Kaufnebenkosten bei Immobilien

Wer in Österreich eine Immobilie erwirbt, muss nicht nur den eigentlichen Kaufpreis zahlen, sondern auch zusätzliche Kosten einplanen. Diese Beträge sollten unbedingt frühzeitig bedacht werden. Sie machen zwischen ca. 7 und 13 Prozent des Kaufpreises aus und sind daher in der Finanzplanung zu berücksichtigen. Andernfalls könnte es passieren, dass die aufgenommene Kreditsumme zu gering ist oder der Immobilienkauf generell zu finanziellen Schwierigkeiten führen kann.

Welche Kaufnebenkosten gibt es?

Die wichtigsten, üblichsten Kaufnebenkosten sind folgende Positionen:

• Rechtsanwalt: Er erstellt den Kaufvertrag, übernimmt die treuhändische Abwicklung der Kaufpreiszahlung und sorgt dafür, dass schlussendlich der korrekte Grundbuchstand hergestellt wird.

• Notar: Der Notar beglaubigt die Unterschriften auf allen relevanten Dokumenten, insbesondere am Kaufvertrag.

• Makler: Bei vielen Immobilientransaktionen sind Makler involviert, die eine saftige Provision verlangen.

• Kreditnebenkosten: Banken verrechnen einmalige Gebühren für die Bereitstellung des Kredites.

• Pfandrechtseintragung: Ein Kredit wird üblicherweise mit einem Pfandrecht im Grundbuch abgesichert. Der Eintrag dieser Sicherheit führt zu Zusatzkosten.

• Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbssteuer ist eine staatliche Gebühr, die gleich bei der Kaufpreiszahlung mitbezahlt wird.

• Grundbucheintragungsgebühr: Die Grundbucheintragungsgebühr muss derzeit (Stand: April 2025) nicht bezahlt werden, wenn der Kaufpreis unter 500.000 Euro beträgt und die Immobilie künftig als Hauptwohnsitz genutzt wird.

• Aufschließungskosten bei Grundstücken: Wird ein bislang nicht aufgeschlossenes Grundstück erworben, so müssen vor Baubeginn die Aufschließungskosten (Wasser, Kanal etc.) an die Gemeinde entrichtet werden.

Die Liste an Kaufnebenkosten ist also leider lang. Doch mit welchen Summen ist für die einzelnen Positionen zu rechnen?

Höhe der Kaufnebenkosten in Österreich

Bei der nachstehenden Aufstellung handelt es sich teilweise um exakte Angaben, teilweise jedoch auch um Bandbreiten und Schätzungen. Informieren Sie sich daher rechtzeitig vorab darüber, welche Nebenkosten bei Ihrem Immobilienkauf genau anfallen werden.

Rechtsanwalt und Notar

Meistens wird ein Anwalt mit der Erstellung eines Kaufvertrages (oft „Errichtung“ genannt) beauftragt. Dafür erhält er zwischen 1,2 und 2,0 Prozent des Kaufpreises. Speziell bei hohen Kaufsummen kann eine niedrigere Pauschale vereinbart werden. Bei günstigen Immobilien hingegen werden vereinzelt bis zu 2,5 Prozent des Kaufpreises verrechnet. Holen Sie am besten mehrere Angebote ein.

Der Notar übernimmt die Beglaubigung der Unterschriften. Er muss also sowohl für Verkäufer als auch Käufer, eine Beglaubigung vornehmen. Üblich ist, dass die Käuferseite die Kosten beider Beglaubigungen bezahlt. Der Notar wird zusätzlich benötigt, um die Unterschrift für die Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch zu beglaubigen. Daher ist es empfehlenswert, möglichst alle Unterschriften bei einem einzigen Notar abzuwickeln und auch hier vorab die Kosten zu vergleichen.

Tipp: Manche Notare bieten zusätzlich die Kaufvertragserstellung an und können somit den gesamten Prozess (Vertragserstellung und Unterschriftsbeglaubigung) durchführen. Das kann zu Preisvorteilen führen.

Immobilienmakler

Immobilienmakler verlangen in Österreich meist 3,6 % des Kaufpreises als ihre Brutto-Provision seitens der kaufenden Partei. Oftmals sind Makler als „Doppelmakler“ tätig und erhalten zusätzlich auch noch eine Provision der Verkäuferseite. Die Provision ist meist kaum verhandelbar, außer, das Objekt ist nur schwer zu verkaufen oder wenn mehrere Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragt sind. Vermeidbar ist die Provision, indem Sie eine Immobilie erwerben, die provisionsfrei angeboten wird (z.B. direkt von einem Bauträger oder einer Privatperson oder Immobilien über ohne-makler).

