Finanzierungszusage für Immobilienkauf

Bei den allermeisten Immobilienkäufen ist eine Kreditfinanzierung nötig. Bevor der Kreditbetrag ausbezahlt wird, sind einige Schritte nötig. Ein wichtiger Meilenstein am Weg zum Immobilienkredit ist die Finanzierungszusage der Bank (auch Finanzierungsbestätigung genannt). Hier gibt es einige Details zu beachten, die wir in diesem Beitrag näher erläutern. Denn eine verbindliche Finanzierungszusage ist für beide Seiten wichtig: Verkäufer und Immobiliensuchender müssen sich auf dieses Dokument verlassen können.

Was ist eine Finanzierungszusage?

Die Finanzierungszusage ist eine Bestätigung der Bank darüber, dass ein bestimmter Kreditbetrag bereitgestellt wird, sofern die Immobilie gewisse Mindestanforderungen erfüllt. Diese einfache Vorab-Zusage wird erteilt, nachdem die Bank [Ihre Bonität geprüft] hat. Zu diesem Zweck wird eine Haushaltsrechnung verlangt (Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben, insbesondere der Fixkosten). Die Einkommens- und Vermögenssituation muss offengelegt werden.

Anhand dieser Daten ermittelt die Bank, welcher Finanzierungsbetrag maximal möglich ist und zu welchen Konditionen der Kredit gewährt werden kann. Basierend auf diesen Rahmenbedingungen können Sie nun eine passende Immobilie suchen.

Info: Bis zu diesem Stadium wird die Bankzusage häufig Finanzierungbestätigung genannt. Etwas Korrekter ist ab diesem Zeitpunkt der Begriff Finanzierungszusage. Beide Begriffe werden allerdings teilweise synomyn genutzt.

Sobald Sie eine Immobilie finde, die Ihren Vorstellungen entspricht, kontaktieren Sie umgehend erneut die Bank. Übermitteln Sie Informationen wie Grundriss, Bilder und andere wichtige Eckdaten.

Die Bank prüft nun nichtmehr erst Ihre, sondern nimmt die Liegenschaft unter die Lupe. Sofern es keine Unstimmigkeiten gibt, erteilt die Bank die finale Finanzierungszusage. Nun kann ein Kaufanbot ohne Finanzierungsvorbehalt gelegt werden, da die Bank den Kredit definitiv bereitstellen wird. Die Finanzierungszusage erfolgt somit in zwei Stufen:

1. Vorab-Prüfung der Bonität: Die Bank stellt fest, welchen Kreditbetrag sie Ihnen gewähren kann. Die Konditionen (Eigenkapitalanteil, Zinsen, Laufzeit) werden als Rahmen abgesteckt, ohne final exakt festzustehen.
2. Objekt-Prüfung und Finanzierungszusage: Sobald es eine konkrete Immobilie gibt, prüft die Bank dieses Objekt und erteilt eine endgültige Finanzierungszusage mit exakten Konditionen.

Gerade wegen dieses zweistufigen Ablaufes ist es so wichtig, frühzeitig mit verschiedenen Banken zu sprechen. So kann Schritt eins bereits abgeklärt werden, bevor mit der Immobiliensuche intensiver begonnen wird. Ziel ist es, eine möglichst sichere und attraktive Finanzierungsbestätigung zu erhalten.

Ist eine Finanzierungszusage verbindlich?

Die Finanzierungszusage einer Bank ist in Österreich eine Absichtserklärung, aber kein rechtgültiges, verbindliches Dokument. Erst der Kreditvertrag ist die finale Kreditzusage.

In der Praxis ist es jedoch so: Die Bank prüft zuerst die persönliche Bonität und dann auch die Liegenschaft. Sofern die Prüfung positiv ausfällt und die Bank zustimmt, einen Kredit zu gewähren, ist das Risiko, dass die Bank einen Rückzieher macht und die Finanzierung doch völlig verweigert, äußerst gering. Rein theoretisch ist das jedoch nicht völlig ausgeschlossen.

Eine Ausnahme wäre, wenn die Bank eine verbindliche Finanzierungsbestätigung erteilt. Die sichere Zahlung muss dann explizit aus dem Dokument hervorgehen.

Ausgangslage: Spannende Immobilien werden rasch verkauft

Die grundlegende Herausforderung für Immobiliensuchende besteht darin, dass sehr interessante Objekte (gute Lage, günstiger Preis etc.) in Österreich oftmals schnell verkauft sind. Es ist daher besonders wichtig, rasch handeln zu können. Das setzt voraus, dass Sie vorab Ihre Hausaufgaben erledigen und eine Finanzierungszusage einer Bank einholen.

Denn ohne fixe Zusage für einen Kredit, können Sie nur ein Kaufanbot mit einem Vorbehalt abgeben. Damit sind sie gegenüber anderen Anboten, bei denen kein Finanzierungsvorbehalt vorhanden ist, immer direkt im Nachteil.

Keine Finanzierungszusage? Anbot nur mit Finanzierungsvorbehalt!

Wenn Sie noch nicht mit Banken gesprochen haben und bisher somit keine Kreditzusage erhalten haben, können Sie kein Anbot für eine Immobilie abgeben. Denn das Anbot ist verbindlich. Sollten Sie ein Anbot abgeben, das angenommen wird, haben Sie große juristische Schwierigkeiten, wenn Sie dann doch keinen Kredit bekommen.

