Kauf einer Immobilie in Österreich als Ausländer

Bereits für österreichische Staatsbürger ist das heimische Immobilien- und Mietrecht nicht immer einfach. Doch für Angehörige anderer Staaten kann es noch etwas komplizierter werden, eine Immobilie in Österreich zu kaufen. Entscheidend ist, woher Sie genau kommen und zu welchem Zweck Sie welche Art von Immobilie erwerben wollen.

Immobilienkauf ohne österreichische Staatsbürgerschaft

Wenn Sie keine österreichische Staatsbürgerschaft besitzen, aber hier eine Immobilie kaufen möchten, müssen Sie mehrere Faktoren in Betracht ziehen:

• Welche Staatsbürgerschaft haben Sie?
• Wo befindet sich die Immobilie genau, die Sie erwerben möchten (Bundesland ist entscheidend)?
• Kaufen Sie die Immobilie alleine oder gemeinsam mit einer Person, welche die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt?
• Möchten Sie die Immobilie als Zweit- bzw. Ferienwohnsitz nutzen oder verlegen Sie Ihren Lebensmittelpunkt nach Österreich (Begründung eines Hauptwohnsitzes)?
• Haben Sie eine Aufenthaltsgenehmigung in Österreich?

Speziell Angehörigen von Drittstaaten ist dringend zu empfehlen, frühzeitig die Rahmenbedingungen des Bundeslandes, in dem eine Immobilie gekauft werden soll, zu klären – idealerweise unter Beiziehung eines Rechtsanwaltes, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist.

Gleichstellung aller EU-Bürger

Vorab ist erwähnenswert, dass Personen mit Staatsbürgerschaft eines EU-Mitgliedslandes und Bürger eines EWR-Staates die gleichen Rechte und Pflichten beim Erwerb einer Immobilie in Österreich haben, wie alle Österreicher. Die Staatsbürgerschaft stellt hier somit keine Barriere dar.

Immobilienkauf als Ausländer

Als „Ausländer“ gelten somit Angehörige all jener Staaten, die weder Teil der EU noch des EWR sind. Diese Personengruppe benötigt eine behördliche Genehmigung, um eine Immobilie in Österreich kaufen zu können.

Dabei stellt sich zuerst die Frage, wo sich das Objekt befindet. Denn die Genehmigung unterscheidet sich je nach Bundesland. In manchen Bundesländern muss immer eine Genehmigung vorgelegt werden, in Wien beispielsweise ist hingegen keine Genehmigung nötig, wenn eine ausländische Person gemeinsam mit einem Österreicher eine Immobilie erwirbt.

Für die Genehmigung des Antrags gibt es ein paar Anhaltspunkte:

• Es besteht soziales Interesse: Dieser Punkt wird häufig genutzt, denn hier kann z. B. argumentiert werden, dass der Wohnbedarf gedeckt werden soll, eine neue Arbeitsstelle in Österreich angetreten wird etc.
• Es besteht kulturelles Interesse: Dieser Aspekt zielt primär auf Personen ab, die tatsächlich im Kultur-Sektor beruflich tätig sind.
• Es besteht volkswirtschaftliches Interesse: Wenn Sie beispielsweise nicht ausschließlich für sich selbst eine Immobilie erwerben möchten, sondern auch Ihr Betrieb nach Österreich kommt.
• Es werden keine staatspolitischen Interessen beeinträchtigt.

Die Regelungen sind recht vage formuliert und die einzelnen Bundesländer haben unterschiedliche Vorgaben. Die Entscheidung trifft entweder die Bezirkshauptmannschaft bzw. der Magistrat oder die Landesregierung.

Bevor Sie einen Antrag stellen, sollten Sie die zuständige Behörde unbedingt kontaktieren und in einem Gespräch klären, welche Unterlagen genau benötigt werden, welche Fristen zu beachten sind und wo/wie die Dokumente bereitgestellt werden sollen.

Für die Genehmigung fallen Kosten an. Auch diese sind regional unterschiedlich, bewegen sich aber typischerweise im Bereich von ca. 100 Euro. Die rechtliche Grundlage bildet jeweils das Ausländergrunderwerbsgesetz des betroffenen Bundeslandes. Hier haben wir als Beispiel das Wiener Gesetz verlinkt und hier ist das Salzburger Grundverkehrsgesetz zu finden.

