OGH-Urteil: Wertsicherungsklauseln doch zulässig

Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) stellte im Juni 2025 fest, dass Wertsicherungsklauseln ungültig sein können. Das hat die Immobilienbranche stark verunsichert. Nun gibt es ein neues Urteil des OGH, das den Richterspruch teilweise korrigiert. Demnach können Wertsicherungsklauseln doch zulässig sein.

Wertsicherungsklauseln: Grund für die Verunsicherung

Der Verfassungsgerichtshof stellte in seinem Urteil die Wertsicherungsklauseln infrage. Der § 6 Abs. 2 Z 4 im Konsumentenschutzgesetz sei zwar nicht verfassungswidrig, aber es müsse in Verträgen explizit erwähnt werden, dass in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss keine Wertanpassung erfolgen kann. Fehlt dieser Hinweis, könne die gesamte Wertsicherungsklausel ungültig sein, so die vereinfachte Kurzzusammenfassung.

Sorge bei Vermietern

Die Immobilienbranche wurde in Aufruhr versetzt, denn in praktisch allen Mietverträgen sind Wertsicherungsklauseln enthalten. Wären diese völlig ungültig, würden Rückzahlungen drohen. Expertinnen und Experten diskutierten bereits, ob die Rückzahlungen 30 Jahre oder drei Jahre betreffen würden. Von politischer Seite wurde eine Klarstellung für den Herbst 2025 angekündigt.

Doch nun hat sich die Lage wieder deutlich verändert, denn es gibt ein neues Urteil des Obersten Gerichtshofes (OGH). Dieses betrifft ein konkretes Verfahren einer einzelnen Person, während der Verfassungsgerichtshof (VfGH) sich mit einer Verbandsklage beschäftigte.

Das bedeutet das neue OGH-Urteil

Der OGH entschied nun, dass Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen zulässig sind. Er widerspricht mit seiner Entscheidung auch nicht dem Verfassungsgerichtshof (das wäre nicht möglich), sondern besagt sinngemäß, dass die Klausel des Konsumentenschutzgesetzes in Mietverträgen nicht anwendbar ist, da sie nicht auf solch langfristige Verträge abzielt. Es bleibt somit dabei, dass:

• Wertsicherungsklauseln vollständig ungültig sein können, wenn der Hinweis fehlt, dass in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss keine Wertanpassung erfolgen kann. (Ursprung: VfGH-Urteil).
• Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen trotzdem gültig sind, weil der relevante Passus aus dem Konsumentenschutzgesetz für Mietverträge nicht anzuwenden ist. (Ursprung: OGH-Urteil).

Der OGH argumentiert damit, dass bei einem langfristigen Mietvertrag der Vermieter wiederholt eine Leistung erbringt (Bereitstellung der gemieteten Fläche). Die Regelung aus dem Konsumentenschutzgesetz wäre hingegen für jene Leistungen relevant, die innerhalb der ersten beiden Monate vollständig erbracht werden.

Folgen aus dem Urteil zu Wertsicherungsklauseln

Trotz der Klarstellung ist sicher anzuraten, bei neuen Mietverträgen und Vertragsverlängerungen darauf hinzuweisen, dass eine Wertsicherungsklausel vorhanden ist, aber binnen der ersten beiden Monate ab Vertragsabschluss keine Wertanpassung erfolgen kann.

Auch wenn der OGH nun sehr klar Stellung bezogen hat, bleibt offen, ob die Thematik damit dauerhaft erledigt ist. Durch den einfachen Hinweis in Verträgen sichern sich Vermieter somit bestmöglich ab.

Außerdem bleibt die Ankündigung bestehen, dass von politischer Seite im Herbst 2025 ohnehin endlich eine eindeutige Vorgabe folgen soll, um diesen Sachverhalt dauerhaft für alle Beteiligten klarzustellen und weitere juristische Auseinandersetzungen zu diesen Spitzfindigkeiten zu vermeiden.