Immobilienertragssteuer in Österreich

Die Immobilienertragssteuer, kurz „Immo-ESt“, ist die wichtigste Steuer beim Immobilienverkauf. Sie besteuert den Gewinn, der aus dem Verkauf entsteht. Ob es sich dabei um eine Wohnung, ein Einfamilienhaus, Zinshaus oder ein leeres Grundstück handelt, spielt dabei keine Rolle. Der Steuersatz beträgt immer 30 Prozent des Veräußerungsgewinns. Später gehen wir noch näher darauf ein, wie diese Steuerbemessungsgrundlage ermittelt wird.

Was genau ist die Immobilienertragssteuer (Immo-ESt)?

Die gesetzliche Grundlage bilden die Paragrafen 30f im Einkommenssteuergesetz. Das Gesetz sieht vor, dass durch Immobilienverkäufe erzielte Gewinne mit einem Sondersteuersatz von pauschal 30 Prozent versteuert werden. Es spielt also keine Rolle, in welcher Einkommenssteuerklasse sich die verkaufende Person befindet. Ebenso gibt es keine Progression, die etwa höhere Immobilien-Gewinne höher besteuern würde als geringere Gewinnspannen.

Berechnung und Zahlung der Immo-Est

Doch wie wird diese Steuer nun korrekt berechnet? Die Kalkulation erfolgt folgendermaßen:

Verkaufserlös – Anschaffungskosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sanierungskosten) = Gewinn aus dem Verkauf x 30 % Immo Est

Immo-ESt an das Finanzamt abführen

Die Kalkulation der Immobilienertragssteuer führt grundsätzlich der Rechtsanwalt durch, der den Immobilienverkauf abwickelt. Doch diese arbeitet mit den Anschaffungskosten, die der Verkäufer bereitstellt. Um den Gewinn aus dem Immobilienverkauf korrekt zu ermitteln, ist dringend anzuraten, dass dieser durch einen Steuerberater berechnet wird.

Denn bestimmte Kosten dürfen den Anschaffungskosten hinzugerechnet werden, andere hingegen nicht (z. B. reine Erhaltungsmaßnahmen wie etwa die Wartung einer Therme). So können beispielsweise Kosten für einen Zubau oder tiefgreifende Sanierungen, z. B. der Einbau einer neuen Heizung, geltend gemacht werden.

Klären Sie also zuerst mit Ihrem Steuerberater ab, welche Anschaffungskosten angesetzt werden dürfen und geben Sie diese dem Rechtsanwalt bekannt, der den Kaufvertrag erstellt. Der Kaufpreis für die Immobilie wird auf ein Treuhandkonto bezahlt, von dem der Anwalt direkt die Steuer an das Finanzamt abführt.

Der übrige, somit endbesteuerte, Betrag wird auf Ihr Privatkonto ausbezahlt. Die Versteuerung ist somit vollständig erledigt, die Transaktion scheint auch nicht in der Einkommenssteuererklärung auf.

Hinweis zu alternativer Vorgehensweise: Theoretisch könnten Sie darauf bestehen, die Steuer selbst zu berechnen. Diese müsste dann als Vorauszahlung an das Finanzamt abgeführt werden. Anschließend wird in der Steuererklärung final dargelegt, wie hoch die Steuer tatsächlich ist. Diese Vorgehensweise ist eher unüblich und für die allermeisten Verkäufer wesentlich aufwendiger.

Ausnahmen von der Immo-Est

Wie bei nahezu jeder Regelung rund um Immobilien in Österreich gibt es auch bei der Besteuerung der Immobilienverkäufe wichtige Ausnahmen. Denn die Immo-ESt in Höhe von 30 Prozent auf den Gewinn gilt für sogenannte „Neu-Grundstücke“. Das sind alle Objekte (Grundstücke, Häuser, Wohnungen, etc.), die ab dem 31.3.2002 erworben wurden.

Anders sieht es aus, wenn eine Liegenschaft vor dem besagten Stichtag gekauft wurde. Dann handelt es sich um ein sogenanntes „Alt-Grundstück“. Wird eine solche Immobilie verkauft, so nimmt das Finanzamt einen „Pauschalgewinn“ in Höhe von 14 % an. Auf diesen pauschalen, fiktiven Gewinn werden wiederum die 30 % Sondersteuersatz fällig. Effektiv ergibt sich daher eine Steuer in Höhe von 4,2 % auf den Verkaufspreis der Immobilie (30 % von 14 %).

