Kaufanbot: Das müssen Sie wissen!

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, werden Sie zur Unterzeichnung eines Kaufanbots aufgefordert. Doch was sollte in diesem Dokument stehen und warum ist es so wichtig, dabei genau auf Details zu achten?

Das Kaufanbot: Was ist das?

Das Kaufanbot wird tatsächlich meist als „Anbot“ bezeichnet, nicht als „Angebot“. Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren und diese erwerben möchten, muss diese Absicht inklusiver möglicher Vorbehalte schriftlich festgehalten werden. Sie geben mit dem Kaufanbot die verbindliche Willenserklärung ab, dass Sie, sofern das Kaufanbot seitens des Verkäufers angenommen wird, einen Kaufvertrag abschließen werden.

Einfach ausgedrückt: Im Kaufanbot sagen Sie zu, dass Sie die Immobilie zu den angeführten Konditionen erwerben werden. Dementsprechend wichtig ist es, das Kaufanbot sehr genau zu gestalten.

Die Inhalte des Anbots

Im Kaufanbot stehen u. a. folgende Punkte:

• Um welche Immobilie handelt es sich konkret? Exakte Adress-Angabe, idealerweise sogar Grundstücksnummer und Einlagezahl.
• Welchen Kaufpreis bieten Sie als potenzieller Käufer an?
• Wer trägt welche anfallenden Kaufnebenkosten?
• Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, damit Ihr Angebot gültig ist? Hier können Sie diverse Vorbehalte definieren.
• Wie lange ist Ihr Kaufanbot gültig? Setzen Sie unbedingt eine Befristung.

Viele Maklerbüros stellen vorgefertigte Kaufanbot-Formulare bereit. Diese enthalten jedoch häufig nur wenig Informationen. Legen Sie unbedingt Wert darauf, ein möglichst konkretes Anbot abgeben zu können.

Denken Sie an die Befristung

Besonders wichtig ist dabei die Befristung. Denn so lange hat dann die Verkäuferseite Zeit, um sich für oder gegen das Anbot zu entscheiden. Da es zu riskant wäre, für mehrere Wohnungen gleichzeitig zu bieten, können Sie in diesem Zeitraum Ihre Immobiliensuche nicht sinnvoll fortsetzen. Eine kurze Befristung wie zum Beispiel fünf Tage ist daher empfehlenswert. Ebenfalls sehr wichtig sind mögliche Vorbehalte.

Kaufanbot mit Vorbehalten

Vorbehalte sind all jene Punkte, die erst erfüllt werden müssen, damit das Kaufanbot tatsächlich seine Gültigkeit erlangt. Sie können somit kommunizieren, dass Sie bereit wären, den genannten Preis für die Immobilie zu bezahlen, sofern alle Vorbehalte ausgeräumt werden.

Typische Vorbehalte im Kaufanbot können sein:

• Erstellung eines E-Befundes durch den Verkäufer binnen 30 Tagen: Der Verkäufer muss einen Elektriker damit beauftragen, die vorhandene Elektrik zu prüfen und ggf. Reparaturen auf seine Kosten vornehmen. Sobald der gültige E-Befund vorliegt, kann der Kaufvertrag unterschrieben werden.
• Räumung aller Möbel vor dem Übergabetermin: Der Verkäufer muss die Immobilie besenrein übergeben und es dürfen keine Möbel in der Wohnung verbleiben.
• Definition, welcher Anwalt und Notar die Kaufvertragsabwicklung übernimmt: Wenn Sie als Käufer die Kosten dieser Kanzleien bezahlen, sollten Sie aushandeln, dass Sie wählen dürfen, wer beauftragt wird. So können Sie Angebote vergleichen und für eine preiswerte Abwicklung sorgen.
• Bis wann muss der Kaufvertrag unterschrieben werden? Im Kaufanbot kann festgelegt werden, dass der Kaufvertrag z. B. binnen 30 Tagen unterschrieben werden muss.
• Finanzierungsvorbehalt: Das Kaufanbot gilt nur, wenn die Bank auch die Finanzierung ermöglicht. Diese Einschränkung ist jedoch bei Verkäufern sehr ungern gesehen, da sie zu große Unsicherheit mit sich bringt.
• Bestands- und lastenfreie Übergabe: Diese Formulierung stellt sicher, dass die Immobilie bestands- und lastenfrei ist, was bedeutet, dass es keine Bestandsverhältnisse gibt (Nutzungsrecht, Wohnrecht, Mietvertrag etc.) und keine Zahlungsrückstände übernommen werden (z. B. Betriebskosten, sonstige Schulden etc.). Wenn Sie eine vermietete Immobilie erwerben, erfolgt die Übergabe selbstverständlich nicht bestandsfrei, sondern der Mietvertrag wird übernommen bzw. Sie treten als neuer Eigentümer in den Bestandsvertrag ein.

Bei der Formulierung der Vorbehalte stehen Ihnen alle Türen offen. Sie können in Ihrem Kaufanbot jegliche Forderungen formulieren. Die Verkäuferseite muss sich dann überlegen, ob diese Vorbehalte akzeptabel sind oder ob das Kaufanbot wegen ebendieser Einschränkungen nicht angenommen wird.

Häufig kommt es dazu, dass Verkäufer bestimmte Vorbehalte nachverhandeln möchten. Wenn Sie sich mündlich auf einen Kompromiss einigen, halten Sie schriftlich fest, dass das bisherige Kaufanbot hinfällig ist und durch das neue dieser Vereinbarung beiliegende Kaufanbot ersetzt wird. Formulieren Sie die Kompromisse somit in ein neues Kaufanbot, das dann beide Seiten unterzeichnen.