Ausnahme von der Genehmigungspflicht

Mit manchen Staaten hat Österreich ein Abkommen geschlossen, das besagt, dass keine behördliche Genehmigung für den Erwerb einer Immobilie in Österreich nötig ist. Dann ist kein Antrag auf ebendiese Genehmigung zu erledigen – aber damit ist es nicht getan. Denn in diesem Fall benötigen Sie jedoch leider trotzdem eine Bestätigung derselben Behörde („Grundverkehrsbehörde“) die besagt, dass das Rechtsgeschäft von der Genehmigungspflicht ausgeschlossen ist. Sowohl die Genehmigung als auch die Bestätigung, dass keine Genehmigung vorgelegt werden muss („Negativbestätigung“), können zumindest in Wien hier online beantragt werden.

Ferienimmobilie in Österreich kaufen

Einfach eine Ferienwohnung an einem österreichischen See, in einem Skigebiet oder in Wien kaufen, ist nicht einfach. Denn als Baubehörde agiert immer die jeweilige Gemeinde und auch die einzelnen Länder reden mit, wenn es darum geht, welche Flächen wie genutzt werden dürfen. Diese Kleinstrukturiertheit führt dazu, dass es regional große Unterschiede dahingehend gibt, wie Immobilien bewohnt werden dürfen.

Immer mehr Gemeinden entscheiden sich dazu, Zweitwohnsitze zu unterbinden. Dadurch soll sichergestellt werden, dass nicht viele Häuser und Wohnungen monatelang leerstehen und nur für ein paar Wochen pro Jahr genutzt werden.

Außerdem richten sich die finanziellen Mittel, die Gemeinden zugewiesen werden, nach der Anzahl der Hauptwohnsitze. Auch das führt dazu, dass Gemeinden bestrebt sind, vorhandene Grundstücke und Immobilien möglichst jenen Menschen bereitzustellen, die tatsächlich ihren Lebensmittelpunkt vor Ort haben. Sie müssen daher bei Ihrer Ferien-Immobiliensuche in Österreich beachten:

• Hat die jeweilige Gemeinde ein Verbot von Zweitwohnsitzen erlassen?
• Gibt es in der Gemeinde eine Zweitwohnsitzabgabe und falls ja, wie hoch ist diese Gebühr?
• Gibt es sonstige Beschränkungen oder Vorgaben seitens der Gemeinde dazu, wie die Immobilie genutzt werden kann/darf? (Vorsicht beispielweise bei Buy-To-Let-Projekten, touristischer Vermietung und verdeckten Zweitwohnsitzen!)

Die wichtigste Empfehlung lautet, direkt mit dem Gemeindeamt in Kontakt zu treten, bevor Sie ein Kaufanbot abgeben. Es gibt in jeder Gemeinde eine Person, die für baurechtliche Themen zuständig ist. Ein informatives Gespräch ist meist rasch telefonisch möglich und Fragen können zusätzlich per Mail übermittelt werden. In kleineren Gemeinden werden Fragen zu Immobilienthemen oftmals auch vom Amtsleiter geklärt.

Aufenthaltstitel beachten

Nicht nur die Genehmigung der Behörde oder die Bestätigung, dass keine Genehmigung vorzulegen ist, müssen vor dem Kauf der Immobilie vorliegen. Auch um Ihren Aufenthaltstitel müssen Sie sich rechtzeitig kümmern. Denn der Kauf einer Liegenschaft in Österreich bringt keine Aufenthaltsgenehmigung mit sich.

Für Ihren Hauptwohnsitz in Österreich ist eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis zu besorgen. Ohne einer aufrechten Aufenthaltsgenehmigung kann kein Immobilien-Kaufvertrag abgewickelt werden. Daher müssen Sie sich diesem Thema schon rechtzeitig vor dem Kauf widmen.

Der Erstantrag muss bei der österreichischen Vertretung in Ihrem Heimatland, typischerweise also der Botschaft, gestellt werden. Wenn Sie bereits in Österreich sind, z. B. mit einem Arbeitsvisum, jetzt aber dauerhaft bleiben möchten, müssen Sie Ihren Antrag persönlich bei der Bezirkshauptmannschaft bzw. dem Magistrat stellen.

Es kommt auf die Herkunft an

Das alles bedeutet: Bürger aus EU- und EWR-Staaten recht einfach eine Immobilie in Österreich erwerben können, während Drittstaatenangehörige mit mehr bürokratischen Hürden zu rechnen haben. Jedenfalls ebenso zu beachten sind der Aufenthaltstitel und die Nutzbarkeit der Immobilie (Zweitwohnsitz etc.), bevor Sie ein Kaufanbot unterzeichnen.