Wohnungstausch: Ist das erlaubt?

Häufig wirkt ein Wohnungstausch sehr naheliegend: Während eine Partei beispielsweise altersbedingt lieber im Erdgeschoß wohnen würde, sehnen sich die Mieter der dortigen Wohnung nach einer hellen, höher gelegenen Wohnung mit schönem Ausblick. Doch können Mieter in so einer Situation einfach einen Wohnungstausch vollziehen?

Wohnungstausch unter Mietern

Wir sehen uns genauer an, inwieweit ein Tausch möglich ist. Bei Mietwohnungen müssen konkrete Voraussetzungen erfüllt sein, damit ein Tausch grundsätzlich möglich ist:

• Es liegen zwei Hauptmietverhältnisse vor, die vor mehr als fünf Jahren abgeschlossen wurden.
• Beide Wohnungen liegen in derselben Gemeinde. Die Wohnungen müssen also nur beide in Wien sein, jedoch nicht im selben Bezirk.
• Es gibt einen wichtigen Grund (z. B. gesundheitliche Umstände) für den Tausch.
• Beide Objekte ermöglichen es, das Wohnbedürfnis der Parteien „angemessen“ zu erfüllen.
• Es ist keine gerichtliche Kündigung oder Räumungsklage anhängig. Wenn bereits eine Kündigung ausgesprochen wurde, ist somit kein Wohnungstausch mehr möglich.
• Der Tausch ist für den Vermieter zumutbar – eine schwer zu konkretisierende Vorgabe.

Wenn die beiden Mieter diese Punkte erfüllen, gelingt der Wohnungstausch am einfachsten, indem auch der Vermieter dem Vorhaben zustimmt. Ansonsten können die Mieter versuchen, die Zustimmung des Vermieters gerichtlich ersetzen zu lassen. Details dazu sind in § 13 Mietrechtgesetz (MRG) geregelt. Doch hier besteht der große Haken: Denn laut OGH müssen die Tauschpartner vorher alle anderen zumutbaren Optionen ausschöpfen, bevor ein Gericht die Zustimmung des Vermieters ersetzen würde.

Die Tauschparteien müssen also zuerst nachweislich am freien Wohnungsmarkt nach passenden Objekten suchen, Besichtigungen durchführen oder sich z. B. wohl auch für ein Wohnticket der Stadt Wien anmelden etc., um tatsächlich alle Möglichkeiten ausgeschöpft zu haben. Das ist eine massive Barriere, die nur schwer zu überwinden ist, denn auch die Beweiserbringungen scheint schwierig.

Ohne aktiver Zustimmung der beiden Vermieter ist es somit schwierig, tatsächlich Mietwohnungen zu tauschen. Es ist jedoch grundsätzlich möglich und wenn beide Parteien seriöse Mieter sind, haben viele Vermieter mit einem Tausch wohl kein Problem.

Vorsicht beim Wohnungstausch mit Unbekannten

Wenn Sie mit jemandem die Wohnung tauschen, treten Sie de facto in dessen bestehendes Mietverhältnis ein. Das große Risiko dabei ist die Haftung. Denn für bestehende Verbindlichkeiten haften der ehemalige Mieter und Sie als neuer Mieter solidarisch. Juristisch ausgedrückt bedeutet das, eine Haftung „zur ungeteilten Hand“. Sind beispielsweise Zahlungsrückstände vorhanden, könnte der Vermieter sich dazu entscheiden, diese vom neuen Mieter einzufordern, da dieser in den Mietvertrag eingetreten ist und solidarisch haftet.

Beim Wohnungstausch muss daher vertraglich festgehalten werden, dass keinerlei Zahlungsrückstände oder sonstige offene Verbindlichkeiten bestehen, die von einer ebensolchen Haftung betroffen wären. Ein Wohnungstausch mit Fremden ist nicht zu empfehlen, um Restrisiken zu vermeiden. Tauschen Sie am besten nur mit Personen, die Sie persönlich kennen und denen sie wirklich vertrauen.

Wohnungstausch bei Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen

In Inseraten liest man immer wieder, dass jemand eine Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung „tauschen“ will. In diesem Fall ist der organisatorische Aufwand überschaubar, wenn die Abwicklung über Wiener Wohnen erfolgt. Denn Wiener Wohnen stellt eine eigene Tauschbörse bereit, bei der nach passenden Angeboten gesucht werden kann.

Bestehende Finanzierungsbeiträge werden nicht an den Mieter ausbezahlt, sondern verbleiben am Mietkonto. Die Tauschparteien werden über die Höhe des Betrags informiert, sodass sie untereinander eine angemessene Vereinbarung treffen können, wie sie mit den unterschiedlich hohen Finanzierungsbeitragssummen umgehen.

Genossenschaften haben unterschiedliche Regelungen. Wenn Sie eine Genossenschaftswohnung tauschen möchten, sprechen Sie vorab mit der Genossenschaft, ob und wie dieses Vorhaben umgesetzt werden kann.

Wohnungstausch bei Eigentumswohnungen

Der Tausch von Eigentumswohnungen ist in der Praxis nur schwer möglich. Die „Tauschleistung“ unterliegt der Grunderwerbssteuer. Für beide Parteien gibt es also eine steuerliche Belastung, die auch bei einem Kauf anfallen würde. Gleichzeitig besteht jedoch das Risiko, dass unklar bleibt, welche sonstigen steuerlichen Auswirkungen der Tausch haben wird. Denn die Einschätzung des Vorgangs durch das Finanzamt ist kaum vorhersehbar. Auch die Bewertung der Immobilie, sodass die Grundsteuer korrekt ermittelt werden kann, scheint schwierig.

Der Tausch von Eigentumswohnungen ist deshalb in der Praxis kaum relevant. Mangels echter, naheliegender Vorteile ist er zudem wohl selten empfehlenswert.

Wohnung tauschen: In der Praxis schwer möglich

Egal, ob Mietwohnung, Gemeindewohnung, Genossenschaft oder Eigentum – ein Wohnungstausch ist in vielen Fällen nur schwer möglich. Wenn Sie eine Mietwohnung tauschen wollen, sollten beide Parteien mit dem jeweiligen Vermieter sprechen und Informationen über die potenziellen neuen Mieter vorlegen. Wenn der Vermieter sieht, dass es sich um zuverlässige, seriöse Personen handelt, wird er nichts gegen den Wohnungstausch einwenden.

Allerdings kann es organisatorisch einfacher sein, einen neuen Mietvertrag aufzusetzen, die bisherige Kaution auszuzahlen und so das bestehende Mietverhältnis sauber abzuschließen. Hierzu kann eine „Bedingung“ in die Auflösungsvereinbarung geschrieben werden, die besagt, dass der bestehende Mietvertrag gültig aufgelöst wird, sofern direkt anschließend ein neues Mietverhältnis, zu den Konditionen xyz, mit der der Person xyz begonnen wird.

Im Zuge der Vertragsauflösung wird also zugesagt, einen neuen Mietvertrag abzuschließen. So kommt der gesamte Vorgang einem Wohnungstausch sehr nahe.

Bei Eigentumswohnungen spielen Tauschgeschäfte keine relevante Rolle. Zu groß sind die Unsicherheiten, die damit einhergehen. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung mit jemandem tauschen möchten, besprechen Sie diesen Plan am besten zuerst mit Ihrem Steuerberater, um zu klären, inwieweit es sich um eine gute, sinnvoll abzuwickelnde Idee handelt.