Investitionstipp: Cashflow optimieren

Bei jedem Immobilieninvestment besteht einerseits die Hoffnung, dass sich mittel- und längerfristig der Wert der Liegenschaft steigern wird. Andererseits zählen die laufenden, monatlichen Einnahmen, die Überschüsse erzielen sollten – diese wiederum stellen den Cashflow dar. Die laufenden Einnahmen dienen dazu, die Kreditraten zu tilgen und den Überschuss als Einnahme nutzen zu können.

Immobilien-Cashflow: Deshalb ist er so wichtig

Die Einnahmen, die durch eine Immobilie erzielt werden, haben gleich mehrere Funktionen. Dazu zählen beispielsweise folgende Aspekte:

• Deckung laufender Kosten: Mit den Einnahmen müssen die laufenden Kreditraten, Zinsen und die Zuweisung zu den Rücklagen für die Erhaltung des Gebäudes bezahlt werden. Bedenken Sie auch weitere Kosten, z.B. für Steuerberatung.
• Schaffung von Finanzierungsmöglichkeiten: Egal ob für künftige Sanierungen oder auch für den Kauf neuer Immobilien, je höher der Cashflow bestehender Immobilien ist, desto einfachere gewähren Banken neue Immobilienkredite.
• Steigerung des Immobilienwertes: Gerade bei vermieteten Immobilien entscheidet der Cashflow maßgeblich mit, welcher Kaufpreis erzielbar ist.

Der Cashflow als Überschuss beeinflusst somit einerseits, wie viel Sie laufend dank Ihrer Immobilie verdienen, und andererseits spielt er eine Rolle für künftige Finanzierungen. Somit ist es naheliegend, dass die Optimierung des Cashflows für alle Immobilieninvestoren bedeutend ist.

Cashflow optimieren: Tipps zur Steigerung laufender Einnahmen

Aus all den genannten Gründen ist es wichtig, den laufenden Cashflow jeder Immobilie bestmöglich zu optimieren. Dazu gibt es diverse Möglichkeiten. Wichtig ist, Maximierung der eigenen Rendite trotzdem mit einem gewissen Augenmaß zu betreiben. Schlussendlich führt Fairness gegenüber Mietern dazu, dass diese länger in der vermieteten Wohnung bleiben. Ein gutes Verhältnis zu Mietern trägt zusätzlich dazu bei, dass diese die Wohnung pfleglich behandeln. Empfehlungen zur Maximierung des Cashflows sind daher wichtig und hilfreich, Übertreibungen sind jedoch zu vermeiden.

Tipp 1: Nettomiete erhöhen

Wenn eine Wohnung frei wird, lässt sich im Zuge der Neuvermietung meist eine höhere Nettomiete erzielen. Gerade im frei vermietbaren Segment, also bei Neubauwohnungen, ist eine Mieterhöhung üblicherweise möglich. Das Ausmaß der Preissteigerung, verglichen zur bisherigen Nettomiete, hängt vor allem davon ab, wie hoch die Nettomiete bislang war und welche Nettomiete mittlerweile am Markt erzielbar ist.

Bei Altbauwohnungen, deren zulässige Miete gesetzlich reguliert ist, kann auch bei einem Mieterwechsel nur im erlaubten eine Mieterhöhung erfolgen. Prüfen Sie in diesem Fall, welche Miete derzeit erlaubt ist und ob es möglicherweise Neuerungen gab (z. B. eine Anpassung des Lagezuschlags), seit die Wohnung zuletzt vermietet wurde.

Tipp 2: Einzelne Wohnungen aufwerten

Bei jedem Mieterwechsel besteht die Möglichkeit, die Wohnung aufzuwerten. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten, von einer tiefgreifenden Sanierung bis hin zum Einbau einer Küche, für die bei der Neuvermietung eine monatliche Küchenmiete verlangt werden darf. Bei Wohnungen im mietpreisregulierten Segment kann es sich lohnen, diese möbliert zu vermieten. Etwa, wenn es sich um kleine Studentenapartments handelt. Hier ist es dann zulässig, eine angemessene Möbelmiete zu verlangen, deren Höhe nicht unter die Preisgrenzen des Mietrechtgesetzes (MRG) fällt.

Sanierungen von Altbauwohnungen, deren Miethöhe streng reguliert ist, lohnen sich finanziell typischerweise kaum. Denn es darf weiterhin nur die gesetzlich erlaubte Maximalmiete verlangt werden. Bei Neubauwohnungen hingegen ist es durchaus möglich, beispielsweise ein luxuriöses Bad zu bauen und darauf zu hoffen, dass die Wohnung dadurch schon bald deutlich teurer vermietet werden kann als bisher.

