Schwarzbau: Ausbau ohne Genehmigung

Als „Schwarzbau“ wird in Österreich ein Bauwerk bezeichnet, für das entweder nie eine Genehmigung eingeholt wurde oder das in der Realität vom ursprünglich genehmigten Zustand abweicht. Das kann Konsequenzen für Eigentümer und Käufer haben.

Wie kommt es zu einem Schwarzbau?

Grundsätzlich gibt es vier zentrale Szenarien, die zur Existenz eines illegalen Gebäudes führen:

• Keine Genehmigung eingeholt: Es wurde einfach gebaut, obwohl eine Baugenehmigung oder eine Bauanzeige nötig gewesen wäre.
• Abweichung von der Baugenehmigung: Es wurden Pläne eingereicht und genehmigt, in der Realität wurde jedoch ein von den Plänen abweichendes Gebäude errichtet.
• Abweichung von der Bauanzeige: Bei kleineren Baustellen ist häufig eine Bauanzeige ausreichend. Wird anders gebaut als laut Bauanzeige, ist das illegal.
• Vermeintliche Genehmigungsfreiheit: Je nach Bundesland dürfen bestimmte Gebäude ohne Genehmigung gebaut werden wie z. B. in Niederösterreich ein Gartenhaus mit maximal 10 Quadratmetern. Wird größer gebaut, wäre eine Genehmigung nötig. Fehlt diese, handelt es sich um einen Schwarzbau.

In diesem Zusammenhang spielt es keine Rolle, ob ein Schwarzbau unabsichtlich zustande gekommen ist oder einfach absichtlich ohne Genehmigung errichtet wurde. Das Ergebnis ist immer ein Gebäude, das in dieser Form nicht bewilligt wurde. Besonders heikel ist die Problematik, da es keine Verjährungsfrist gibt. Auch Jahre und Jahrzehnte später ist es möglich, dass ein Schwarzbau aufgedeckt wird.

Schwarzbau: Das können Sie tun

Es kann passieren, dass Sie ohne böse Absicht ein illegales Bauwerk errichten. Stellen Sie sich vor, Sie bauen in Eigenleistung ein vermeintlich genehmigungsfreies Gartenhaus. Sie irren sich hinsichtlich der zulässigen Maximalgröße und bemerken den Fehler erst nach Fertigstellung. Die Gartenhütte steht, doch sie entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. Was kann nun getan werden, wenn wirklich unabsichtlich ein illegales Gebäude gebaut wurde?

Option 1: Bauliche Nachbesserung

Die erste Möglichkeit besteht darin, durch Umbaumaßnahmen einen „konsensmäßigen Zustand“ herzustellen. Das heißt: Der Schwarzbau wird so umgebaut, dass das Gebäude dann dem ursprünglich bewilligten (oder nun bewilligten) Zustand entspricht. Es ist individuell zu prüfen, ob und mit welchem Aufwand ein solcher Umbau möglich ist. Dazu muss detaillierte Rücksprache mit der zuständigen Behörde, also Gemeinde oder Magistrat, gehalten werden.

Häufig sind eine neue, angepasste Genehmigung und ein umfassender Umbau nur sehr teuer möglich. Gleichzeitig ist diese Vorgehensweise die letzte Chance, um keinen Abrissbescheid zu bekommen.

Option 2: Juristische Lösung

Abhängig davon, wie massiv die Abweichung vom ursprünglich genehmigten Plan ist, kann ein Schwarzbau möglicherweise nachträglich legalisiert werden. Inwiefern das machbar ist, hängt stark davon ab, wo sich die Immobilie befindet. In Wien wurde die nachträgliche Legalisierung von „Bauten langen Bestands“ (also Schwarzbauten, die vor vielen Jahren nicht korrekt errichtet wurden) abgeschafft. Die letzte Möglichkeit, dieses Gesetz (§ 71a Wiener Bauordnung) zu nutzen, ist der 31.12.2027.

Einen anderen Weg geht beispielsweise Oberösterreich. Hier wurde entschieden, dass es „Bestandssicherheit“ geben soll. Wenn im Bauland oder auf landwirtschaftlichen Hofflächen kleinere Vergehen vorgekommen sind, z.B. ein etwas zu hoher Wintergarten angebaut wurde, soll es aus diesen Anlässen keine Abrissbescheide geben. Sinngemäß wurde das im § 49a der oberösterreichischen Bauordnung geregelt. Dies wurde auch bereits durch den Verwaltungsgerichtshof bestätigt.

Option 3: Rückbau und Abriss

In extremen Fällen gibt es keine andere Möglichkeit, als illegal errichtete Bauteile abzutragen oder sogar das gesamte Gebäude abzureißen. Wenn das der Fall ist, stellt die Baubehörde einen Abrissbescheid aus. Dieser kann nur schwer bekämpft werden, denn ein Einspruch („Bescheid-Beschwerde“) ist wenig aussichtsreich, sofern der Bescheid ursprünglich rechtskonform ergangen ist.

Um dieses absolute Worst-Case-Szenario zu vermeiden, sind rasches Handeln und gute Kommunikation wichtig. Wenn Sie bemerken, dass Sie ein Bauwerk nicht genehmigungskonform ausgeführt haben, prüfen Sie welche Umbaumöglichkeiten es gibt und nehmen Sie Kontakt mit der lokalen Baubehörde auf. So können Sie persönlich besprechen, wie mit der konkreten Situation umzugehen ist. Gerade bei geringen Abweichungen ist keine Panik nötig, denn im besten Fall gilt hier genau so eine Regelung wie der zuvor beschriebene § 49a in Oberösterreich.

Konsensloses Bauwerk: Haftung geht an Käufer über

Hinsichtlich der Haftung für ein Bauwerk, das in dieser Form nie genehmigt wurde, ist immer der grundbücherliche Eigentümer die Ansprechperson für die Baubehörde. Das heißt: Bei einem Verkauf haftet gegenüber den Behörden der Käufer! Wenn Sie einen Schwarzbau gekauft haben, kann die Behörde daher einen Abbruchbescheid an Sie ausstellen – auch, wenn Ihnen beim Kauf nicht bewusst war, dass es sich um einen Schwarzbau handelt.

In diesem Fall sind juristische Streitigkeiten, sei es in Form einer Rückabwicklung des Kaufvertrages aufgrund von Mängeln oder auch per Schadenersatzforderung an den früheren Eigentümer, vorprogrammiert. Wichtig ist daher, vor dem Kauf einer Immobilie – speziell bei Einfamilien- und Kleingartenhäusern – die Baubewilligung zu prüfen und abzuklären, ob das Gebäude den ursprünglich bewilligten Plänen entspricht.

Bei Unsicherheiten können Sie einen Sachverständigen, Baumeister oder Architekten um eine Einschätzung bitten. Nach Rücksprache mit dem Verkäufer ist es auch möglich, bezüglich der zu kaufenden Immobilie mit der Baubehörde zu sprechen.

Ein völliger Ausschluss jeglichen Restrisikos ist jedoch auch dann kaum möglich, denn es kann sich beispielsweise auch um einen Schwarzbau handeln, wenn das Haus geringfügig zu hoch gebaut wurde. Für die genaue Höhe und den exakten Standpunkt des Gebäudes wäre ein Geometer zu beauftragen. Eine solche kostenintensive Prüfung wird vor einem Immobilienkauf in der Praxis jedoch kaum vorgenommen.