VfGH-Urteil: Tausende Wertsicherungsklauseln ungültig?

Das Urteil des OGH und die Bestätigung der Verfassungskonformität durch den angerufenen Verfassungsgerichtshof (VfGH) sorgen für große Verunsicherung in der Immobilienbranche. Mietern könnte hingegen ein Geldregen bevorstehen. Wir klären über die aktuellen Entwicklungen auf.

Was sind „Wertsicherungsklauseln“?

Eine Wertsicherungsklausel besagt sinngemäß, dass die Nettomiete einer Wohnung in regelmäßigen Abständen an die Inflation angepasst wird. Der konkrete Anpassungsbetrag ergibt sich typischerweise aus dem Verbraucherpreisindex. In den meisten Mietverträgen wird erwähnt, dass die Miete so erhöht wird, wie sich dieser Index – der in der Praxis de facto die Inflation abbilden soll - erhöht.

Für Vermieter hat die Indexierung den Vorteil, dass die Mieteinnahmen entsprechend der Inflation steigen. Es kommt somit zu keinem Kaufkraftverlust, der ansonsten im Laufe der Zeit für die Nettomiete entstehen würde.

Für Mieter war die bisher übliche Indexierung ebenfalls praktikabel. Die Miete stieg somit planbar im Rahmen der Inflation und nicht darüber hinaus, wie es z. B. bei einer Staffelmiete der Fall sein könnte.

Welche Gerichtsentscheidungen gibt es?

Ursprünglich stellte der OGH fest, dass Wertsicherungsklauseln weitreichend ungültig sind. Diese Entscheidung betraf auch Mietverträge. Geklagt hatte u. a. ein Mieter, dessen Miete bereits in den ersten beiden Monaten nach Einzug erhöht wurde. Gegen die OGH-Entscheidung gingen jedoch Vermieter rechtlich vor. Sie brachten den Fall vor den Verfassungsgerichtshof. Dieser entschied jetzt, dass die Rechtsansicht des OGH nicht verfassungswidrig ist.

Unter Juristen sind die Auswirkungen des Urteils noch strittig. So ist etwa unklar, wie lang jener Betrag zurückgefordert werden kann, um den die Nettomiete zu Unrecht erhöht wurde. Die Rechtsansichten reichen von drei bis 30 Jahren. Entsprechend groß ist die Verunsicherung in der Immobilienbranche, da die Rückforderungen enorme Summen betragen könnten.

Ebenso wären keine künftigen Indexierungen mehr möglich. Das scheint unrealistisch, da gerade in Zeiten höherer Inflation es für Immobilieneigentümer sonst zunehmend unmöglich wird, Objekte zu erhalten. Investoren würden ebenfalls abgeschreckt werden. Es ist daher anzunehmen, dass in den nächsten Wochen rasch eine politische Lösung gefunden wird wie z. B. in Form einer Gesetzesänderung.

Urteil zur Wertsicherungsklausel: Folgen für Vermieter

Als privater Vermieter müssen Sie sich keine Sorgen machen. Denn die Klausel ist ungültig, wenn das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) zur Anwendung kommt. Dieses greift, wenn der Mieter eine Privatperson ist, der Vermieter jedoch gewerblich vermietet. Von „Gewerblichkeit“ ist auszugehen, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist oder eine Privatperson, die mindestens fünf oder mehr Wohnungen vermietet.

Falls Sie gewerblich vermieten, sollte in einem ersten Schritt abgewartet werden, inwiefern die Politik Rechtssicherheit herstellt. Da von einer schnellen politischen Reaktion auszugehen ist, müssen Sie sich vermutlich nicht lange gedulden. Dann gilt es vermutlich, Lösungen mit Mietern zu finden, die für beide Seiten fair und tragbar erscheinen. Doch aktuell ist es für voreilige Schlüsse und Handlungen noch zu früh, auch wenn der Wunsch, diese Thematik als Vermieter rasch vom Tisch haben zu wollen, mehr als nachvollziehbar ist. Ihre Situation und die aus dem Urteil resultierenden Folgen für Ihre Mietverträge sollten Sie im Zweifelsfall mit einem Anwalt besprechen.