Beispielrechnung „Alt-Grundstück“

Sie besitzen ein Grundstück bereits seit dem Jahr 1990. Es handelt sich also um ein „Alt-Grundstück“. Dieses verkaufen Sie nun für 100.000 Euro. Davon werden 14 % als pauschaler Gewinn angenommen, also 14.000 Euro. Diese fiktive Gewinnsumme ist nun die Steuerbemessungsgrundlage. Wir rechnen daher:

14.000 Euro x 30 % = 4.200 Euro Immobilienertragssteuer

Wann muss keine Immobilienertragssteuer bezahlt werden?

In drei Situationen muss derzeit (Stand: 04/2025) in Österreich keine Immo-ESt bezahlt werden:

• Schenkung und Erbe: Es gibt derzeit keine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer.
• Herstellerbefreiung: Wenn Sie ein Haus selbst erreichten und dann verkaufen, so fällt auf das Gebäude keine Immo-ESt an, auf das Grundstück jedoch schon. Sie müssen die Bautätigkeit nicht persönlich ausführen, aber die Arbeiten beauftragen und somit Kosten und Risiko des Baus auf sich nehmen, damit die Herstellerbefreiung anzuwenden ist.
• Hauptwohnsitzbefreiung: Diese Befreiung gilt für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und sonstige Gebäude, die über maximal zwei Wohneinheiten verfügen. Die Grundstücksgröße ist auf 1.000 m² beschränkt – für größere Grundstücke fällt eine anteilige Immo-ESt an. Damit die Befreiung nutzbar ist, gibt es folgende Voraussetzungen:
  • Option 1: Sie haben ab Kauf bzw. Errichtung für mindestens zwei Jahre in dem Objekt gewohnt (Hauptwohnsitz-Nutzung).
  • Option 2: Sie hatten innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre Ihren Hauptwohnsitz im Verkaufsobjekt.

Sonderfälle bei der Immo-ESt

Mit ein paar Ausnahmen ist es längst nicht getan, denn es gibt auch noch Sonderfälle rund um die Anwendung der Immobilienertragssteuer.

Überschneidung: Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung

Wenn Sie ein Haus gebaut und dieses bewohnt haben, treffen Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung zu. Wenn das der Fall ist, geht die Hauptwohnsitzbefreiung vor. Diese Regelung ist für Sie vorteilhaft. Denn bei der Herstellerbefreiung fällt nur für das Gebäude keine Immo-ESt an. Bei der Hauptwohnsitzbefreiung müssen Sie hingegen auch für bis zu 1.000 m² Grundstücksfläche keine Immobilienertragssteuer bezahlen.

Umwidmungen

In Österreich wurden und werden zahlreiche Grundstücke umgewidmet, wodurch sich meist massive Wertsteigerungen ergeben. Entscheidend ist, wann die Umwidmung erfolgt. Denn für alle Umwidmungen bis 31.12.1987 gilt eine Immobilienertragssteuer in Höhe von 4,2 % des Verkaufspreises. Für alle späteren Umwidmungen, also ab 1.1.1988, müssen 18 % vom Verkaufspreis als Immo-ESt abgeführt werden.

Alt- und Neu-Mischung

Wenn Sie über ein Altgrundstück verfügen, auf dem Sie jedoch erst nach dem 31.3.2012 ein Gebäude errichten ließen, das nicht selbst genutzt wurde (= Alt-Grundstück, aber neues Gebäude), so gilt das Grundstück weiterhin steuerlich als Alt-Grundstück, das Gebäude hingegen als Neu-Grundstück. Die beiden Elemente sind im Falle eines Verkaufs daher unterschiedlich zu versteuern: Für das Alt-Grundstück fallen 4,2 % des Grundstück-Verkaufspreises (!) an, für das Gebäude hingegen 30 % des Verkaufsgewinns (nicht des Verkaufspreises!).

Immo-ESt: Empfehlung

Die Immobilienertragssteuer ist praktisch unvermeidbar, doch die diversen Ausnahmen führen ohnehin dazu, dass bei vielen Immobilientransaktionen, der Verkauf steuerfrei ist. Insbesondere die Hauptwohnsitzbefreiung entlastet zahlreiche Personen, die ein bislang selbst genutztes Objekt veräußern möchten.

Auch wenn der vertragserrichtende Anwalt ohnehin die Berechnung der Steuer übernimmt, sollte – sofern keine eindeutige Befreiung vorliegt – der Verkauf am besten immer vorab mit dem Steuerberater durchbesprochen werden, damit die Anschaffungskosten möglichst genau und fehlerlos angegeben werden.