Sicherheit: Beim Immobilienverkauf kann (fast) nichts passieren

Wer eine Immobilie privat verkaufen ohne Makler möchte, kann das üblicherweise völlig problemlos erledigen. Denn der Ablauf ist einfach und zusätzlich werden Notar und Rechtsanwalt beauftragt, damit die Abwicklung sicher verläuft. Wir zeigen in diesem Beitrag, wie ein Privatverkauf zuverlässig gelingt und räumen mit Mythen auf, die manche Verkäufer unnötig verunsichern.

Der Verkauf: einfacher, sicherer Ablauf

Ein Immobilienverkauf wird in Österreich immer mit einem Notar abgewickelt, meist wird zusätzlich auch ein Rechtsanwalt beauftragt. Diese erfahrenen Personen leiten Sie durch den Verkaufsprozess.

Kaufvertrag und Beglaubigung

Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen, einigen Sie sich mit jemandem über die groben Konditionen des Verkaufs. Anschließend kontaktieren Sie einen Rechtsanwalt und beauftragen die Erstellung des Kaufvertrages. Der sogenannte „Vertragserrichter“ erstellt einen Vertragsentwurf und sendet ihn Käufer und Verkäufer. Sie können Änderungen vorschlagen und mit dem Anwalt den Vertrag genau besprechen, bevor er unterschrieben wird.

Die Unterschrift selbst wird dann von einem Notar beglaubigt. So wird sichergestellt, dass die Unterschreibenden auch tatsächlich die Menschen sind, für die sie sich ausgeben. Grundsätzlich ist es auch möglich, nur einen Notar zu beauftragen. Dieser erstellt zuerst den Vertrag und nimmt dann die Beglaubigung der Unterschriften vor.

Treuhändische Abwicklung

Besonders sicher wird die Immobilientransaktion durch die treuhändische Abwicklung. Diese funktioniert vereinfacht ausgedrückt so: Der Treuhänder (Notar oder Anwalt) eröffnet ein Treuhandkonto für Ihren Immobilienverkauf. Im Kaufvertrag steht, dass der Käufer bis Tag X den Kaufpreis auf dieses Konto überweisen muss. Erst, wenn das Geld am Treuhandkonto eingegangen ist, wird die Grundbuchänderung (Eintragung des neuen Eigentümers) vorgenommen. Dann bezahlt der Treuhänder den Kaufpreis an Sie aus.

Durch diese Abwicklungsmethode sind beide Seiten, Käufer und Verkäufer, bestens abgesichert. Als Verkäufer müssen Sie sich diesbezüglich um nahezu nichts kümmern. Anwalt bzw. Notar erledigen alles Nötige. Verkäufer brauchen somit keine Angst zu haben, dass Sie die Immobilie verlieren und keinen Kaufpreis bekommen.

Typische Fehler beim Immobilienverkauf

Selbstverständlich ist nicht auszuschließen, dass es bei einem Verkauf zu Fehlern kommt. Manche sind vernachlässigbar, andere hingegen ärgerlich. Sehen wir uns dazu einige praktische Beispiele an.

Unpassend gewählter Kaufpreis

Ein potenzieller Fehler, den es zu vermeiden gilt, ist ein unpassend gewählter Kaufpreis. Ein zu hoher Preis führt zu mangelnder Nachfrage. Dadurch verzögert sich der gesamte Verkaufsprozess. Wird hingegen ein niedriger Preis gewählt, geben Sie die Immobilie günstiger ab als nötig.

Folgende Risiken liegen somit vor:

• unnötig langer Verkaufsprozess,
• schwieriger Verkauf, wenn das Objekt lange am Markt ist und kein Käufer gefunden wird,
• niedrigerer Verkaufspreis.

Die Lösung ist jedoch recht einfach: Bevor Sie mit dem Verkauf beginnen, informieren Sie sich über die Marktsituation. Sehen Sie sich andere Inserate ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage an. Achten Sie bei der Festlegung des Kaufpreises darauf, die eigenen vier Wände nicht durch die rosarote Brille zu sehen, sondern den Zustand realistisch einzuschätzen. Nutzen Sie idealerweise unsere kostenlose Wertermittlung, mit der Sie den Kaufpreis sehr genau abgleichen können.

