Ratgeber: Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken

Der Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken durch Personen, die keinen landwirtschaftlichen Betrieb führen, kann in Österreich nicht ohne Weiteres erfolgen. Abhängig davon, wo sich die Fläche befindet und wie groß sie ist, sind unterschiedliche Regeln und bürokratische Hürden zu berücksichtigen. Wir zeigen Ihnen in diesem Ratgeber, worauf Kaufinteressenten achten müssen.

Was ist ein landwirtschaftliches Grundstück?

Als welche Art von Fläche ein angebotenes Grundstück gewidmet ist, lässt sich in Österreich im Flächenwidmungsplan herausfinden. Auf dieser Karte sind die Flächen mit einer Abkürzung benannt. Sie müssen daher einen Blick in die Legende werfen. Die Abkürzungen können je nach Bundesland etwas unterschiedlich ausfallen.

Häufig wird „LN“ für „Landwirtschaftliche Nutzung“ verwendet. Diese Fläche ist somit für Viehzucht und Ackerbau vorgesehen. Ebenfalls relevant ist die Bezeichnung „Grünland-Forst“ für Forstwirtschaft. Weinbau gilt meist als Unterkategorie der Widmung „Grünland“.

Zusätzlich zum Flächenwidmungsplan sollten Sie vor dem Kauf eines solchen Grundstücks noch nähere Informationen einholen. Passende Anlaufstellen sind einerseits das lokale Gemeindeamt und andererseits die zuständige Landwirtschaftskammer, die üblicherweise auf Bezirksebene Vertretungen hat. Dort erfahren Sie mehr über mögliche Einschränkungen der Nutzung. Beispielsweise ist es nicht überall zulässig, Wein anzubauen.

Wieso ein landwirtschaftliches Grundstück kaufen?

Wenn Sie selbst keine Landwirtschaft betreiben und auch nicht planen, eine solche Tätigkeit aufzunehmen, können landwirtschaftliche Grundstücke trotzdem interessant sein. Folgende Gründe sind Beispiele dafür, weshalb auch bisher nicht landwirtschaftlich tätige Menschen immer wieder landwirtschaftlichen Flächen kaufen möchten:

• Hoffnung auf Umwidmungen: Während landwirtschaftliche Flächen günstig sind, kann Bauland sehr teuer verkauft werden. Anleger hoffen darauf, dass Ackerflächen, die sich nahezu Siedlungen befinden, irgendwann umgewidmet werden.
• Hobby: Sie haben eine Wohnung, möchten aber auch Ihren grünen Daumen ausleben und daher eine Fläche erwerben, um für den Eigenbedarf Obst und Gemüse anzubauen.
• Nutzung als Garten: Speziell bei Häusern, die sich in Ortsrandlage befinden, grenzen häufig landwirtschaftliche Flächen an den Garten an. Diese werden gerne gekauft, um die private Gartenfläche zu erweitern.
• Verpachtung: Ob Wald, Weingarten oder Ackerland – diese Grundstücke können langfristig verpachtet werden. Ein Bauer bewirtschaftet die Fläche und bezahlt dafür eine, meist jährliche, Pachtgebühr.

Die Gründe, weshalb Sie eine land- oder forstwirtschaftliche Fläche erwerben möchten, sind durchaus wichtig. Denn wenn Sie das Grundstück künftig selbst bewirtschaften, auch wenn die Erzeugnisse nur für den Eigengebrauch sind, so wird die Sozialversicherung einen monatlichen Unfallversicherungsbetrag vorschreiben wollen. Meist sind das ungefähr 10 Euro pro Monat (Stand: Ende 2025). Sie müssen nachweisen, dass es sich um keine landwirtschaftliche Tätigkeit handelt, um auch sonstige, weiterführende Ansprüche (Steuer, Sozialversicherungs-Mindestbeitrag) zu vermeiden.

Wenn Sie unsicher sind, ob Steuer- und Sozialversicherungsbeiträge zu zahlen sein werden, kontaktieren Sie am besten vor dem Kauf Ihre Sozialversicherung und das Finanzamt, um die Situation abzuklären. Ein Steuerberater kann Sie diesbezüglich selbstverständlich ebenso unterstützen.

Kauf von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken: rechtliche Rahmenbedingungen

Generell ist es in Österreich so, dass österreichische Staatsbürger und Personen aus dem EU- und EWR-Raum gleichgestellt sind. Sie alle benötigen, um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück kaufen zu können, eine schriftliche Genehmigung der Grundverkehrsbehörde. Zuständig ist die Bezirksgrundverkehrskommission, deren Ziel es ist, primär die Interessen der Landwirtschaft zu wahren.

Unbürokratisch ausgedrückt soll diese Vorgehensweise dazu führen, dass die Grundstücke tatsächlich einer landwirtschaftlichen Nutzung erhalten bleiben. So wird zugleich vermieden, dass diese zu Spekulationsobjekten werden.

Von der Genehmigungspflicht eines solchen Grundstückskaufs sind jedoch manche Transaktionen ausgenommen. Das ist der Fall, wenn z.B. folgende Bedingungen erfüllt sind:

• Freigebiete: Das Grundstück befindet sich in einem sogenannten „Freigebiet“. Das ist eine Fläche, die hauptsächlich von bebauten Grundstücken umgeben ist und explizit vom jeweiligen Bundesland als „Freigebiet“ definiert wurde. Achtung: Diesbezügliche Regelungen sind regional unterschiedlich und auch die Benennungen solcher Flächen unterscheiden sich.
• Partner und Erbe: Wenn diverse Grundstücke an Nachfolger übergeben werden oder der Eigentumsübertrag unter Partnern erfolgt, ist das normalerweise problemlos möglich. Selbiges gilt für die Übertragung an Personen, die bereits Miteigentümer der Liegenschaft sind.
• Bagatellgrenzen: Je nach Bundesland gibt es Bagatellgrenzen. In Oberösterreich dürfen beispielsweise maximal 1.000 Quadratmeter innerhalb von 10 Jahren angrenzend an das bereits vorhandene, eigene Grundstück, erworben werden. In Niederösterreich dürfen bis zu 3.000 Quadratmeter landwirtschaftliche Fläche von Nicht-Landwirten gekauft werden, jedoch maximal 1.000 Quadratmeter Weinbaufläche. Bei größeren Flächen wird jeweils eine Genehmigung nötig.

