Kommt nach dem Mietendeckel ein weiteres Gesetz?

Mit dem Mietendeckel wurde kürzlich in den Markt eingriffen, sodass die Preise von Altbau- und Genossenschaftswohnungen in den nächsten Jahren nicht stark ansteigen können. Betroffen ist nur ein kleiner Teil des Marktes. Was soll mit den übrigen Wohnungen passieren?

Mieterhöhungen stoppen – nur wie?

Vizekanzler Babler forderte vor einigen Tagen abermals, bei den Mieten „auf die Stopptaste“ zu drücken. Erhöhungen im streng regulierten Bereich, also wo das Mietrechtgesetz (MRG) in Vollanwendung gilt, sind bereits eingeschränkt worden. Das betrifft zahlreiche Altbauwohnungen, geförderte Miet- und Genossenschaftswohnungen. Dort, wo das MRG teilweise oder überhaupt nicht anwendbar ist, sieht die Lage jedoch anders aus. Und so ergeben sich gleich mehrere Problemstellungen:

• Bei Wohnungen mit MRG-Vollanwendung können Vermieter die Miete de facto nur dann deutlich erhöhen, wenn es zu einer Neuvermietung kommt. Sie haben somit ein gesteigertes Interesse, befristete Mietverträge zu vergeben – eine Vorgehensweise, die eigentlich, zumindest laut Wahlkampfansagen, zurückgedrängt hätte werden sollen.
• Ungleichheit zwischen Alt- und Neubauwohnungen wächst weiter: Altbauwohnungen waren schon bisher vorteilhaft für Mieter, doch indem nun weitere Eingriffe in diesem Bereich erfolgen, während der Neubau nicht betroffen ist, steigt das Gefälle zwischen jenen, die im Altbau leben und Personen, die keine günstige Wohnung bekommen haben oder vielleicht dringenden Wohnbedarf haben und somit in einen teureren Neubau ausweichen müssen.

Mieten senken: Stimmen aus der Branche

Die ursprünglich recht einfach klingende Forderung nach niedrigeren Mieten und vor allem weniger Mieterhöhungen steht in der Praxis nun vor großen Umsetzungsschwierigkeiten. Denn auch Vertreter der Immobilienbranche haben sich bereits zu Wort gemeldet. Sie kritisieren, dass Vermieter – zumindest jene, die Altbauten vermieten, – keine realen Erhöhungen durchsetzen können, während hingegen die Instandhaltungskosten (Handwerker etc.) deutlich gestiegen sind.

Auch Bauträger melden sich zu Wort und verweisen darauf, dass Investoren durch eine Mietpreisregulierung im Neubausegment stark abgeschreckt würden. Käme es tatsächlich dazu, dass auch bei Neubauten gesetzliche Obergrenzen eingezogen werden, könnte die ohnehin schon nur noch sehr geringe Bautätigkeit weiter zurückgefahren werden, da Investoren auf alternative Anlageklassen ausweichen würden.

Mietrecht 2.0 – nur wie?

Es zeigt sich deutlich: Die Forderung nach leistbarem Wohnraum ist ein Themenfeld, in dem extrem unterschiedliche Ansichten aufeinanderprallen – auch, innerhalb der aktuellen Dreier-Koalition. Die ÖVP ist vermieternahe und hält sich in der Diskussion zurück. Die SPÖ erneuert immer wieder Maximalforderungen wie z. B. die Abschaffung befristeter Mietverträge und strenge Regulierung. Die liberalen Ansichten der NEOS gehen in die genau entgegengesetzte Richtung, da die Liberalen typischerweise für Deregulierung sind und hoffen, dass dadurch mehr gebaut würde, somit das Angebot steigt und die Preise sinken.

Mietrecht: Es prallen Weltsichten auf eine komplexe Rechtslage

Das offensichtliche Problem ist, dass hier nicht nur Weltsichten aufeinanderprallen. Mit etwas Kompromissbereitschaft und Diskussionskultur könnten schließlich trotzdem Lösungen entstehen. Doch durch die vorhandene Komplexität im Mietrecht (MRG-Vollanwendung, MRG-Teilanwendung, ABGB ohne MRG-Anwendung, unzählige Ausnahmen etc.) sind es nicht nur die Weltsichten, die auf einen gemeinsamen Nenner gebracht werden müssen – auch das Mietrecht an sich müsste grundlegend überarbeitet und vereinheitlicht werden. Denn auch Bauträger und Vermieter sind sich einig, dass die derzeitige Situation für alle mit Unklarheiten und schwierigen Regeln das Wirtschaften erschwert.

Es bleibt somit abzuwarten, inwiefern sich die Regierung tatsächlich auf Änderungen im Mietrecht einigen kann und ob es gelingt, ein wirklich neues, einheitliches Gesetz zu schaffen oder ob es ein klassisch-österreichischer Fleckerlteppich aus Kompromissen und Halb-Lösungen bleibt.