Gesetz: Mietpreisbremse für Neubauten

Seit Jahren wird darüber diskutiert, wie die Mieten im unregulierten Neubau-Segment zumindest ein wenig im Zaum gehalten werden können. Nun hat die Regierung am Mittwoch, 17.9.2025, ein Gesetzespaket im Ministerrat eingebracht.

SPÖ distanziert sich von Ampel-Kollegen

Die SPÖ, die mit Vizekanzler Andreas Babler gleichzeitig auch den für Wohnraum zuständigen Minister stellt, distanziert sich bei dieser Gelegenheit deutlich von ÖVP und NEOS. Während die Ampel-Koalition bislang große Einigkeit verkörperte, scheint das beim Thema Wohnen unmöglich. Das überrascht kaum, gelten ÖVP und NEOS doch naturgemäß als sehr vermieterfreundlich.

Und doch ist es bemerkenswert, dass die SPÖ sich als einzige Partei hervorhebt, die sich den zu hohen Wohnkosten annimmt. Diese starke Abgrenzung gab es bislang bei keinem anderen Thema der Dreier-Koalition. Die Sozialdemokraten geben sogar bekannt, dass zusätzlich eine Werbekampagne gestartet wird, die nicht nur online, sondern auch mit Flyern und sogar Hausbesuchen umgesetzt werden soll – alles zum Thema „Leistbares Wohnen“.

Das bringt das Mietpaket zum leistbaren Wohnen

Inhaltlich regelt das neue Gesetz einige Details neu. Dazu gehören insbesondere die folgenden Punkte:

• Ab 2026 dürfen Mieten nur noch einmal im Jahr erhöht werden.
• Die maximale Mieterhöhung wird durch die Inflation beeinflusst. Bis drei Prozent Inflationsrate sind drei Prozent Erhöhung erlaubt. Geht die Inflation darüber hinaus, dürfen Vermieter nur die halbe Differenz der tatsächlichen Inflation und der Drei-Prozent-Grenze zusätzlich erheben. Bei acht Prozent Inflation ergibt das zum Beispiel eine maximale Erhöhung um 5,5 Prozent (drei Prozent zuzüglich halber Differenz von acht und drei Prozent).
• Die Mindestbefristung für neu abgeschlossene Mietverträge verlängert sich von drei auf fünf Jahre.
• Im geregelten Bereich dürfen die Mieten 2026 nur um ein Prozent, 2027 um zwei Prozent steigen. Ab 2028 gelten die Grenzen des den ungeregelten Bereichs.

Folgen für den Wohnungsmarkt offen

Wer sich sinkende Mieten erwartet, wird wohl trotz des PR-Aufruhrs enttäuscht werden. Denn inhaltlich handelt es sich, wie könnte es anders sein, bei dem Entwurf um einen Kompromiss. Dieser hat mehrere nennenswerte Aspekte:

• Es ist anzuerkennen, dass erstmals überhaupt das Segment der als frei vermietbar definierten Neubauten angegriffen wird – bislang ein absolutes Tabu, insbesondere für die Volkspartei. Hier konnte sich die SPÖ überraschend profilieren, was wohl auch der Tatsache geschuldet ist, dass die Mieten mittlerweile selbst für den viel erwähnten „Mittelstand“ zum Problem heranwachsen.
• Die Mieten werden nicht gesenkt. Reguliert wird, wie stark die Mieten einer Neubauwohnung weiter ansteigen dürfen. Gleichzeitig konnte die SPÖ erreichen, dass die Mindestbefristung auf fünf Jahre erhöht wird. Die ÖVP setzte jedoch durch, dass es kein Verbot von Befristungen gibt. Die Folge: Immer, wenn ein Mietvertrag ausläuft – das wird künftig wohl bei den allermeisten Wohnungen nach fünf Jahren der Fall sein – kann die Miete in völlig freier Höhe neu festgelegt werden, wenn es sich um eine Neubauwohnung handelt.

Das Gesetz könnte ein zahnloser Papiertiger werden

Kombiniert betrachtet bedeutet das, dass Mieterhöhungen im Neubau-Segment eingeschränkt werden, solange ein aufrechter Mietvertrag besteht. Für Investoren sind Wohnungen in Wien trotzdem weiterhin ein großes Thema, denn während die Nachfrage für Mietwohnungen ungebrochen hoch ist, scheint sich das Angebot immer weiter zu verknappen. Passiert der Entwurf den Ministerrat und kommt es somit zur Umsetzung des geplanten Gesetzes, profitieren Mieter mit Bestandsverträgen somit jedenfalls. Von einer nachhaltigen, sehr deutlichen Entspannung am Immobilienmarkt kann jedoch keine Rede sein – dahingehende intensive Auswirkungen der Gesetzesänderung sind keinesfalls zu erwarten.

Entsprechend ambivalent kann das Gesetz gesehen werden: Es ist ein großer Schritt, dass bei Neubauten überhaupt eingegriffen wird, aber finanziell, aus Sicht der Mieter, wohl ein Tropfen auf dem heißen Stein, während Investoren kaum mit Auswirkungen auf ihre Rendite zu rechnen haben.