, wenn bestimmte Auflagen erfüllt werden. Hierzu sind individuelle Vereinbarungen zu treffen.
Eine absichtliche Umgebung des Vorkaufsrechtes wäre nicht nur illegal, sondern ist auch faktisch unmöglich. Wenn das Recht im Grundbuch eingetragen ist, wird jeder seriöse Notar darauf aufmerksam machen. Sollte das Vorkaufsrecht trotzdem ignoriert werden, bestünde Schadenersatzpflicht.
Vorkaufsrecht bei Kaufanbot
Um alle Parteien transparent zu informieren, sollte auch im Kaufanbot festgehalten werden, dass zuerst eine Klärung der Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgen muss. Es wird also explizit darauf hingewiesen, dass eine solche Option besteht und bis zu 30 Tage gewartet werden muss, ob dieses ausgeübt wird – zumindest, sofern nicht aktiv auf die Ausübung verzichtet wird. So ist für die Käuferseite klar, dass es länger dauert und in dieser Zeit, da das Kaufanbot rechtsverbindlich ist, kein sonstiges Kaufanbot gestellt werden sollte.
Wie am besten mit einem Vorkaufsrecht bei Immobilien umgehen?
Grundsätzlich schmälert das Vorkaufsrecht den Wert einer Immobilie nicht. Diese kann schlussendlich zum selben Preis verkauft werden, egal, ob an die durch das Verkaufsrecht begünstigte Person oder an Dritte – der Kaufpreis ändert sich nicht.
Empfehlenswert ist jedoch, dem Vorkaufsrecht mit sehr viel Kommunikation zu begegnen. Sprechen Sie mit dem Begünstigten und klären sie, ob Interesse daran besteht, das Recht auszuüben oder ob darauf verzichtet wird. Thematisieren Sie das Verkaufsrecht ebenso bei den Interessenten. Eine kurze Erklärung reicht meistens aus, um Verständnis dafür zu schaffen, dass erst der begünstigten Person eine Frist eingeräumt werden muss und die Entscheidung, ob ein Kaufanbot angenommen werden kann, dadurch länger dauert.
Ein Vorkaufsrecht führt somit zwar zu etwas mehr Aufwand beim Verkauf einer Immobilie, stellt aber schlussendlich kein Problem dar. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind klar (Fristen usw.) und persönliche Gespräche erleichtern den Ablauf potenziell deutlich.