Ebenfalls zu beachten: Ein landwirtschaftliches Grundstück als Nicht-Landwirt zu pachten, ist theoretisch auch möglich. Doch selbst dazu muss eine Genehmigung eingeholt werden, wenn es sich um große Flächen handelt. Beachten Sie diesbezüglich die Grenzwerte des jeweiligen Bundeslandes – in Niederösterreich dürfen z. B. maximal zwei Hektar genehmigungsfrei gepachtet werden.

Wann wird der Kauf landwirtschaftlicher Grundstücke genehmigt?

Es kann nicht pauschal gesagt werden, welche Transaktionen von der zuständigen Behörde genehmigt oder abgelehnt werden. Allgemein gilt, dass jene Grundstücke, die sich ohnehin im oder nahe am verbauten Gebiet befinden und von angrenzenden Eigentümern als Garten genutzt werden können, noch eher an Nicht-Landwirte verkauft werden können.

Gute Chancen bestehen auch, wenn es sich um Flächen handelt, die nur sehr schwer zu bewirtschaften sind. In diesem Fall kann argumentiert werden, dass andere Bauern kein Interesse daran haben, den Grund zu kaufen und daher die Veräußerung an eine andere Person erfolgt.

Hilfreich ist auch, wenn zwar eine land- oder forstwirtschaftliche Fläche gekauft wird, aber nachgewiesen wird, dass diese zum Zweck der Verpachtung erworben wird. Indem an einen Bauern verpachtet wird, bleibt der ursprüngliche Nutzen des Ackerlandes weiterhin bestehen.

Die meisten Grundstückstransaktionen, die von der Behörde freigegeben werden müssen, werden schlussendlich genehmigt. Schlechtere Chancen bestehen vor allem, wenn sehr große Flächen rein als Umwidmungsspekulation gekauft werden sollen. Würden tausende Quadratmeter unbewirtschaftet bleiben, während auf eine Umwidmung gehofft wird, wäre das nicht im Sinn der Behörde. Deshalb versucht die Kommission, vor der Freigabe des Kaufes, genau solche Szenarien zu erkennen und dann entsprechend einzuschreiten.

Die Chance, den Erwerb genehmigt zu bekommen, ist auch regional unterschiedlich. In Tirol gilt beispielsweise, dass die Genehmigung nur erfolgt, wenn kein einziger Landwirt die Fläche kaufen möchte.

Landwirtschaftliches Grundstück kaufen: Tipps

Die wichtigste Empfehlung lautet zu verstehen, dass landwirtschaftliche Flächen keine reinen Spekulationsobjekte sind, sondern zur bäuerlichen Bewirtschaftung gewidmet sind. Der gesetzliche Schutz, um diesen Zustand zu erhalten, wurde aus gutem Grund so erteilt. Denn schlussendlich sind landwirtschaftlich verwendete Flächen durch die Bauern gepflegt und sinnvoll verwendet.

Bürokratie und Kosten prüfen

Wenn Sie überlegen, einen landwirtschaftlichen Grund zu kaufen, sollten Sie das nur versuchen, wenn Sie das Grundstück tatsächlich aktiv und sinnvoll nutzen können - etwa, um den Garten Ihres Hauses zu erweitern. In dieser Situation gelingt es meist, unter der Bagatellgrenze des Bundeslandes zu bleiben.

Grenzt ein sehr großer Acker an Ihr Grundstück, könnte im Zuge einer Teilung auch nur ein Abschnitt als Erweiterung Ihres bestehenden Grundstücks herangezogen werden. In diesem Fall ist jedoch eine Neuvermessung nötig. Das Grundstück muss geteilt werden und die Transaktion wird anschließend im Grundbuch erfasst. Dadurch kommen einige Kosten auf Sie zu, denn diese trägt üblicherweise der Käufer.

Abseits der Kosten für den Kaufvertrag und die notarielle Beglaubigung ist daher mit einigen hundert Euro für die Vermessung zu rechnen und die Grundstücksteilung erfordert erneut juristische Unterstützung. Zusatzkosten von deutlich über 1.000 Euro sind deshalb jedenfalls zu erwarten. Beachten Sie bei der Teilung auch, dass beide neu geschaffenen Grundstücke weiterhin von der öffentlichen Straße aus erreichbar sein müssen.

Landwirtschaftliches Grundstück kaufen: Aufwand und Nutzen einschätzen

Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstückes muss gut überlegt sein. Die zuständigen Behörden (Gemeinde, Grundverkehrsbehörde, Landwirtschaftskammer und ggf. Sozialversicherung sowie Finanzamt) sollten am besten bereits vorab kontaktiert werden, um zu klären, welche Auswirkungen der Kauf bürokratisch für Sie haben würde. Auf Basis dieser Informationen können Sie entscheiden, ob sich der Kauf der Fläche tatsächlich lohnt oder ob der Aufwand, der durch den Erwerb ausgelöst wird, schlichtweg zu hoch ist.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, das Grundstück zu kaufen, planen Sie ausreichend Zeit ein, denn die bürokratischen Wege (Genehmigung, Rücksprache mit der Gemeinde etc.) können einige Wochen in Anspruch nehmen.