Mythen und Vorurteile: Was tun Makler wirklich?

Immobilienmakler sind für viele Menschen in Österreich ein rotes Tuch. Doch alle Makler in einen Topf zu werfen, würde vielen sehr bemühten Vertretern dieser Berufsgruppe unrecht tun. Wir versuchen aufzuarbeiten, welche Klischees häufig zutreffen, welche Mythen nicht der Realität entsprechen und ob es Vorurteile gibt, die vielleicht nicht ganz aus der Luft gegriffen sind.

Vorweg sei gesagt: In jeder Branche gibt es bessere und schlechtere Dienstleister. So auch bei Immobilienmaklern, bei denen die Qualitätsunterschiede in deren Arbeit oftmals schon bei der Gestaltung der Inserate sichtbar wird. Von einzelnen schwarzen Schafen darf jedoch nicht auf einen gesamten Berufsstand geschlossen werden.

Vorurteil 1: Makler sperren nur die Tür auf

Ein Vorurteil, das tatsächlich nicht stimmt, ist das „Tür aufsperren“. Dieses Klischee erfüllen nur wenige Makler wirklich. Speziell im Segment der Mietwohnungen kommt es vor, dass Besichtigungen nicht gerade mieterfreundlich stattfinden. Das liegt – zumindest teilweise – auch daran, dass Makler für die Vermieterseite arbeiten und nicht für die Mieterseite. Die feine Art sind Massenbesichtigungen und geringes Interesse an proaktiver Information der Interessenten trotzdem nicht.

Viele Makler nehmen ihren Job jedoch auch wesentlich ernster. Sie bereiten Unterlagen vor, beantworten Anfragen, führen Besichtigungen durch und unterstützen bei der Verhandlung zwischen Verkäufer- und Käuferseite. Entscheidend ist, ob Sie den Eindruck haben, dass Sie für diese Tätigkeiten einen Makler benötigen, ob Sie entsprechend viel ausgeben möchten oder ob Sie diese Aktivitäten lieber selbst erledigen wollen. Das Klischee des Maklers, der nur die Türe öffnet und sonst nichts tut, kann jedenfalls weitgehend zurückgewiesen werden.

Vorurteil 2: Hohe Provisionen sind fix

Grundsätzlich bezahlt die Maklerprovision bei Mietwohnungen fast immer der Vermieter (Bestellerprinzip). Bei Eigentumsobjekten liegt die Provision bei 3,6 % des vereinbarten Kaufpreises. Der Makler darf als Doppelmakler tätig sein, also sowohl von Verkäufer- als auch Käuferseite Provision kassieren. Auf diese Gegebenheit muss jedoch hingewiesen werden.

Die Höhe der Provision scheint vermeintlich fix, doch die Provision kann durchaus verhandelt werden. Bei einem Objekt mit hoher Nachfrage haben Käufer üblicherweise keine Chance, weniger Provision zu bezahlen. Verkäufer hingegen haben bessere Karten. Sie können bestenfalls durchsetzen, dass der Makler nur an der Käuferseite verdient.

Vorurteil 3: Das „Netzwerk“ des Maklers ist wichtig

Ja, es gibt Objekte, bei denen Makler Vormerkkunden haben. Das sind jedoch typischerweise ohnehin Immobilien, die sehr gefragt sind – daher lässt sich ja jemand eigens vormerken. Somit wäre es meist auch für Privatpersonen einfach, eine solche Immobilie zu verkaufen. Makler preisen gerne an, dass sie über gute Kontakte verfügen und Objekte daher schneller verkauft werden können.

Vereinzelt kann es tatsächlich vorkommen, dass bestimmte Liegenschaften durch persönliche Bekanntschaften schneller veräußert werden. In den meisten Fällen ist es jedoch so, dass sich schlichtweg über Inserate Interessenten melden und dieser Weg schlussendlich zum Verkauf der Immobilie führt.

Vorurteil 4: Ein Makler kann eine Immobilie besser vermarkten

Es gibt unbestritten professionell agierende Makler, die hochwertige Bilder erstellen, gute Inserate aufbereiten und insgesamt den Vermarktungsprozess optimal betreiben. Bei zahlreichen Maklern trifft das leider jedoch nicht zu, wie ein schneller Blick auf von Maklern erstellte Immobilieninserate beweist.