Änderungen des Kaufvertrages nicht ausreichend prüfen

Für den Immobilienverkauf erstellt der beauftragte Anwalt oder Notar einen Kaufvertrag. Diesen Entwurf erhalten Verkäufer und Käufer, um Feedback zu geben. Sollte der Käufer Änderungen wünschen, sieht sich der Vertragserrichter diese an und spricht mit Ihnen ab, ob Sie mit diesen Anpassungen einverstanden sind.

Anpassungen sind üblich und meist problemlos. Sollte der Käufer unrealistische Forderungen stellen, würde ein guter Jurist diese selbstverständlich als übertrieben ablehnen. Die allermeisten Vertragserrichter werden Sie über die Änderungswünsche informieren und Sie beraten, ob diese Anpassung akzeptabel scheint oder nicht.

Falls Sie sich unzureichend informiert fühlen, fordern Sie nähere Informationen ein. Schließlich erhalten Notar bzw. Anwalt für die Vertragserstellung ein durchaus hohes Honorar. Hinterfragen Sie, welche Folgen die gewünschte Vertragsänderung haben kann. Fordern Sie eine konkrete Einschätzung des Juristen ein, bevor Sie der Änderung zustimmen.

Kaufanbote genau prüfen und Bonität sicherstellen

Wenn Sie ein Kaufanbot eines Interessenten erhalten, müssen Sie dieses unter die Lupe nehmen. Sind Sie mit dem Kaufpreis einverstanden? Gibt es Vorbehalte? Besonders wichtig sind zwei Aspekte:

• Bis wann ist das Kaufanbot befristet? Der Käufer ist bis Ablauf dieser Frist an das Anbot gebunden. Wenn Sie es annehmen, muss basierend darauf ein Kaufvertrag erstellt werden und der Verkaufsprozess nimmt seinen Lauf. Wenn Sie ein gutes Kaufanbot erhalten, müssen Sie es somit vor der angeführten Frist annehmen.
• Gibt es einen Finanzierungsvorbehalt? Das würde bedeuten, dass der Käufer noch keine finale Finanzierungszusage der Bank hat. Solche Kaufanbote sollten möglichst nicht akzeptiert werden. Denn es kann Wochen dauern, bis die Bank schlussendlich die Kreditentscheidung trifft. Dadurch besteht das Risiko, dass Sie warten und sich dann herausstellt, dass der Käufer doch keine Finanzierung erhält. Dann würde der Verkaufsprozess von Neuem beginnen.

Bei Kaufanboten ist es somit insgesamt einfach: Der angebotene Kaufpreis muss Ihren Erwartungen entsprechen. Die Vorbehalte sollten nur Kleinigkeiten sein. Ein Beispiel dafür ist, dass der Käufer möchte, dass die Wohnung neu weiß gestrichen wird. Meist nicht akzeptabel sind Finanzierungsvorbehalte oder eine lange Wunschliste der Käuferseite, die als Bedingung angeführt wird.

Wenn es sich um ein Kaufanbot ohne Finanzierungsvorbehalt handelt, ist üblicherweise die Bonität des Käufers sichergestellt. Denn das bedeutet, dass er entweder den gesamten Kaufpreis aus Eigenmitteln bezahlen kann oder er bereits eine verbindliche Kreditzusage erhalten hat.

Verschwiegene Mängel

Ein absolutes No-Go beim Immobilienverkauf sind verschwiegene Mängel. Sie müssen den Käufer ehrlich über den Zustand des Objektes informieren. Dazu zählt auch, bekannte Mängel offen anzusprechen. Denn bei sogenannten „arglistig verschwiegenen Mängeln“ haften Sie nach dem Immobilienverkauf.

