ImmoESt: Immobilien-Altvermögen verkaufen wird ab 2027 teurer

Im Zuge der Budgetsanierung hat die Regierung ab 2027 die Steuereinnahmen beim Verkauf von Immobilien-Altvermögen erhöht. Das geschieht nicht über eine Erhöhung des Steuersatzes, sondern durch eine geänderte Bemessungsgrundlage. Was heißt das für Verkäufer?

Immobilien-Ertragsteuer bei Altvermögen: die Ausgangssituation

Das Thema klingt weder spannend noch einfach, doch für all jene mit älterem Immobilienbestand ist diese Neuerung wirklich wichtig. Wir fassen zusammen, was sich voraussichtlich ändern wird, welche finanziellen Auswirkungen sich dadurch ergeben und wie Immobilienbesitzer nun vorgehen können.

Wird ein solches Objekt verkauft, liegt die Immobilien-Ertragsteuer (Immo-ESt) bei 30 % des Gewinns. Bei der Höhe des Steuersatzes gibt es also keinen Unterschied zu anderen Immobilien. Die Begünstigung für das Altvermögen entsteht bisher, weil bei Altvermögen ein pauschaler Wert als Anschaffungskosten angesetzt werden konnte.

Die Berechnung bisher, wenn das Grundstück nicht umgewidmet wurde, ist bislang folgendermaßen: 14 % des Verkaufspreises werden mit 30 % Immo-ESt besteuert. Das ergibt eine reale Steuerbelastung auf den Verkaufserlös in Höhe von nur 4,2 %.

Immo-ESt: Steuerliche Änderung ab 2027

Erhöht wird ab 2027 nicht der Steuersatz, denn dieser bleibt bei 30 % auf den Gewinn. Stattdessen wird der bei Altvermögen bisher fiktiv angenommene Anschaffungswert, der prozentuell vom Verkaufserlös definiert war, geändert. Das klingt kompliziert, ist aber in der Praxis sehr einfach:

• Altvermögen ohne Umwidmung wurde bisher effektiv mit 4,2 % des Verkaufspreises besteuert und künftig mit 6,0 %.
• Altvermögen mit einer Umwidmung nach dem 31.12.1987 wurde bisher mit 18 % des Verkaufspreises besteuert, künftig mit 21 %.
• Sonderregelung: Altvermögen, das nach 31.12.2024 umgewidmet wurde, wird künftig mit effektiv 27,3 % Prozent besteuert („Umwidmungszuschlag“).

Durch die markante Wertsteigerung von Immobilien, die bereits vor so langer Zeit angeschafft wurden, stellt diese Form der Besteuerung meist einen deutlichen Vorteil gegenüber der Besteuerung des realen, tatsächlichen Gewinns mit 30 Prozent dar. Diese Situation bleibt auch 2027 weiterhin gegeben.

Konkrete Auswirkungen auf Immobilienverkäufer

Die indirekte Steuererhöhung wirkt sich beim Verkauf von Altvermögen deutlich aus. Sehen wir uns dazu ein einfaches Beispiel an: Eine im Jahr 1999 gekaufte Wohnung (es liegt also keine Umwidmung vor) wird für 500.000 Euro verkauft. Bislang betrug die effektive Steuer 4,2 % des Verkaufspreises, künftig voraussichtlich 6 % - in absoluten Zahlen heißt das: 30.000 Euro statt 21.000 Euro Steuerlast.

Was können Immobilienbesitzer jetzt tun?

Prüfen Sie in einem ersten Schritt, ob Ihre Immobilie als Neu- oder Altvermögen gilt. Wenn Sie sich nicht sicher sind, werfen Sie einen Blick in den damaligen Kaufvertrag oder in das Grundbuch.

All jene Altvermögen-Eigentümer, die ohnehin überlegen, in nächster Zeit ihre Immobilie zu verkaufen, könnten daher nun die Gelegenheit nutzen und den Verkauf bis Ende 2026 abwickeln. Es gilt das Datum des Kaufvertrags, nicht der für die Grundbuchänderung.

Der Verkauf Ihrer Immobilie kann in wenigen Wochen erledigt sein oder auch ein paar Monate dauern. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte daher bald mit ersten Verkaufsmaßnahmen starten. Wir bieten Ihnen dabei mit OM-Inserat für Ihr Immobilieninserat ein attraktives Produkt für maximierte Reichweite.