Ansprechende Verkaufsunterlagen können auch von Privatpersonen aufgesetzt werden. Das erfordert zwar Zeit und ist mit Aufwand verbunden, für viele Verkäufer aber problemlos zu bewältigen. Daher ist immer individuell zu prüfen, ob Sie das beträchtliche Maklerhonorar zahlen und diese Tätigkeiten auslagern möchten. Speziell bei Immobilien, deren Verkauf ohnehin recht einfach gelingen wird, zeigt sich alleine schon bei den Inseraten, dass sich viele Makler wenig Mühe geben, da sie sowieso mit einem Verkaufserfolg rechnen.

Vorurteil 5: Ein Makler reduziert Ihr Risiko

Immer wieder wird suggeriert, die Beauftragung eines Maklers würde Risiken senken. Doch in der Praxis enthalten Maklerverträge oftmals weitereichende Haftungsausschlüsse. Es kann vorkommen, dass Makler auf bestimmte Mängel aufmerksam machen. Rein rechtlich sorgen Immobilienmakler jedoch meist dafür, dass sie selbst bestmöglich abgesichert sind.

Die gute Nachricht: Die rechtlichen Stolpersteine sind ohnehin relativ gering. Bei Fragen können Sie immer auch den Rechtsanwalt konsultieren, der mit der Erstellung des Kaufvertrages beauftragt wird. Eine sehr relevante Risikoreduktion stellt die Makler-Beauftragung somit nicht daher.

Vorurteil 6: Der Makler ist beim Notartermin dabei

Ein absoluter Irrglaube ist, dass der Makler für die Durchführung des Notartermins besonders wichtig wäre. In der Praxis sind manche Makler tatsächlich beim Notartermin vor Ort, andere hingegen nicht. Nötig ist es jedenfalls nicht. Denn beim Notartermin wird der Kaufvertrag unterschrieben, der Verkäufer- und Käuferseite ohnehin bereits bekannt ist. Der Vertragserrichter verliest den gesamten Vertrag und es können bei Bedarf nochmals Fragen gestellt werden. Üblicherweise kommt es jedoch direkt zur Unterschrift des Dokuments und binnen einiger Minuten ist somit alles erledigt. Da ohnehin der Notar – und typischerweise auch der Anwalt, der den Vertrag erstellt hat, – vor Ort sind, ist die Anwesenheit eines Maklers nicht erforderlich.

Vorurteil 7: Makler geben übertriebene Werteinschätzungen

Viele Makler bieten vorab eine kostenlose Besichtigung und Bewertung der Immobilie an. Bei diesem Termin werden dann gerne hohe Preise genannt, die womöglich erzielbar sein sollten. So versuchen manche Makler, an Aufträge zu kommen.

Eine andere heikle Situation ergibt sich, wenn ein Makler bereits beauftragt wurde und einen schnellen Geschäftsabschluss sucht – vielleicht, weil er die Provision braucht, vielleicht auch, weil er Sorge hat, das Objekt sonst nicht rasch genug verkaufen zu können. In diesem Fall kann es passieren, dass der Makler bereits bei einem niedrigen Kaufanbot sich beim Verkäufer dafür ausspricht, dieses Anbot bereits anzunehmen. Im schlechtesten Fall wird die Immobilie dann völlig unnötig unter Wert verkauft.

Auch hier gilt wieder, dass nicht alle Immobilienmakler in einen Topf geworfen werden dürfen. Viele bringen ihre Expertise bei der Immobilienbewertung sachlich ein und kümmern sich darum, einen seriösen Verkaufspreis zu erzielen. Den Mythos der übertriebenen Werteinschätzungen, um an den Auftrag zu gelangen, können wir jedoch nicht für die gesamte Branche widerlegen.

Makler: Besser als ihr Ruf?

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die qualitative Bandbreite, die Immobilienmakler bieten, extrem unterschiedlich ausfällt. Selbstverständlich gibt es überzogene Klischees. Etwa, dass der Makler nur die Türe aufsperrt. Doch genau solch negative Stimmungsbilder resultieren daraus, dass es leider auch einige schwarze Schafe in der Branche gibt, deren Qualität mehr als zu Wünschen übrig lässt.

Schlussendlich müssen Sie selbst entscheiden, ob Ihnen die Leistungen eines Maklers die Kosten wert sind. Wenn Sie sich für einen Makler entscheiden, sollten Sie jedenfalls intensiv vergleichen, möglichst persönliche Empfehlungen einholen und Bewertungen prüfen.

Grundsätzlich gilt jedoch auch, dass ständig Immobilientransaktionen zwischen Privatpersonen abgewickelt werden. Es ist also selbstverständlich möglich, eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen oder zu vermieten, wenngleich es mit etwas Aufwand einhergeht. Scheuen Sie diesen Aufwandoder ist die Entfernung zur Immobilie sehr groß, kann ein guter Makler eine wertvolle Unterstützung sein.