Das ist dann der Fall, wenn Sie von einem Mangel eindeutig wussten, ihn aber trotzdem verschwiegen haben, um einen höheren Kaufpreis zu erzielen. Beispiel: Sie wissen, dass es im Keller schimmelt. Sie streichen die Wand frisch und behaupten, es habe hier noch nie Schimmel gegeben.

In anderen Situationen müssen Sie sich hingegen keine Sorgen machen. Wenn Sie von einem kleineren Mangel einfach nichts wussten und er dem Käufer bei der Besichtigung auch nicht aufgefallen ist, stellt das kein rechtliches Problem dar.

Unzureichende Dokumentation bei Schlüsselübergabe

Dieser Punkt steht auch mit der Bekanntgabe von Mängeln in Verbindung. Die von Ihnen verkaufte Immobilie ist typischerweise kein Erstbezug. Daher ist es wichtig, Mängel vor dem Verkauf offen bekanntzugeben. Beschreiben Sie den Zustand spätestens im Kaufvertrag sehr präzise und listen Sie gegebenenfalls bekannte Mängel sogar konkret auf.

Bei der Schlüsselübergabe erfolgt dann ein weiterer Dokumentationsschritt. Fertigen Sie Fotos an, eventuell auch Videos und unbedingt ein Übergabeprotokoll. In diesem wird vom Käufer bestätigt, dass die Immobilie so übergeben wurde, wie im Kaufvertrag vereinbart.

Sollte es kleine Unstimmigkeiten geben, lassen sich diese meist schnell, unkompliziert und einvernehmlich beseitigen. Achten Sie unbedingt auf ein schriftliches, präzises Übergabeprotokoll, das Käufer und Verkäufer unterschreiben. Ansonsten besteht immer die Unsicherheit, dass der vertragskonforme Zustand im Moment der Übergabe nirgends definiert wurde. Das Übergabeprotokoll können Sie formfrei selbst erstellen, mit einem Datum versehen und zur Übergabe mitbringen.

Dubiose (teilweise) Barzahlungen

Als Verkäufer müssen Sie auf die vollständig seriöse Abwicklung bestehen. Zentraler Bestandteil ist die treuhändische Abwicklung. Wie zuvor erwähnt, wird der Kaufpreis auf das Treuhandkonto überwiesen und anschließend, sobald die Grundbuchänderung erfolgt ist, an den Verkäufer freigegeben. Sollte der Käufer von dieser Vorgehensweise abweichen wollen und einen Teil des Kaufpreises in bar bezahlen möchten, lehnen Sie das strikt ab.

Nicht nur die Versteuerung dieses bar bezahlten Betrages wäre schwierig. Mindestens ebenso schwerwiegend ist die Frage, woher das Bargeld stammt. So könnte es sich theoretisch um Geldwäsche handeln. Die diesbezüglichen gesetzlichen Bestimmungen sind äußerst streng. Lassen Sie sich deshalb niemals zur Annahme einer Barzahlung beim Immobilienverkauf verleiten.

Keine Angst vor dem Verkaufsprozess

Insgesamt zeigt sich deutlich, dass beim privaten Immobilienverkauf wenig schiefgehen kann. Daher ist zur Absicherung auch kein Makler als Dienstleister erforderlich.

Vertragserstellung, treuhändische Zahlungsabwicklung, Grundbuchänderung – all diese Aspekte werden von Notar bzw. Anwalt erledigt. Ihre Aufgabe ist es, die Immobilie ehrlich zu beschreiben (verschweigen Sie keine Mängel!), den Kaufpreis angemessen zu wählen und darauf zu achten, ein Kaufanbot ohne Finanzierungsvorbehalte anzunehmen.

Kleine Fehler sind selbstverständlich immer möglich, doch die Risiken für Immobilienverkäufer sind sehr gering. Niemand muss Angst haben, dass wirklich etwas schief gehen kann. Weitere Infos dazu, wie Sie Ihre Immobilie erfolgreich privat verkaufen können, finden Sie auch in diesem Schritt-für-Schritt-Ratergeber zum privaten Hausverkauf.