Kreditnebenkosten

Wenn der Immobilienkauf mit einem Bankkredit finanziert wird, verrechnet die Bank nicht nur laufende Zinsen und Kontoführungsgebühren, sondern meist auch irgendeine Form der Bearbeitungsgebühr zum Start. Diese kann unterschiedliche Titel tragen. Da es derzeit (Stand: April 2025) strittig ist, in welcher Form eine solche Gebühr genau zulässig ist, sind Banken bemüht, die Einmalkosten unterschiedlich zu benennen und möglichst klar aufzuschlüsseln. Planen Sie jedenfalls je nach Höhe des Kredits zwischen 500 und 3.000 Euro ein – auch hier ist Ihr Verhandlungsgeschick gefragt.

Pfandrechtseintragung

Die Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch führt zu einer staatlichen Gebühr in Höhe von 1,2 % der Höchstpfandrechtssumme. Dieser Betrag, der als Berechnungsbasis herangezogen wird, ist normalerweise etwas höher als die Kreditsumme.

Achtung: Lesen Sie weiter unten, beim Punkt „Grundbucheintragungsgebühr“, mehr zur aktuellen Ausnahme für diese Gebühr.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % der Kaufpreissumme. Wenn Sie den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto überweisen, muss die Grunderwerbsteuer normalerweise gleich zusätzlich überwiesen werden. Der Treuhänder kümmert sich darum, dass dieser Betrag dann korrekt abgeführt wird.

Grundbucheintragungsgebühr

Die Grundbucheintragungsgebühr beträgt in Österreich grundsätzlich 1,1 % des Kaufpreises und wird, so wie die Grunderwerbsteuer, auf das Treuhandkonto einbezahlt.

Derzeit (Stand: April 2025) gibt es jedoch eine Ausnahmeregelung zur Entlastung der Bevölkerung. Diese Ausnahme gilt analog auch für die Eintragungsgebühr des Pfandrechtes.

Die Eintragungsgebühr muss nicht bezahlt werden, wenn die zu kaufende Immobilie anschließend mindestens fünf Jahre lang selbst bewohnt wird, die bisherige Wohnform aufgegeben wird und bei der neuen Immobilie somit ein Hauptwohnsitz begründet wird. Die Befreiung gilt für die ersten 500.000 Euro. Beträgt der Kaufpreis 600.000 Euro, fällt die Gebühr somit für 100.000 Euro anteilig an. Bei einem Kaufpreis von über zwei Millionen Euro gibt es generell keine Befreiung. Wird der Hauptwohnsitz nicht fünf Jahre lang aufrechterhalten, so muss die Gebühr nachbezahlt werden.

Geplant ist, dass diese Regelung bis 1.7.2026 in Kraft bleiben soll. Ob das tatsächlich der Fall sein wird, ist auf Grund der budgetären Situation zu bezweifeln. Prüfen Sie daher die aktuelle Situation, wenn Sie sich gerade auf einen Immobilienkauf vorbereiten.

Aufschließungskosten bei Grundstücken

Wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, achten Sie besonders darauf, ob dieses bereits voll aufgeschlossen ist und es kürzlich aktuell vermessen wurde. Andernfalls ist zu hinterfragen, wie hoch die Aufschließungskosten seitens der Gemeinde sein werden. Diese können, je nach Grundstück und Gemeinde, unterschiedlich hoch ausfallen. Eine aktuelle Vermessung durch einen Geometer ist ebenfalls anzuraten, da somit eindeutig gültige Grenzpunkte vorhanden sind und das Risko für Streitigkeiten mit Nachbarn sinkt.

Die Aufschließungskosten des Grundstücks können tausende Euro ausmachen, auch Beträge im Bereich von 15.000 – 25.000 Euro sind möglich. Die Vermessung durch einen Geometer kostet je nach Grundstücksgröße und Komplexität meist zwischen 500 und 3.000 Euro.

Kaufnebenkosten und Finanzierung

Unsere Aufstellung zeigt deutlich, dass die Kaufnebenkosten eine wirklich enorme Summe betragen können. Informieren Sie sich deshalb unbedingt vorab genau darüber, welche Nebenkosten anfallen werden. Wo es möglich ist (Notar, Anwalt, Makler, Bank), verhandeln Sie Konditionen nach oder vergleichen Sie mehrere Anbieter.

Die Nebenkosten sollten frühzeitig geklärt werden, damit sie auch bei der Finanzierung Beachtung finden. Denn je höher die Kaufnebenkosten, desto höher wird auch die benötigte Kreditsumme ausfallen. Kalkulieren Sie daher vorab genau, welche Nebenkosten zu erwarten sind und planen Sie, wie diese Kosten bezahlt werden sollen.

Bedenken Sie außerdem, dass es noch weitere Nebenkosten geben kann, die individuell anfallen. Beispielsweise könnten Sie einen Kreditvermittler beauftragen, der für seine Leistungen eine Vergütung erhält oder beim Kauf einer gebrauchten Immobilie ein kostenpflichtiges Gutachten eines Baumeisters Auftrag geben. Daher ist es empfehlenswert, abseits der entstehenden Kaufnebenkosten auch noch einen weiteren Finanzpuffer in Höhe von 10 Prozent des Kaufpreises in der Hinterhand zu behalten, falls es weitere – möglicherweise auch schwer vorhersehbare – Zusatzkosten gibt.