Tipp 3: Wohnungen zusammenlegen

Wenn Ihnen ein ganzes Zinshaus gehört oder zumindest mehrere nebeneinander liegende Wohnungen, können Sie prüfen, ob eine Zusammenlegung die erzielbare Nettomiete erhöhen kann. Bei Altbauwohnungen ist diese Option besonders interessant. Denn die gesetzlichen Mietpreisobergrenzen pro Quadratmeter gelten für Wohnungen, die über 130 m² Wohnfläche aufweisen, nicht. So große Wohnungen können also teurer vermietet werden.

Ob die Zusammenlegung sinnvoll ist, muss individuell geprüft werden. Das hängt davon ab, ob und wie kompliziert es baulich umsetzbar ist und ob die Umbaukosten realistischerweise durch höhere Miete sinnvoll erscheinen. Hinzu kommt die Frage, ob die Nachfrage für eine große, sanierte Wohnung in der jeweiligen Lage gegeben ist.

Tipp 4: Ausbauflächen nutzen

Bei einem Mehrparteienhaus sind meist noch Ausbaumöglichkeiten vorhanden, die zusätzliche Einnahmequellen darstellen können. Eine Möglichkeit ist der Anbau von Balkonflächen. Auch der Innenhof des Gebäudes kann vielleicht genutzt werden – sei es als vermietbarer Autostellplatz oder als Garten, der einer Erdgeschosswohnung zugeordnet und mitvermietet wird.

Bei manchen Immobilien bieten große Allgemeinflächen Ausbaureserven. Bei Altbauten gibt es häufig noch kleine Hof-Häuser, die speziell in den Wiener Außenbezirken ehemals tatsächlich Stallungen waren. Wenn möglich, kann ein Raum weiterhin als Müllraum verwendet werden, die übrige Fläche jedoch zu einem Büro oder einer sonstigen vermietbaren Fläche umgenutzt werden.

Die Königsdisziplin ist freilich der Ausbau des Dachbodens. Hier kann oftmals im großen Ausmaß neuer Wohnraum geschaffen werden, wenngleich es sich bei Dachgeschossausbauten um kostenintensive und etwas riskantere Projekte handelt. Hierbei ist es besonders wichtig, die Finanzierungsfrage optimal abzuklären und mit absoluten Profis zusammenzuarbeiten, die den Dachgeschossausbau von der ersten Stunde bis zur Übergabe der schlüsselfertigen Wohnungen betreuen.

Tipp 5: Grundrisse optimieren

Wenn Sie gerade auf der Suche nach einem neuen Zinshaus sind oder eine größere Fläche in einem Mehrparteienhaus kaufen möchten, kann bei Leerstand eine Umgestaltung der Grundrisse zu künftig höherem Cashflow führen. So können beispielsweise Einheiten optimal als WG konzipiert werden. Oder es werden möglichst viele Kleinstwohnungen geschaffen, bei denen sich eine höhere Nettomiete pro Quadratmeter erzielen lässt.

Voraussetzung ist immer, dass die gesetzlichen Rahmenbedingungen eingehalten werden. Speziell bei Altbauwohnungen sind Investoren hier merklich eingeschränkt. Eine Optimierung der Grundrisse kann trotzdem sinnvoll sein, denn bei Wohnungen mit unpraktischer Anordnung kann es vorkommen, dass diese etwas länger leer stehen und Mieter häufiger wieder ausziehen.

Verbesserten Cashflow sinnvoll nutzen

Wenn es Ihnen gelingt, den Cashflow Ihrer Immobilie zu erhöhen, können Sie den zusätzlichen Ertrag auf verschiedene Weise nutzen. Sie können für weitere Immobilien-Investments ansparen, das Kapital nutzen, um die Bestandsimmobilie kontinuierlich zu optimieren (durch Sanierung, Balkon-Anbau etc.) oder schlichtweg offene Kreditraten frühzeitig tilgen, sofern Ihr Kreditvertrag das zulässt und es finanziell vorteilhaft scheint.

Bedenken Sie immer: Wenn Sie hochpreisig vermieten, dürfen Mieter auch ein gewisses Maß an Serviceorientierung erwarten. Achten Sie darauf, dass das Stiegenhaus stets gut gepflegt ist und halten Sie Ihre Immobilie generell gut in Schuss, damit die Mieter mittel- und langfristig im Haus bleiben, sich wohl fühlen und die hohe Nettomiete akzeptieren.