Daher gilt: Ohne Finanzierungszusage muss am Kaufanbot vermerkt werden, dass es sich um ein Anbot vorbehaltlich der Finanzierung handelt.

Tipps: So bekommen Sie eine Finanzierungszusage

Damit Sie eine erhalten, sind einige Vorbereitungsschritte nötig:

• Übersicht der Vermögensverhältnisse: Welche Mittel sind als Eigenkapital vorhanden? Das können Ersparnisse sein, Aktien, unbelastete Immobilien oder sonstige Werte (Gold, etc.). Diese Mittel müssen nicht alle für den Immobilienkauf ausgegeben werden, sondern können auch schlichtweg die Sicherheit der Bank bei der Kreditvergabe erhöhen.
• Haushaltsrechnung: Dokumentieren Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben. Erstellen Sie eine Übersicht jener Kosten, die unvermeidbare Fixkosten darstellen.
• Einkommensnachweis: Halten Sie die drei letzten Lohnzettel bereit. Selbstständige sollten vergangene Jahresabschlüsse und den Einkommenssteuerbescheid vorlegen.

Überlegen Sie vor dem Bankgespräch, wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich für den Immobilienkauf einsetzen möchten. Welche monatliche Rate können Sie sich leisten? Bedenken Sie dabei, dass für die Immobilie laufende Betriebskosten zu zahlen sind. Aus diesen Überlegungen ergibt sich, welches Budget für den Kaufpreis ungefähr realistisch ist.

Im Gespräch mit der Bank legen Sie Ihre Unterlagen vor und erklären das Vorhaben. Das Kreditinstitut prüft Ihre Bonität und gibt üblicherweise rasch eine Rückmeldung, zu welchen Konditionen eine Kreditfinanzierung möglich ist. So wissen Sie bereits, welche Kreditsumme zu welchen Konditionen aufgenommen werden kann.

Sobald Sie eine konkrete Immobilie im Blick haben, prüft die Bank die Finanzierung für dieses spezifische Objekt. Sofern hierbei keine Einwände aufkommen, wird die finale Finanzierungszusage erteilt. Nun können Sie endgültig ein Kaufanbot ohne Finanzierungsvorbehalt legen.

Finanzierungszusage aus Verkäufersicht

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, achten Sie bei eingehenden Kaufanboten darauf, ob diese mit Vorbehalten versehen sind. Der wichtigste Vorbehalt ist der Finanzierungsvorbehalt. Ein Angebot, das nur vorbehaltlich der Finanzierung gilt, ist mit großer Vorsicht zu behandeln. Hinterfragen Sie in diesem Fall bei dem potenziellen Käufer, wie der Status seiner Bankgespräche aktuell tatsächlich aussieht.

Wenn Sie ein Angebot vorbehaltlich Finanzierung erhalten, kann das verschiedene Gründe haben:

• Der potenzielle Käufer möchte rasch anbieten, aber sehr vorsichtig agieren: Der Interessent ist von der Immobilie überzeugt und wollte schnell ein Angebot legen. Er muss jedoch die bereits grundsätzlich vereinbarte Finanzierung von der Bank noch für das konkrete Objekt freigeben lassen. Um auf Nummer sicher zu gehen, bietet er daher vorerst mit einem Vorbehalt an. In diesem Fall kann er, sobald die Bank die finale Kreditzusage erteilt hat, ein neues Anbot ohne Vorbehalt abgeben. Sofern die Finanzierbarkeit bereits grundsätzlich geklärt wurde, kann die Bank die finale Kreditzusage für die Immobilie sehr schnell erteilen.
• Der potenzielle Käufer verfügt nicht über die nötige Bonität oder ist unvorbereitet: Die suboptimale Möglichkeit ist, dass der Käufer nur mit Finanzierungsvorbehalt anbieten kann, weil er noch keine Finanzierungszusage erhalten hat. Das kann an der Bonität liegen oder bedeuten, dass er sich noch nicht ausreichend um die Kreditfinanzierung gekümmert hat. In diesem Fall sollten Sie als Verkäufer andere Interessenten bevorzugen.

Für Verkäufer besteht die Herausforderung somit darin abzuklären, aus welchem Grund ein Finanzierungsvorbehalt erwähnt wird. Tatsächlich angenommen sollte ein Kaufanbot nur werden, wenn es ohne Finanzierungsvorbehalt gestellt wird.

Im schlechtesten Fall nehmen Sie ein Anbot mit Vorbehalt an, der Interessent erhält keine Finanzierung und Sie müssen den Verkaufsprozess neu beginnen. So können Wochen unnötig verloren gehen, bis schlussendlich klar ist, dass sich der Interessent das Objekt doch nicht leisten kann. Damit Ihnen das erspart bleibt, fordern Sie ein Anbot ohne Finanzierungsvorbehalt ein.

Sofern jemand eine Finanzierungszusage in der Tasche hat, stellt das kein Problem dar. So sind Sie als Verkäufer abgesichert und verkaufen an eine Person, die sich die Immobilie auch sicher leisten kann.

Übrigens: Ob ein Verkauf mit oder ohne Makler erfolgt, macht bei hinsichtlich der Finanzierungszusage keinen Unterschied. Entscheidend ist immer, ob der Käufer über das nötige Kapital verfügt und er ein Anbot ohne Vorbehalt stellen kann.