Einheitswert: Basis für Grundsteuer und Grunderwerbssteuer

Wer sich in Österreich mit Immobilien beschäftigt, liest immer wieder vom „Einheitswert“ – spätestens dann, wenn der Staat Steuern einheben möchte. Doch, was genau ist das eigentlich?

Was ist der Einheitswert?

Um Steuern und Abgaben für eine bestimmte Fläche (Grundstück etc.) ermitteln zu können, muss diese bewertet werden. Dabei kommt eine österreichweit einheitliche Kalkulationsmethode zur Anwendung, um den sogenannten „Einheitswert“ zu ermitteln. Die Berechnung nimmt die Behörde selbst vor.

Wichtig ist, dass dieser Wert nichts über den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie aussagt. Er eignet sich nicht zur Immobilienbewertung. Die Liegenschaft wird zwar rechnerisch bewertet, aber ein möglicher Verkaufspreis spielt bei dem Einheitswert keine Rolle. Das erklärt auch, weshalb immer wieder skurril anmutende Zahlen das Ergebnis einer Einheitswertermittlung sind.

Die Ermittlung des Einheitswerts erfolgt durch das zuständige Finanzamt. Der dann erlassene Einheitswertbescheid ist befristet gültig, maximal beträgt die Gültigkeit zehn Jahre. Spätestens bei einer sogenannten „Hauptfeststellung“ werden neue Werte ermittelt. Somit ändert sich einerseits der Einheitswert im Laufe der Zeit, andererseits dementsprechend auch die Grundsteuer, die sich nach dem Einheitswert richtet.

Berechnung der Grundsteuer

Die größte Bedeutung hat der Einheitswert für die Einhebung der Grundsteuer laut Grundsteuergesetz. Die Behörde legt den Einheitswert fest und stellt darüber einen Einheitswertbescheid aus. Dagegen können Betroffene eine Bescheid-Beschwerde erheben, falls Sie der Ansicht sind, dass die Kalkulation falsch ist oder sonstige Fehler im Bescheid enthalten sind.

In weiterer Folge wird der Einheitswert genutzt, um die Grundsteuer zu kalkulieren. Herangezogen wird die sogenannte „Grundsteuermesszahl“. Diese liegt bei Grundstücken bei 0,2 Prozent und bei Einfamilienhäusern bei 0,05 Prozent für die ersten 3.650 Euro des Einheitswertes und 0,1 Prozent für die nächsten begonnen 7.300 Euro des Einheitswertes. Darüber hinaus kommen die üblichen 0,2 Prozent zur Anwendung.

Das klingt kompliziert und ist es auch. Sehen wir uns daher ein Beispiel an.

Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer

Sie besitzen ein Einfamilienhaus mit einem Garten. Der Einheitswert wird mit gesamt 40.000 Euro festgestellt. Da auf dem Grundstück ein Haus steht, müssen nicht 0,2 Prozent Grundsteuermesszahl beachtet werden, sondern die reduzierten 0,05 Prozent.

Für die ersten 3.650 Euro des Einheitswertes zahlen Sie 0,05 Prozent, das sind also 1,825 Euro. Für die nächsten 7.300 Euro zahlen Sie je 0,1 Prozent, also je 7,30 Euro.

Von den 40.000 Euro Einheitswert wurden bisher also 3.650 + 7.300 Euro berücksichtigt, also bisher 10.950 Euro, die mit den verringerten Sätzen besteuert wurden. Es verbleiben noch 29.050 Euro, die nun mit 0,2 Prozent besteuert, das entspricht 58,10 Euro.

Es ergeben sich somit Gesamtkosten in Höhe von 1,825 Euro + 7,30 Euro + 58,10 Euro, somit rund 67,23 Euro. Dieser Betrag ist die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer.

Berechnung der Grunderwerbssteuer

Auch die Grunderwerbssteuer, nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, ist in diesem Zusammenhang relevant. Denn wenn Immobilien vererbt oder im engsten Verwandtenkreis übertragen werden, kommt wieder der Einheitswert zum Einsatz.

In diesen Fällen, wenn Immobilien vererbt, an engste Verwandte verschenkt oder an engste Verwandte verkauft werden, gibt es entweder schlichtweg keinen Kaufpreis oder vielleicht nur eine symbolische Summe. Die sonst übliche Berechnung der Grunderwerbssteuer wäre daher nicht sinnvoll möglich. Deshalb wird der Einheitswert als Berechnungsbasis herangezogen.

Aber Achtung: Dies gilt explizit bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken.

Einheitswert berechnen und nachvollziehen

Der Einheitswert selbst, der als Datenbasis wie beschrieben auf unterschiedliche Weise in weiterer Folge genutzt wird, kann nicht selbst berechnet werden. Das Finanzamt stellt den Einheitswert fest. Dabei unterscheidet das Amt zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken:

• Einheitswert bei unbebauten Grundstücken: Hier zeigt sich gut, wie veraltet die Datenlage ist, die zu niedrigen Einheitswerten führt. Denn die Basis für die Ermittlung des Einheitswertes sind Beträge aus dem Jahr 1973 bzw. 1982, da in diesem Jahr eine Gesetzesänderung erfolgte. Bei diesen Ausgangswerten wird vom „Bodenwert“ gesprochen. Diese Ausgangswerte werden laut des Bewertungsgesetzes erhöht oder verringert - je nach individueller Gegebenheit der Liegenschaft.
• Einheitswert bei bebauten Grundstücken: Bei bebauten Flächen liegt einerseits der Bodenwert vor und zusätzlich wird ein Gebäudewert benötigt. Für die Berechnung des Gebäudewertes kommt ebenfalls das oben bereits verlinkte Bewertungsgesetz zur Anwendung. Es wird berücksichtigt, wie viele Etagen das Gebäude hat und welchen fiktiven Herstellungswert es gab. Auch hier gilt, dass das Ergebnis dieser Kalkulation typischerweise fernab des Marktwertes liegt.

Wenn Sie den Einheitswert Ihrer Immobilie nicht kennen und den Einheitswertbescheid nicht finden, können Sie den Grundsteuerbescheid suchen. Auf diesem ist die Herleitung der Grundsteuer rechnerisch angegeben, womit auch der Einheitswert nachgelesen werden kann. Alternativ fragen Sie einfach beim Finanzamt an – diese Auskunft kann normalerweise schnell und unkompliziert erteilt werden, auch ohne Termin vor Ort.

Einheitswert und Immobilienbewertung

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, so hat der festgestellte Einheitswert in der Praxis keine Relevanz. Die rein rechnerische Wertermittlung dient als Kalkulation rund um die Steuerermittlung. Der erzielbare Verkaufserlös ist üblicherweise jedoch eine völlig andere Summe. Ebenso kann der Einheitswert den realen Marktwert einer Immobilie weder relevant steigern noch senken, denn selbst bei einem hohen Einheitswert ist die Grundsteuer, die auf Basis des Einheitswertes ermittelt wird, in Österreich recht gering.

Künftig ist jedoch (Stand: 10/2025) eine Reform der Grundsteuer nicht ausgeschlossen, weshalb Immobilienbesitzer diese Entwicklung im Auge behalten sollten. Gegebenenfalls ist es dann künftig wichtiger, auf einen möglichst niedrigen Wert zu achten und die Berechnung nachzuprüfen.