Was bedeutet das für die Maklerprovision?

Besonders kritisch ist, dass Immobilienmakler bereits zu dem Zeitpunkt, in dem ein Kaufanbot angenommen wurde, Provisionsanspruch haben. Selbst dann, wenn es danach zu Streitigkeiten kommt und der Kaufvertrag aus welchen Gründen auch immer doch nicht abgeschlossen werden kann, besteht der Provisionsanspruch der Makler trotzdem.

Da das Kaufanbot rechtsverbindlich ist, kommt es nur äußerst selten vor, dass es nach der Unterzeichnung zu so groben Schwierigkeiten kommt, die einen Kaufvertrag doch verunmöglichen. Trotzdem sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass ein Maklers dann bereits eine Provision verlangen kann. Tipp: Wir empfehlen Ihnen, provisionsfreie Immobilien zu erwerben.

Rücktritt vom Kaufanbot

Wenn Sie von einem Kaufanbot zurücktreten möchten, ist das nur schwierig möglich. Folgende Voraussetzungen müssten erfüllt sein:

• Es handelt sich um eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Grundstück, das für den Bau eines Einfamilienhauses geeignet ist.
• Sie haben das Kaufanbot am selben Tag abgegeben, an dem Sie die Immobilie erstmalig besichtigt haben (siehe § 30 KSchG).
• Die Immobilie soll künftig von Ihnen selbst, oder einem nahen Angehörigen, bewohnt werden. Es handelt sich also z.B. nicht um den Kauf eines Zinshauses.

Nur, wenn alle diese Anforderungen erfüllt sind, ist ein kostenloser Rücktritt möglich. Obwohl diese Punkte im Konsumentenschutzgesetz (KSchG) geregelt sind, das normalerweise zwischen Unternehmen und Verbrauchern gilt, kommt dieses hier ausnahmsweise auch bei Geschäften zwischen Privatpersonen zur Anwendung.

Der Rücktritt muss jedoch binnen einer Woche schriftlich erfolgen. Zu Beweiszwecken sollte der Rücktritt unbedingt eingeschrieben per Post kommuniziert werden.

In der Praxis kommt ein Rücktritt vom Kaufanbot daher selten vor. Wenn die Immobilie von einem Makler angeboten wird, achten Makler wegen dieser rechtlichen Situation meist darauf, dass das Kaufanbot nicht am selben Tag gelegt wird. Gleichzeitig müssen Sie aktiv über das Rücktrittsrecht aufgeklärt werden.

Weitere Rücktrittsgründe

Abseits davon gibt es noch weitere Situationen, in denen man vom Kaufanbot zurücktreten kann:

• Nichteintritt wesentlicher Aspekte (§ 3a KSchG): Wenn der Verkäufer bestimmte Versprechungen macht, etwa die Erlangung von Fördermitteln, und diese bedeutenden Punkte sich als falsch oder unmöglich herausstellen, ist ebenfalls ein Rücktritt vom Kaufanbot durchsetzbar. Sobald diese Umstände klar sind, muss der Rücktritt schriftlich, binnen einer Woche, erklärt werden. Das Rücktrittsrecht erlischt allerdings spätestens ein Monat nach Vertragserfüllung. Das bedeutet, dass Sie als Käufer wichtige Themen wie zugesicherte Fördermöglichkeiten rasch klären müssen.
• Rücktritt wegen Verzug: Wenn der Verkäufer Termine nicht einhält wie z. B. für die Übergabe der Wohnung oder die Fertigstellung von Sanierungsarbeiten, so muss zuerst eine angemessene Nachfrist gesetzt werden. Wird der Termin neuerlich nicht eingehalten, ist ein Rücktritt wegen Verzugs möglich. Hat der Verkäufer den Verzug verschuldet, kann der Käufer Schadenersatzforderungen stellen.
• Einvernehmlicher Rücktritt: Selbstverständlich können die beteiligten Parteien sich auch gemeinsam einigen, dass das Kaufanbot zwar angenommen wurde, nun aber doch nicht weiter Schritte hin zur Vertragsunterzeichnung gesetzt werden. Kommt es zu einer einvernehmlichen Einigung, sollte diese schriftlich festgehalten und von beiden Parteien unterzeichnet werden.

Vorsicht bei der Abgabe des Kaufanbots

Sie sollten sich bei der Abgabe eines Kaufanbots wirklich zu absolut sicher sein, dass Sie die Immobilie kaufen möchten. Das Anbot wirkt auf den ersten Blick vielleicht nur wie ein kurzes Dokument, doch es hat weitreichende Folgen und kann nur unter bestimmten Umständen rückgängig gemacht werden.

Lassen Sie sich daher nie zur schnellen Abgabe eines Angebots drängen, sondern nehmen Sie sich ausreichend Zeit. Formulieren Sie konkrete Vorbehalte und beschreiben Sie diese genau, damit klar ist, auf welcher Basis Sie die Immobilie kaufen würden.

Setzen Sie außerdem unbedingt eine Befristung für das Anbot fest und geben Sie niemals für zwei Immobilien gleichzeitig Anbote ab. Sollten Sie sich unsicher sein, nehmen Sie schon bei der Erstellung des Anbots Rechtsberatung in Anspruch oder kontaktieren Sie beispielsweise die Arbeiterkammer, um schnellen Rat zu erhalten.